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林奇芬林奇芬曾任Money錢雜誌社長，Smart智富月刊社長、總編輯，擅長將艱深難懂的財經議題，翻譯成大眾能懂理財知識，著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。

2023/08/10 10:50

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房市降溫了嗎？

#房市 #打房 #房地合一稅 #房貸 #信用管制 #買賣移轉

文／林奇芬

政府一連串的打房政策，究竟能不能讓房市降溫?從實際交易面來看，成交量出現萎縮現象，但房價則沒有修正。另外，在央行一再限縮房貸政策下，預估房市交易量還會再萎縮，此有利於房價的調整。

台灣房價所得比平均高達9.7倍，台北市、新北市更高達15.2倍、12.7倍，讓年輕人望屋興嘆，也難怪近期政府要推出青年40年房貸專案。究竟政府一連串的房市政策，對於居高不下的房市，帶來哪些變化呢，我們從幾個面向來檢視房市狀況。

高雄新市鎮位於全國第二大的高雄都會公園旁，目前二手屋銷售均價約30萬元。(好房網News 記者楊欽亮 / 攝) — **高限縮房貸政策有利房價調整，房市因而降溫了嗎？(好房網News 記者楊欽亮 / 攝)**

一，重稅禁止短線交易，投機買盤降低

2021年7月新版房地合一稅上路，二年內房屋買賣移轉稅率高達45%，降低了短線投機炒作空間。另外，平均地權條例修正案在2023年7月上路，禁止預售屋與新建屋換約轉售，杜絕預售屋的炒作行為，同時也管制私法人購屋，除非符合特定使用需求並經主管機構許可，此也讓大戶借用法人名義購買豪宅受到限制。

以上二個法案，將成屋與預售屋都納入管理範圍，降低短線炒作歪風，同時也讓大戶以法人名義節稅的空間消失，讓市場回歸自用住戶需求。

二，買賣移轉棟數，今年上半年雙位數降溫

全台房屋買賣移轉棟數2021年為34.8萬棟，是近年新高，2022年已經呈現降溫現象，2022年全年為31.8萬棟，少了3萬棟，降幅8.6%。2023年前6月累積買賣移轉棟數為13.8萬棟，跟去年同期比降幅高達18.6%。

若觀察六都買賣移轉棟數，今年1-7月累積，幾乎都是呈現雙位數下滑，此也更確認，市場成交量已經明顯降溫。

2023年1-7月建物買賣移轉棟數變化

都市	2023/1-7月	2022/1-7月	增減幅度%
台北市	14958	18375	-18.6
新北市	32106	38519	-16.6
桃園市	21792	26026	-16.4
台中市	25415	29291	-13.2
台南市	12180	14337	-15.0
高雄市	20429	23398	-12.7
合計	126880	149982	-15.4

資料來源:各市政府地政局，永慶房屋整理。

三，央行房貸管制五波，掐斷房市資金活水

2020年12月起，央行陸續對公司法人購屋、自然人第三戶、第四戶房貸採取貸款成數限制，其中歷經多次調整，目前已經是第五波信用管制。除了法人、豪宅貸款成數降至四成之外，今年6月更對八個都市民眾購買第二屋，貸款成數限制為七成。

由於第二屋限貸七成，可能影響民眾換屋，也引發不少爭議。此後來有配套措施，也就是一年內出售老宅者可以放寬第二屋房貸成數。不過，此也表示央行對銀行的房地產放貸，採取更為嚴格的監管。

目前央行房貸管制

	對象	信用管制內容
購置住宅貸款	公司法人	最高貸款成數四成 (無寬限期)
	自然人第二戶 (限定台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣與新竹市)	最高貸款成數七成 (無寬限期)
	自然人第三戶	最高貸款成數四成 (無寬限期)
購置高價住宅貸款	自然人	最高貸款成數四成 (無寬限期)
建商餘屋貸款		最高貸款成數四成

表格：林奇芬整理

若從銀行端的房貸餘額來看，2022年12月購置住宅貸款餘額是9.37兆元，而截至2023年6月底購置住宅貸款餘額是9.56兆元，仍呈現溫和增長。不過，值得注意的是，2021年6月住宅貸款年增率是10.4%，而2023年6月的貸款年增率是4.6%，顯示銀行端房貸放款態度已經轉趨保守。少了銀行的資金挹注，房市難以呈現熱絡景象。

另外，配合國際市場調高利率趨勢，台灣房貸利率也逐漸調高。2021年12月五大銀行平均購屋貸款利率為1.35%，而2023年6月購屋貸款利率已經提高到2.09%。此也讓民眾購屋負擔增加，購屋能力降低。

四，房價仍然持續攀高

根據內政部統計，2023年第一季全國住宅價格指數仍呈現1.05%季增率，僅有台北市、高雄市微幅下滑。若從年增率來看，2023年第一季全國房價呈現6.5%年增率，除了台北市年增率僅1.3%外，其餘五都呈現6%以上年增率。顯示房價仍然沒有反轉的跡象。

另外，若從國泰房地產指數觀察，其主要統計預售屋。2023年第二季跟前一季相比，全國為量增價漲，跟去年同期比也是量微增價漲。但是，台北市、新北市今年以來成交量都萎縮，只是價格仍然居高不下。

從以上四個面向觀察，可以看到台灣房市目前成交量已經出現較為明顯的降溫現象，上半年降幅已達到雙位數。而隨著央行的信用管制與銀行端的放款緊縮，可能會更進一步影響房市交易量。從售屋端來看，除非屋主有急於賣屋的需求，否則房價也難以出現大幅修正。短時間內房價仍維持高檔，只看個別案件是否有議價空間了。而整體來說，房市呈現價穩量縮的走勢。