文／蘇南
台灣每年約發生3.2萬次地震，其中有感地震約 1,000次以上，而6.0級以上的地震平均每年約3次，
每天約發生3次以上有感地震。台灣房屋宅數截至今年10月，共約942.5萬戶，平均屋齡約32年，而全台屋齡超過30年的老屋約有52.3%。六都中以台北市平均屋齡37.63年最老；新北市的31.19%為次高。所以房屋耐震安全不容忽視，而今年0403大地震災情嚴重的花蓮，平均屋齡也達36.89年。
根據內政部都市更新入口網統計至113年11月30日止，自《都市更新條例》於民國87年11月13日施行以來，全國都市更新案件共有1,885件，其中整合中(概要已核准)的有10件，報核中的有643件，已審定的有45件，已經核定公布實施的有1,188件(包括已完成的618件， 施工中的251件及未動工的319件)。今年度截至12月25日止，台北市已經核定31件，新北市已核定22件。
鋼混凝土建築物壽命一般約55~55年。目前台北市宅數約有104.5萬戶，屋齡超過50年的戶數佔13.8%約有144,210戶。新北市宅數約有167萬戶，屋齡超過50年的戶數有6.2%約有103,540戶。假如一件都更案的戶數約在50~100戶居多，若以平均75戶計算，今年核定的都更案台北市估計約2,325戶(31x75)，新北市估計約1,650戶(22x75) 。
現今台北市建築基地取得殊屬不易，如果屋齡50年以上的宅數全都依據《都市更新條例》辦理拆除重建的話，台北市約需62年才能辦理完畢。但依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的屋齡50年以上的宅數與依據《都市更新條例》者並駕齊驅。筆者推估台北市的老屋採用上述兩法規重建的話，約需30~40年才能重建完畢。但隨著時間序列，屋齡達50年以上建築物每年還會增加，新房屋會變成舊房屋，房屋採用都更重建的腳步似乎追不上住宅老化速度。檢討都市更新制度很重要！
都更制度可分為公辦都更(政府主導都市更新)與民辦都更(政府主導都市更新)兩種途徑。民辦都更係由土地及合法建築物所有權人採用：(1)自行組織「都市更新會」實施，(2)委託「都市更新事業機構」(例如建商)來實施。
若採「都市更新會」之自主更新方式，可申請中央的都市更新基金補助，重建最高可獲得800萬規劃補助。目前我國仍約有16.35 ％之都更案件係以「都市更新會」實施之。
《都市更新條例》第27條第1項規定：「逾七人之土地及合法建築物所有權人依第二十二條及第二十三條規定自行實施都市更新事業時，應組織都市更新會…。」都市更新會(法人)係以重建為目的之權利主體，會員資格法定，執行會員大會決議，具有實體權義關係等，但應受主管機關監督。
《都市更新會設立管理及解散辦法》究竟是適用於民法、人民團體法、行政程序法? 過往司法實務見解認定都市更新會為「私法人」(台灣高等法院92年度上字第1175號民事判決)。而司法院釋字第709號解釋理由書第3段即明文指出：「都市更新之實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量，本質上係屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查決定。」所以都市更新會應具有「公法人」性質。
都市更新會的主要運作架構及權利義務包括：會員(更新會權利來源)、會員大會(決議都更重大事項)、理事會(執行會員大會決議) 、監事會(監督理事會運作)及財務控管準用《商業會計法》等。
都市更新會在若干程序上需取得直轄市、縣（市）政府之核定或核准，實施之都市更新事業所欲達成的任務乃屬「公行政任務」， 故都更事業之實施屬於公權力行政之一環，而作為都更事業實施者之都市更新會「有行使公權力之權能」之「公法人」團體(康家穎,2024)。
都市更新會所為之決議，可區分為「會員大會決議」 與「理事會決議」。會員大會決議之性質與社團法人之總會決議相當，應屬「契約行為」。而理事會行使相關職權來自於會員之授權，故理事會之決議與會員大會決議之性質亦屬「契約行為」。所以本文主張，自主都更的實施是屬於「公私協力」之法律性質。筆者建議，主管機關似可做更多的行政指導與監督。
都市更新會實施都更事業的常見難題包括：(1)多以更新後不小於現況室內面積為訴求，(2)更新會無資產、無債信、還款能力未知，(3)住戶之間不願意互為連帶保證人，(4)住戶原舊貸款偏高或不符借款人資格，(5)居民自主自發整合困難，(6)前期資金籌措不易，(7)難以處理有特殊情況的權利人，(8)更新會運作難度高，(9)委託建商實施可能發生諸多糾紛，(10)自有資金是否能順利籌得，(11)對於不同意更新的住戶必須協調或墊支費用等。
還有住戶間之相互質疑、對更新會與專業協助團隊存在不信任感、資訊不易公開透明、住戶對法令認知落差造成整合度低。加上更新協助團隊專業深度與橫向溝通不足、宣導不足及住戶對自身權利價值高估等，衍生認知落差及態度保守，導致更新案延宕甚至無法繼續，增加都更推動困難。
因為都市更新會是「有行使公權力權能」之「公法人」團體，國家或地方自治團體得以公權力為必要監督及審查決定(釋字第709號)。筆者建議，在更新會的理監事中設置「公益理事」協助自主都更案諮詢及實施進行(公益性但不介入)；或「公益監事」提供財務、法律等。由都市更新會自行由主管機關審查通過之專家學者或公務員等名單中，自行聘請擔任公益性理監事。
公益性理監事的功能如何?可以紓解住戶之間、地主與建商、利害關係人間的不信任感。提供地政、容積獎勵、不動產估價、銀行貸款及法令解釋等。增加住戶網絡信任關係，選定策略適當，選配制度公平。運用都更心理學調查分析自主更新網絡內的組織運作及規範操作，善用整合模式與組織領導機制，進行組織擴散，促進都市更新會的集體行動縮短凝聚共識耗時以達都更早日成功！
