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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房市過熱了嗎?四個面向大追蹤

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#高房價 #台積電 #房貸 #預售屋 #房地產 #過熱 #多空觀點
文/林奇芬
 
最近全台灣都在追「辣個男人」,凡是被點名的,股價熱呼呼。股市熱,房市也熱。台積電到南科設廠,炒熱了台南房市,而今又傳出輝達鴻海要到高雄軟體園區設先進算力中心,是否又將炒熱高雄房市呢?
 
近期很多人說,光是預售屋約看屋,都還要排隊,房市真的這麼熱嗎?目前台灣房市是否有過熱現象?我們不妨用幾個指標來追蹤一下。
 
隨著這幾年台灣科學園區有逐漸擴大至更多縣市的趨勢下,原先可輕鬆購屋的縣市,已經逐漸消失了。房市示意圖/好房網News資料照永慶房產集團統計台積電即將和已進駐廠區的行政區近三年預售屋平均單價變化,發現有8個行政區漲幅皆超過四成。房市示意圖/永慶房產集團提供
 
一,成交量挑戰十年新高。
 
去年房市成交量降溫,原先預期今年維持量縮格局。但自去年11月起,買氣突然加溫,今年買氣更上層樓。前四個月房屋買賣移轉棟數11.1萬棟,比去年同期成長31.5%。而所有權第一次登記的房屋今年前四個月有4.8萬棟,也比去年同期成長25.4%。
 
若以近十年交易量來看,房屋買賣移轉棟數最高在2021年有34.8萬棟,而2023年全年僅30.6萬棟,若今年年增率達15%,就可突破2021年水準。另外,所有權第一次登記房屋2023年為14.9萬棟,是近十年新高,若今年交屋量再成長,則又可創十年新高。
 
二,房價10年漲幅50%。
 
根據內政部編制的住宅價格指數,近十年全台房價漲幅驚人。根據統計,全國漲幅高達50%,其中台中市房價漲幅70.9%、台南市房價漲幅68.9%,高雄市、桃園市房價漲幅54%。雖然台北市、新北市漲幅相對較小,但由於每坪單價較高,購屋負擔更是沉重。
 
當然這個統計是平均數,若以購屋者的實際感受而言,房價漲幅應該遠遠超過這個統計數字。
 
全國及六都住宅價格指數
全國及六都住宅價格指數
資料來源:內政部,住宅價格指數編製基期以105年(2016)全年=100
 
三,房貸餘額創新高。
 
根據中央銀行統計,截至2024年4月消費者購置住宅貸款餘額累計達10.3兆元,創歷史新高,另外,建築貸款餘額也達3.27兆元,同樣創下歷史新高。至今年4月全體銀行不動產貸款佔總放款比重已經來到37.2%,比重居高不下,因此中央銀行持續推動選擇性信用管制,以避免資金過度流向不動產市場。
 
四,房價所得比、房貸負擔率創新高。
 
台北市房價高,民眾購屋痛苦指數最高,房價所得比已經來到15倍以上,房貸負擔率更高達67%,民眾近七成收入要用來繳房貸,怎麼可能買得起房子呢?即使近年台北市房價漲幅相對較低,但根據市場統計,台北市中古屋平均每坪單價來到84萬元,預售屋每坪120萬元,對年輕人來說,真是可望不可及的天龍國。
 
另外,新北市、台中市近年房價負擔也快速攀升,新北市民眾房貸負擔率從52%拉高到56%,台中市民眾房貸負擔率從40%拉高到50%,所得一半以上要用來繳房貸。而原先購屋負擔輕鬆的台南市,房貸所得比7年內從7.4倍跳升到9.4倍,房貸負擔率從30%拉高到40%。而高雄市房價所得比,從8.4倍提高到9.3倍,房貸負擔率也逼近四成了。
 
隨著這幾年台灣科學園區有逐漸擴大至更多縣市的趨勢下,原先可輕鬆購屋的縣市,已經逐漸消失了。
 
全國及六都2016Q4、2023Q4房價所得比與房貸負擔率
全國及六都2016Q4、2023Q4房價所得比與房貸負擔率
資料來源:內政部營建署
說明:
1.房價所得比,是以中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數
2.房貸負擔率是以貸款成數七成,20年期本息平均攤還計算
 
從以上四個面向來看,房貸負擔率、房貸放款餘額、房價指數都創下歷史新高,房市已經有過熱現象。另外,成交量原先降溫,但今年以來又快速增溫,買氣支撐了房價居高不下。雖然目前房市仍呈現價漲量增溫現象,但是,遠超過民眾購屋能力的房市,究竟還能熱多久呢?
 
尤其是目前推出的新青安房貸,民眾購屋可貸款40年、還可有前五年的購屋寬限期,前幾年繳款輕鬆,但等5年後本息攤還時間來臨時,是否有能力持續繳款,就成了極大挑戰。建議年輕購屋族一定要謹慎評估自己的購屋能力,不要盲目的跟著市場去搶屋。
 
此外,目前房地合一稅2.0,拉高房屋短期交易成本,購屋者至少要有持有5年以上心理準備。再加上平均地權條例修法,預售屋紅單不可轉讓,從預售期到完工過戶,到最終可出售,持有時間可能長達十年以上才能轉手。若這幾年內房市交易熱絡,把所有購買量都逼出來後,未來是否會面臨五到十年內,房市交易量極凍的可能性呢?這些都是房市未來應該要提高警覺的風險所在。(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)

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