文／林奇芬
儘管政府推出各種抑制房價措施，全台房價還是呈現緩步走高趨勢。根據統計，近五年來，全國房價漲幅達32%以上，中南部漲幅更高達40%。而從房價所得比觀察，近五年房價所得比從8.8倍，提高到9.8倍，中南部增幅更大。房貸負擔率目前台北市已經高達67%，購屋難上加難，南部都市房貸負擔率仍可維持在40%以下，可以積極購屋。
根據內政部最新統計，112年(2023)第三季，全國住宅價格指數仍呈現5.4%年增率，其中，桃園市年增率7.6%居全國之冠，台中市年增率5.8%次之，新北市也有5.5%年增率。房價上漲幅度自111年(2022)年第二季後，呈現漲幅趨緩走勢，然而若與五年前相比，房價仍呈現三成以上漲幅。
其中，中南部房價漲幅更高於北部，例如，台南市近五年房價漲幅高達43.3%、台中市房價漲幅39.6%、高雄市房價漲幅33.3%。由於中南部原先房價基期較低，也更凸顯近五年來房價上漲幅度驚人。
資料來源:內政部不動產資訊平台，林奇芬整理
購屋痛苦指數年年攀高
近幾年由於投資建設逐漸從台灣北部往中南部移動，特別是台積電每到一個縣市設廠，就帶動周邊房地產大漲。台灣南北差距縮小雖是好事，但從購屋民眾角度看，則讓購屋痛苦指數越來越高。
根據統計，台灣民眾購屋痛苦指數每年持續攀高，完全沒有改善跡象。首先看房價所得比，也就是房屋總價與個人所得的倍數關係。107年第三季全國統計是8.82倍，112年已經來到9.86倍，增加了一倍。台北市是全台購屋負擔最沉重的都市，107年已經來到14.07倍，112年則又提高到15.67倍，也就是台北市民眾要不吃不喝15.6年，才能買得起房子。
五年前台南市房價所得比僅6.8倍，如今已經跳升至9.5倍，是負擔成長最大的都市。另外，高雄市房價所得比也從7.5倍，提高到目前的9.3倍。此外，近年台中房價也快速攀高，目前房價所得比已經來到11.7倍，快要逼近新北市水準了。
說明: 房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得
資料來源:內政部不動產資訊平台，林奇芬整理
全台房貸負擔率突破42%
其次，若從民眾房貸負擔率來看，目前已經快速侵蝕民眾家庭所得，成為家庭最重大負擔。按內政部的負擔定義，若每月房貸支出佔家庭可支配所得的30%以下，是合理房貸負擔比例。但根據統計，全國房貸負擔比率從五年前36.1%，到目前已提高至42.2%。
其中，台北市民眾最苦，房貸負擔率五年前57.7%，目前已經來到67.1%。也就是台北市民每月所得有近7成要繳房貸，哪還有錢支付生活費、養育子女呢?另外，原先台南市、高雄市民房貸負擔輕鬆，可在家庭所得30%以下。不過，近五年房價大漲後，台南市、高雄市民眾的房貸負擔率也已經突破40%了。目前全台房貸負擔率可在30%以下的城市，僅剩下嘉義縣、屏東縣、基隆市。
說明:房貸負擔率=中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得
資料來源:內政部不動產資訊平台，林奇芬整理
從以上統計顯示，台灣房價持續走高，但所得成長有限，使得房價所得比與房貸負擔率持續攀高，民眾購屋痛苦指數越來越高。有人認為在此趨勢下，年輕人應該及早購屋，越晚買反而負擔越沉重。
新青安房貸增加買氣，但要評估還債能力
去年7月推出的新青安房貸，讓年輕人購屋貸款金額拉高到1000萬元，貸款期限也拉長至40年，同時還有5年寬限期，讓年輕人購屋能力大增。根據央行統計，截至2023年12月，新青安房貸餘額為7514億元，與2022年底餘額5937億元相比，增加了1577億元。
不過，新青安房貸雖增加了貸款額度，但卻無法提高民眾所得，使得房貸負擔率持續上升，若房貸負擔率超過50%，則民眾購屋能力大減。目前台北市、新北市、台中市，都已經成為購屋艱困都市。
買屋最重要的還是做好財務評估，若房貸佔家庭所得超過50%，勢必排擠生活費用、子女教育金與退休金儲蓄，但若可控制在40%以下，應該積極購屋，及早建立不動產資產，增加財務槓桿能力。按照目前各都市的房價所得比與貸款負擔率，除了三大都會之外的年輕人，應該善用新青安房貸積極購屋，及早建立資產。
