租約減紛爭　加註解約條款

記者鄭詠翰╱台北報導

租賃市場常見提前解約衍生的糾紛，依法來說，若因房客個人因素造成提前解約，房東得主張違約之損害賠償，但賠償金額除視契約內容外，並無明顯規範。專家建議，在簽訂契約前應加註提前解約條款，明列賠償辦法、事前告知義務，若無約定，可以1~2個月租金作為提前解約的損害賠償。

常見4種房客欲提前解約的情況，分別為房東不履行承諾、規約前後不一、不負修繕義務和房屋瑕疵。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，若遇前述情況，多次與房東反映卻未改善，房客可舉證後，依《民法》第153條「意思表示一致」、第430條「修繕義務不履行」及第424條「承租人之契約終止權」，提前解除租賃契約，並毋須給付、扣抵違約之損害賠償。

須特別注意的是，《民法》第424條「承租人之契約終止權」，指房屋如有瑕疵，以致危害承租人或其同居人之安全健康，如海砂屋、輻射屋、消防、逃生動線等，經反映依然無法改善時，就算承租人於訂約前已知其瑕疵，仍得終止契約。

其次，若租屋處因違建拆除、部分區損壞或經第3人主張權利而無法使用時，承租人也可依《民法》第435條「租賃屋一部分滅失」，或《民法》第436條「權利瑕疵」，向房東提前解除契約。永慶房屋法服部協理吳宜學表示，前述情形所造成之提前解約，房客非但無須肩負任何違約責任，反而可向房東要求與原契約效力不符的損害賠償。

除上述情形，若因租處周邊環境或其他人為因素，如惡鄰居、轉職、轉學等造成提前解約，房客不僅須償付違約金，也須在1個月前告知。吳宜學指出，因法律無明顯規範違約金，若契約內容無特別約定，實務上皆以1~2個月租金作為賠償標準。
馮麗芳建議，在訂約前，應仔細評估租屋處環境、詳查屋況配備、審閱契約，盡可能加註提前解約條款，明列雙方權利義務，減少紛爭。