文／林奇芬
房地合一稅2.0上路、央行持續信用管制，市場期待房市降溫。今年以來，房屋成交量縮小，但是房價卻仍然穩定。檢視五個方向，政策管制讓投資客退場，但是利率低、房貸違約率低，仍讓房價維持穩健走勢。展望明年景氣雖然較樂觀，但房市也沒有推升動能，除非出現國際重大黑天鵝事件，否則房價仍可能維持平穩。
一，房屋買賣移轉棟數下滑
根據最新公布的10月建物買賣移轉棟數統計，六都買賣棟數比9月呈現小幅萎縮，但與去年同期相比仍然增長。不過，若統計今年1到10月累積買賣棟數，發現六大都會區均呈現下滑走勢，平均年減幅7.5%。
事實上這波房市交易最高峰在2021年，買賣移轉棟數為34.8萬棟，2022年移轉棟數為31.8萬棟，年減幅8.6%。今年前9月移轉棟數僅21.8萬棟，跟去年同期相比，減幅高達10.3%，顯示房市交易持續降溫。另外，新成屋交屋量則呈現較為穩定現象，因為這是前幾年推案的預售屋陸續交屋，較不受買氣影響。
二，房貸餘額創新高，央行、銀行持續限縮房貸。
根據中央銀行統計，累積至2023年9月購置住宅貸款金額9.76兆元，建築貸款餘額3.23兆元，均創下歷史新高。至9月底全體銀行不動產貸款佔總放款比例為37.14%。2022年底不動產貸款佔放款比為36.8%，今年又呈現微增。
不過，央行今年以來持續調高存款準備率，對銀行放款有限縮作用，目前銀行在房貸放款上也越趨謹慎。
三，房貸利率走高，但仍在相對低檔。
今年以來房貸利率持續走高，截至9月五大銀行房貸利率是2.07%，去年12月房貸利率為1.86%，目前已經上升0.21%。但此利率水準跟美國房貸利率已經接近8%相比，可說是小巫見大巫。
央行第三季理監事會議，決議維持利率不變，目前擔保放款融通利率1.875%、短期融通利率2.25%。由於台灣今年經濟景氣仍有挑戰，因此維持利率不變。目前美國已經暫停升息，而降息時點則是不斷延後，台灣利率有機會維持低檔，後續利率走向仍要視通膨情況而定。
四，房價維持穩定。
內政部統計至2023年第二季房價指數，第二季比第一季多呈現上漲走勢，整體微增1.51%，若與去年同期比，房價漲幅更大，全國房價指數年增率達5.51%，其中桃園、台中漲幅超過6%、新北市、台南市漲幅超過5%。市場期待的房價下跌還沒有出現。
另外，國泰房地產指數主要統計預售屋，2023年第三季台北市呈現價穩量縮，開價穩定、議價幅度加大、推案金額縮減、成交戶數縮減。以全國來看，也是呈現推案數減、成交量縮減、價格穩定的現象。
五，經濟景氣從藍燈轉至黃藍燈
台灣景氣燈號在出現連續10個藍燈之後，終於在今年9月轉為黃藍燈，景氣分數17分，高於前月的15分。分數上升主要來自於製造業景氣氣候檢驗點以及海關出口值有所改善。
然而目前領先指標尚未轉正，因此景氣是否順利脫離谷底仍要觀察。不過，根據業者對明年景氣看法都較為正面，此外，出口也有持續改善趨勢，對明年景氣可抱持較為樂觀態度。
房市量縮價穩趨勢未改變
從以上五大面向觀察。經濟面可抱持較正面看法，利率衝擊也有限，但是央行與銀行對房貸放款更為謹慎，貸款額度縮小，而房地合一稅上路，也阻斷短線交易機會，讓房市回歸自住需求。但由於房價仍居高不下，整體交易量將持續萎縮。
若全球經濟穩健復甦，台灣房市可維持價穩量縮走勢，但若出現國際政治黑天鵝，如以巴衝突擴大、或二岸風險升高，可能才是房市最大殺手。
