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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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青安房貸大利多 40年房貸賺更多?

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#青安貸款 #寬限期 #房貸 #40年期 #買房 #多空觀點
文/林奇芬
 
高房價年代,年輕人望屋興嘆,但是現在八大行庫承做的青年安心成家購屋貸款方案,出現了重大變革。包括貸款額度、貸款期間、寬限期都加碼放寬,同時貸款利率更下殺至1.775%。這個政策利多8/1上路,為期三年,至2026/7/31止。想要購屋的年青人,可以掌握這個機會。讓我們來算一算,這樣購屋划不划算。
 
根據新的房貸方案,購屋最高貸款金額可從800萬元,增加到1000萬元,貸款期間也可從30年拉長到40年,此外,購屋寬限期(只繳息不還本金)可以從3年延長至5年,等於為年輕人多爭取五年緩衝期。另外,在購屋貸款利率上,可多降1碼,貸款利率降為1.775%。
 
青安房貸大利多 40年房貸賺更多?資料照/好房網News記者黃暐迪攝影
根據人力銀行調查發現,39歲以下青年平均存款僅有13.3萬元,甚至有近2成的民眾沒有存款。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
青年安心成家購屋貸款方案(林奇芬整理)
青年安心成家購屋貸款方案(林奇芬整理)
 
繳房租還是繳房貸,哪個划算?
 
由於貸款金額提高,可增加購屋總預算,以貸款8成為例,購屋總價可從1000萬元,擴大至1250萬元。另外,寬限期間只繳息不還本金,每個月負擔降低。而貸款期間從30年延長至40年,更可降低每個月的本金攤還金額,對青年購屋更為有利。
 
我們來試算一下,以購買1200萬元的房子,可貸款8成為例。青年購屋貸款專案,原先最高只能貸款800萬,等於要籌措400萬元自備款,若採用新制,自備款可降為200萬元,購屋門檻降低很多。
 
另外若採取3年寬限期,不管是現制或新制,每月繳息金額約在13500元到15000元之間,差異不是太大。寬限期繳房貸的金額與一般台北市小套房租金差不多,等於繳房租的概念。所以若有足夠自備款,就可以考慮購屋了。
 
選30年還是40年期房貸?
 
過了寬限期後,房貸本息平均攤還的金額才是重點。若貸款800萬元,貸款30年,每月還款金額約32000元,若貸款1000萬元,貸款30年,每月還款額約39000元,若貸款期40年,每月還款金額32000元。這表示當貸款金額從800萬提高到1000萬時,每月還款負擔會增加近7000元,但若把貸款期間從30年延長至40年,則每月還款金額可降至32000元。
 
不過值得注意的是,當貸款期間從30年拉長至40年期後,累計總利息支出會從312萬元,增加至432萬元,整整多出120萬元。
 
購屋總價1200萬元,青年購屋貸款試算(林奇芬整理)
購屋總價1200萬元,青年購屋貸款試算(林奇芬整理)
 
你該延長房貸期間嗎?
 
以目前房價居高不下的環境,新制有利於年輕人購屋。但是該不該延長寬限期,該不該選擇40年房貸?可以從以下幾個角度來評估。
 
1.寬限期若從3年拉長到5年,可以增加緩衝期,五年後可能工作收入有所成長,更有能力繳房貸。選擇30年期,每月負擔較高,但是總繳利息較少,選擇40年期,每月負擔較輕,但總繳利息較高。
 
2.若考量通貨膨脹與房價上漲潛力,選擇40年期房貸不見得不利。即使40年後多120萬元利息負擔,相較於先取得不動產,可能不動產增值幅度,遠遠超過貸款利息支出。
 
3.評估個人每月收入與負擔能力,若身為三明治族,需要養小孩、照顧父母、還要繳房貸,每月可支付貸款能力較低,不仿考慮40年期房貸。
 
4.若是個人理財能力較強,選擇40年期房貸,每月負擔可減少約7000元,可將這7000元拿去投資股票型基金。由於房貸利率不到2%,但若股票型基金年化報酬率可超過5%,就有3%利差。35年下來(扣除寬限期後),扣除利息支出後,還可以多賺520萬元。
 
從以上幾個角度評估,對年輕人來說,善用政府的優惠政策購屋,應該是一個聰明的選擇。尤其是目前銀行房貸幾乎已經不願意承做40年期房貸,若年輕人正處在購屋階段,不仿把握這三年的政策優惠期。
 
值得注意的是,目前優惠利率可低至1.775%,但若未來央行調高利率水準,房貸利率也會隨之調高,可能影響每月繳款金額。因此,還是要多一些資金準備,以防利率上升時,不會影響每個月繳款能力。
 

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