文／孫振義
近年來，建築物外牆磁磚掉落問題在台灣日益受到關注，特別是在臺北市這樣的高樓林立城市，這不僅影響建築美觀，更嚴重威脅到公共安全。當磁磚掉落砸傷行人或車輛時，往往造成無法挽回的損害。因此，民眾在購屋時，除了考量地點、價格等因素，外牆安全性也應該列入重要考量，以確保居住品質並降低未來的維修成本。
根據《臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》，下列建築物應由申報人依下列期限向都發局申報：一、經都發局公告之地面十一層以上之建築物，自核發使用執照之日起算滿三十年，於次年度十二月三十一日以前辦理初次申報；自核發使用執照之日起算滿五十年，於次年度十二月三十一日以前辦理第二次申報，其後每十年間申報一次。但申報完成後，距下次應申報日未滿十年者，得免辦理該次之申報；二、經都發局評定外牆具有潛在危險疑慮之建築物，自評定通知送達之日起六個月內申報一次；符合前款規定者，並應依前款規定辦理。
因此，購屋時檢視建築物是否符合此法規，對於保障自身權益非常重要。尤其是針對擬購買標的為屋齡30年以上者，購屋時應注意的幾個關鍵事項，方可挑選更安全可靠的房屋。
一、屋齡與建築結構影響外牆安全
購屋時，應特別關注建築物的屋齡，因為屋齡較高的房屋，其外牆磁磚的黏著劑可能已經老化，增加剝落的風險。根據專家建議，屋齡超過 20 年的建築，若未進行定期檢查與維修，磁磚問題更為嚴重。臺北市法規規定，若房屋超過30年，所有權人應依規定申報檢查結果，因此購屋時應要求賣方提供相關證明，確認外牆狀況是否良好。
此外，建築結構也是影響磁磚黏著的重要因素。例如，鋼筋混凝土建築較容易受溫度變化影響，導致外牆磁磚膨脹或鬆動。因此，購屋時可詢問建案採用的施工工法，是否有進行耐震補強或加強外牆施工品質。
二、如何檢查外牆狀況？
在購屋時，民眾可透過以下幾種方式來檢查外牆是否有磁磚剝落的潛在風險：
1. 目視檢查
站在建築物四周，觀察是否有磁磚脫落痕跡、修補不均或色澤不同等情況。特別要留意大樓轉角、陽台、窗戶邊緣，這些地方最容易發生磁磚鬆動。
2. 詢問社區管理委員會
瞭解建築物是否依照《臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》定期檢修，並查看最近一次的檢查報告是否合格。
3. 專業驗屋服務
若對外牆狀況有疑慮，可請專業驗屋公司使用紅外線檢測技術，確認磁磚是否有空鼓（內部脫離）問題，避免購買後才發現問題。
三、社區維護與維修基金的影響
購屋時應詢問社區是否有充足的維修基金，這將直接影響到未來是否能妥善維修外牆。如果大樓的維修基金不足，一旦發生磁磚剝落問題，住戶可能需額外支付高額修繕費用。因此，民眾在購屋前應了解：
1. 社區是否有定期進行外牆檢查和維修紀錄。
2. 是否曾因磁磚掉落進行過大規模修繕，修繕是否徹底。
3. 維修基金的使用情況，是否足夠應對未來可能的修繕需求。
四、購屋時應注意的合約條款
為了避免未來可能的責任糾紛，購屋時可在合約中明確要求賣方提供：
1. 最近一次的外牆檢查報告，確保房屋符合臺北市法規。
2. 若房屋曾進行修繕，應提供詳細施工紀錄與保固年限。
3. 確保若外牆因結構或施工瑕疵產生問題，賣方是否願意提供一定期限的保固。
五、如何降低外牆磁磚掉落風險？
若已購買屋齡較高的房屋，住戶可透過以下方式降低外牆磁磚掉落風險：
1. 定期檢查與維護
根據規定，屋齡滿30年的建築應檢查申報一次，50年以上建築物更是每十年就應檢查申報一次，故住戶應積極參與社區的安全檢查，並向管理委員會建議定期巡檢。
2. 選擇替代材料
若大樓即將進行外牆翻修，可考慮改用較安全的外牆材料，如塗裝外牆或石材牆面，以降低未來維修成本及安全風險。
3. 防震措施
台灣地震頻繁，外牆磁磚掉落與地震息息相關，因此應確保房屋具備適當的耐震設計，並定期檢查結構狀況。
結論：購屋時謹慎評估，確保居住安全
購屋是人生中的大事，除了考量價格、地段、屋況等基本條件外，外牆磁磚的安全性同樣不容忽視。購屋前，民眾應透過觀察、詢問社區、查閱檢查報告等方式，確保建築符合《臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》的規範，以避免未來承擔不必要的修繕費用與安全風險。透過周全的檢查與了解，即可安心購屋，保障自己與家人的居住安全。
