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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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繳房租與繳房貸 哪個比較好?

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#房租 #房貸 #買房 #投資理財 #資金運用 #置產秘訣
文/林奇芬
 
網路上有一則新聞說,一位40歲單身貴族,寧願租屋也不願意買屋,他選擇把資金放在其它理財工具上。究竟這樣的選擇對不對呢?我們從三個面向來比一比,買屋、租屋,哪個比較划算呢。
 
資金運用是一門大學問,但有時候短時間內看不出差異,時間拉長就可以看得更清楚。究竟買房揹房貸好,還是租屋靈活資金運用好呢?我們從總費用支出、增值潛力、財務槓桿能力三個面向比較。
 
資金運用是一門大學問。示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影
還稅於民,政院普發6千元,知情人士透露若使用「線上先填寫帳戶」的民眾,最快2月底就能看到現金入帳。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
一,繳房租與繳房貸,哪個比較省?
 
根據統計,2023年台北市住宅租金平均單價每坪1435元,若以20坪房屋推算,房租要28700元。另外,台北市2022年住宅交易平均單價每坪73.9萬元,若以20坪房屋推估,總價1478萬元。
 
買屋與租屋比一比
買屋與租屋比一比 (整理:林奇芬)
整理:林奇芬
 
假設購買一戶20坪總價1478萬元的房子,需要準備278萬元自備款,另外貸款1200萬元,若以年利率2%,30年本息平均攤還,每月繳房貸44354元。但若租屋每月房租28700元,付房租每月可省15654元。
 
不過,開始繳房貸時,每月本息攤還中,一部分是還本金,一部分是還銀行利息,若以30年平均攤還計算,總繳本金1200萬元(個人資產),總繳利息僅396.7萬元,加上278自備款,總投資金額是1875萬元,但可擁有一戶20坪不動產。若是繳房租,30年下來總租金支出是1033萬元,還有房租不斷調高的風險,而且最終還是無殼蝸牛。
 
從總金額來看,繳房租比較低,但是房租是一去不回頭的費用,買房子總金額比較高,但最終擁有1478萬元資產(不含增值)。
 
二,投資股票與投資房子,哪個增值比較多?
 
如果不買房,去投資股票,哪個賺得比較多呢?以內政部房價指數來推估,截至2023年第三季為止,過去10年全國房價指數漲幅達49.7%。而股價指數漲幅則有100%,顯示台股的漲幅比房地產漲幅高。
 
如果擅長投資股票的人,好好掌握過去十年台股爆發力,確實可以讓財富翻倍。只是,投資股票個別差異太大,並非所有人都可達到此獲利水準,有些人甚至還虧損。但如果買房子的話,雖然不同縣市、區位,房價漲幅大不相同,但整體來說,只要持有十年以上,絕大多數都是獲利的。
 
房價與股價的表現
房價與股價的表現 資料來源:內政部、證交所,統計至2023/9/30
資料來源:內政部、證交所,統計至2023/9/30
 
三,資金槓桿能力,哪個比較大?
 
另外,房地產是一個很好的資金槓桿工具。例如想要購買1478萬元的房子,自備資金僅需要2成。等於用100萬元資金去持有500萬元的資產,槓桿5倍。但投資股票雖然可以融資,但融資成數僅為5成到6成左右。舉例來說,若融資成數5成,自備款100萬元,可融資100萬元,故可投資200萬元股票,槓桿倍數2倍。相較之下,一個租屋族,手上若沒有資產是無法採取資金槓桿行為。
 
若擁有一個長期成長的資產,用較大的槓桿倍數,可獲得更大的投資效益。舉例來說,用300萬元去持有1500萬元的房地產,若房地產增值50%,等於增加750萬元,資產增長幅度較大。
 
但若投資股票,300萬元最多僅能融資投資600萬元,即使增值100%,也僅增加600萬元。而且萬一股票面臨大幅重挫,還可能面臨融資追繳風險。
 
此外,房地產持有時間拉長後,隨著房價增值以及本金持續歸還,貸款餘額降低。還可以跟銀行重新協議增貸,拿出資金做其它投資。由於房貸利率相對較低,若懂得投資理財運用者,還可尋找較高獲利產品,賺取更高的資本收益。
 
從以上三個面向比較,你覺得,繳房租好,還是繳房貸好呢?

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