文／林奇芬
最近全台灣都在追「辣個男人」，凡是被點名的，股價熱呼呼。股市熱，房市也熱。台積電到南科設廠，炒熱了台南房市，而今又傳出輝達鴻海要到高雄軟體園區設先進算力中心，是否又將炒熱高雄房市呢?
近期很多人說，光是預售屋約看屋，都還要排隊，房市真的這麼熱嗎?目前台灣房市是否有過熱現象?我們不妨用幾個指標來追蹤一下。
一，成交量挑戰十年新高。
去年房市成交量降溫，原先預期今年維持量縮格局。但自去年11月起，買氣突然加溫，今年買氣更上層樓。前四個月房屋買賣移轉棟數11.1萬棟，比去年同期成長31.5%。而所有權第一次登記的房屋今年前四個月有4.8萬棟，也比去年同期成長25.4%。
若以近十年交易量來看，房屋買賣移轉棟數最高在2021年有34.8萬棟，而2023年全年僅30.6萬棟，若今年年增率達15%，就可突破2021年水準。另外，所有權第一次登記房屋2023年為14.9萬棟，是近十年新高，若今年交屋量再成長，則又可創十年新高。
二，房價10年漲幅50%。
根據內政部編制的住宅價格指數，近十年全台房價漲幅驚人。根據統計，全國漲幅高達50%，其中台中市房價漲幅70.9%、台南市房價漲幅68.9%，高雄市、桃園市房價漲幅54%。雖然台北市、新北市漲幅相對較小，但由於每坪單價較高，購屋負擔更是沉重。
當然這個統計是平均數，若以購屋者的實際感受而言，房價漲幅應該遠遠超過這個統計數字。
資料來源:內政部，住宅價格指數編製基期以105年(2016)全年=100
三，房貸餘額創新高。
根據中央銀行統計，截至2024年4月消費者購置住宅貸款餘額累計達10.3兆元，創歷史新高，另外，建築貸款餘額也達3.27兆元，同樣創下歷史新高。至今年4月全體銀行不動產貸款佔總放款比重已經來到37.2%，比重居高不下，因此中央銀行持續推動選擇性信用管制，以避免資金過度流向不動產市場。
四，房價所得比、房貸負擔率創新高。
台北市房價高，民眾購屋痛苦指數最高，房價所得比已經來到15倍以上，房貸負擔率更高達67%，民眾近七成收入要用來繳房貸，怎麼可能買得起房子呢?即使近年台北市房價漲幅相對較低，但根據市場統計，台北市中古屋平均每坪單價來到84萬元，預售屋每坪120萬元，對年輕人來說，真是可望不可及的天龍國。
另外，新北市、台中市近年房價負擔也快速攀升，新北市民眾房貸負擔率從52%拉高到56%，台中市民眾房貸負擔率從40%拉高到50%，所得一半以上要用來繳房貸。而原先購屋負擔輕鬆的台南市，房貸所得比7年內從7.4倍跳升到9.4倍，房貸負擔率從30%拉高到40%。而高雄市房價所得比，從8.4倍提高到9.3倍，房貸負擔率也逼近四成了。
隨著這幾年台灣科學園區有逐漸擴大至更多縣市的趨勢下，原先可輕鬆購屋的縣市，已經逐漸消失了。
資料來源:內政部營建署
說明：
1.房價所得比，是以中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數
2.房貸負擔率是以貸款成數七成，20年期本息平均攤還計算
從以上四個面向來看，房貸負擔率、房貸放款餘額、房價指數都創下歷史新高，房市已經有過熱現象。另外，成交量原先降溫，但今年以來又快速增溫，買氣支撐了房價居高不下。雖然目前房市仍呈現價漲量增溫現象，但是，遠超過民眾購屋能力的房市，究竟還能熱多久呢?
尤其是目前推出的新青安房貸，民眾購屋可貸款40年、還可有前五年的購屋寬限期，前幾年繳款輕鬆，但等5年後本息攤還時間來臨時，是否有能力持續繳款，就成了極大挑戰。建議年輕購屋族一定要謹慎評估自己的購屋能力，不要盲目的跟著市場去搶屋。
此外，目前房地合一稅2.0，拉高房屋短期交易成本，購屋者至少要有持有5年以上心理準備。再加上平均地權條例修法，預售屋紅單不可轉讓，從預售期到完工過戶，到最終可出售，持有時間可能長達十年以上才能轉手。若這幾年內房市交易熱絡，把所有購買量都逼出來後，未來是否會面臨五到十年內，房市交易量極凍的可能性呢？這些都是房市未來應該要提高警覺的風險所在。（以上為個人看法，不作為投資建議，投資人請自行判斷投資風險）
