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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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股市「財富效應」下的房市治理對策

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文/林左裕
 
近兩、三年來我國股市扶搖直上,加上「AI(人工智慧)教父」輝達(NVidia)創辦人黃仁勳數度回台對國內IC產業的加持下,相關產業的股價飆漲不回頭,整體股市加權指數自今年初之17,853點漲至六月底之 23,032點,在半年內漲超過5000點,使得以往以「基本分析」(fundamental analysis)為主流的投資決策追不上相關產業個股及大盤的漲勢。
 
然股市上漲後,獲利了結外溢至其他產業消費或投資的「財富效應」(wealth effect),也是近幾年內導致國內房市飆漲的主因之一。由附圖可看出,近四年內國內股市於民108年底及109年初因疫情重挫後,在第二季起實施的無限量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)大幅推升了股價,之後房市也於隔年開始一波漲幅。 惟對非股市投資者,尤其是年輕族群、甚至是我們的下一代,對未來住宅的負擔能力嚴重被弱化的問題,不可視財富效應為理所當然而等閒視之,反而應為未來子孫綢繆其安身立命之所,方為永續的住宅政策。
 
囤房等待增值的投資需求,即為我國房市持續飆漲至一般人無法負擔的主因。(資料照/好房網News記者羅力元攝影)
台北市文山區街景(好房網News記者羅力元攝影)
 
這種為子孫綢繆的精神,就像是大家庭吃飯時,餐桌上佳餚豐盛,但還有因工作或上課晚歸的孩子,儘管用餐時滿桌山珍海味,還是會留些飯菜給晚歸的孩子享用。近十多年來的量化寬鬆(QE)政策、低房產持有稅負制度、疫情後的通膨與營建成本飆升及無限QE,輔以美、中貿易戰後資金回台與股市上漲,都是推升房價的原因,但就薪資所得面及租金收益而言,其成長率遠遠追不上房價,也因此沒有富爸爸的年輕人淪為對未來絕望的「躺平族」,此現象絕非國家社會之福。
 
然而除了新加坡土地八成以上國有及共產國家的「人民公社」外,多數國家的住宅市場仍以市場運作為主,再輔由政府以多重政策進場調節。因此從價格由供給及需求決定的兩面向分析,簡言之即為「增加供給」與「減少需求」。在「增加供給」面上,在公有土地直接興建社會住宅、新重劃區撥用一比例、或以財稅誘因鼓勵私部門興建社宅或一般租屋供給,可紓緩購屋的壓力。
 
在「減少需求」面上,可自「投資需求」與「自住(剛性)需求」著手。首先應減少藉囤房賺取增值的投資需求。目前的囤房稅自第四屋起算,且僅計房屋稅,仍鼓勵財富階級者購置第二、三戶之非自用住宅,或藉公司名義進場投資。這種囤房等待增值的投資需求,即為我國房市持續飆漲至一般人無法負擔的主因,當扣除資金成本及持有稅負後的資本利得淨利為正、或其淨支出低於租金支出時,消費者當然被引導至購屋需求,而政府也因房產稅收與金融穩定性等因素以各種方式支撐房價(林左裕,2014, 2017&2018),因此對租屋者提高更多的租稅誘因也可平衡上述購、租屋的利得差異及未來需求。
 
其次,在「自住需求」面向,應避免誘導未來的購屋需求以防「揠苗助”漲”」之弊,當購屋者自備款不足以致須高額貸款時,高槓桿融資的現實面是房價高漲,卻也隱含著借款人期望未來的增值空間而無視於其未來的還款能力,國際間有許多國家(如美、日、中國及西班牙等)曾歷經房市衰退甚至泡沫化的殷鑑,因此政策工具應傾向避免房價過度偏離所得面或收益面、甚至可引導其軟著陸,使未來購屋者有能力進場購屋或入住上述持續興建之社宅,而非以降低頭期款、拉長寬限期及貸款期限等「次貸模式」誘使能力不足之購屋人高額貸款購屋,引發恐慌性買壓(林左裕,2013)。
 
最後,政府、營建及金融業者與消費者都應認知,房價偏離薪資所得或租金收益而持續飆漲並不能永續,靠資金堆砌起來的高房價卻伴隨著高空屋率並非健康的房市,政策方向上尤應整合出一套「留一畝可耕種的田」給子孫有能力及誘因耕種才是完善且永續的政策,也才是普羅百姓之福。
 
參考資料
 
林左裕 (2013) “房貸年限延長,青年溺水陷阱。”聯合報論壇,2013, 5, 31。
林左裕 (2014) “擴大房市管制 蚊子叮牛角。”聯合報論壇, 2014, 6, 27。
林左裕 (2017) “央行金管會釋利多 政府選前挺房市。” 好房網,2017, 11, 15。
林左裕 (2018) “金管會再添柴火,不動產市場量能及風險齊步走。”好房網,2018,6,19。
 
附圖、台灣股價加權指數與國泰房價指數之趨勢關係圖(民108年Q1 – 113年Q1)(資料來源: 國泰房價指數)
附圖、台灣股價加權指數與國泰房價指數之趨勢關係圖(民108年Q1 – 113年Q1)(資料來源: 國泰房價指數)

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