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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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邁向「永續安居」的住宅政策三箭

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#住宅 #住宅政策 #天災 #高房價 #永續 #居住環境 #多空觀點
文/林左裕
 
近幾年來,國內的住宅環境丕變,除了房市價格持續攀升外,潛在的天災(尤其是地震及極端氣候所致的洪災)也不時地環繞在我們生活環境,而在國家社會發展的過程中,除了強調「成長」(growth)外,也要注重「永續性」(sustainability),因此不論是經濟成長、投資動能及生活環境的發展與延續上,重點都逐漸移轉到可持續性或「永續」的面向。臺灣的居住環境持續面臨高房價、震災及氣候變遷下的洪災與工業發展及電力需求下的環境汙染等問題,因此政府的解決方案,宜整合性的推出「永續安居」的住宅政策三箭,讓我們的住宅市場及居住環境都能永續發展。
 
第一支箭是高房價問題。此議題自2009年美國為首的量化寬鬆(Quantitative Easing, QE) 挹注市場大量資金及世界各國央行跟進後,即在多國大幅推升房價。輔以我國同時調降遺贈稅,自最高之50%降至10%,原在海外避稅之資金旋即返台投資,而在當時房地產持有稅率偏低,尚未實施囤房稅及調升法人投資不動產之優惠稅率前,充斥全臺的資金已推升了房市一波漲幅。
 
邁向「永續安居」的住宅政策三箭(示意圖/好房網News記者林和謙攝)
新竹今年第一季推案金額僅 89 億元,為近三年來新低;竹科發展帶動周邊房價多年,新案均價站穩6字頭,土地供給有限加上高房價帶來購屋抗性。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
之後在美中貿易戰下的資金轉進來台、及新冠肺炎疫情下的「無限QE」,游資再對房市推升一波。儘管政府祭出囤房稅,但第四房才算囤房的寬鬆認定也誘使「富爸爸」積極進場為子女購屋或投資,尤其是「新青安專案」下的五年低利寬限期及40年的長期房貸,恰好與「房地合一稅2.0」的五年後出售之低稅率接軌,致使在去年底已有軟著陸跡象的房市,又激起了「恐慌式」(panic)的買壓,根據財政部統計,在2015年至2021年間,全國個人歸戶持有二戶之人數逐年增加,可看出購置第二戶的預防或投資動機所致的房價漲幅已抵銷近年來的打炒房相關政策效力。
 
而央行在實施寬鬆貨幣政策推升房價後,卻又唯恐房價下跌,每每房價鬆動之際,即進行「壓力測試」,唯恐房市波及金融市場。這些對房市漲跌方向不對稱的政策態度,正是我國房市持續飆漲卻伴隨著高空屋率的主因。尤其在股市高漲之際,可能因「財富效應」使資金湧入房市,但此階段應著重於分配的公平性而非房價的成長。因此永續安居的第一支箭,即是控制房市在可負擔能力內,近兩年來中國房市暴雷連連,正是之前將其視為火車頭工業而未有效控管的殷鑑。
 
第二支箭是在震災威脅下的安全居住環境。今年花蓮0403大震係繼1999年921大震後的最嚴重地震,專家評估,若震央在北部,損害及傷亡人數將不堪設想。在「防災優先於救災」的前提下,對老舊建物全面體檢是安居的當務之急,就結構檢查有安全疑慮的建物,政府可提出容積獎勵、稅收增額融資(Tax Increment Financing)及所得稅減免等獎勵或補助等措施為誘因,以提高屋主補強或重建之意願,進而減少震災發生因建物耐震力不足傾倒所致的傷亡。
 
第三支箭是在極端氣候下,世界各國已檢討多年的「環境、社會及治理」制度(Environmental, Social and Corporate Governmental, ESG),而不動產自原料取得至興建與居住或商辦使用,其碳排放比例佔整體近四成。在2050年前達到「淨零」(Net Zero)碳排的目標已是世界各國及產業一致的共識。因此對不動產生命週期間的相關業者提供一套ESG的遵循規範,不僅是被動地符合國際間碳排的要求,更應是對地球生態環境主動負責態度的呈現。
 
在政府新內閣上任之初,本文就臺灣既有之住宅相關問題及未來因應國際趨勢及規範,提出「永續安居」的住宅政策三箭,期能提供未來政策制定之具體參考,使我國在追求成長之際,更能達到永續發展、安居及生態環境保護的長遠目標。
 
參考資料:
 
林左裕(2024) “囤房稅引導有效供給,其他配套仍應強化。” 不動產研究,2024年第1期,政治大學不動產研究中心出版。
林左裕(2024) “建立「永續安居」的住宅環境”,地政學訊,國立政治大學地政系出版,2024, 5, 11,https://landeconomics.nccu.edu.tw/PageDownload?fid=4536。
張紘聞、蔡顯榮、黃德琳(2024) “從都市防災規劃來談台灣面對地震風險及災損之積極作為”, 資料來源同上之地政學訊。
許義忠(2024) “囤房稅能抵擋ESG 的風暴嗎?” 資料來源同上之地政學訊。
楊曉文(2024) “永續投資促進淨零建築的影響力”, 資料來源同上之地政學訊。
戴雲發(2024) “ESG與建物安全”,資料來源同上之地政學訊。

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