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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房市降溫了嗎?

相關關鍵字

#房市 #打房 #房地合一稅 #房貸 #信用管制 #買賣移轉
文/林奇芬
 
政府一連串的打房政策,究竟能不能讓房市降溫?從實際交易面來看,成交量出現萎縮現象,但房價則沒有修正。另外,在央行一再限縮房貸政策下,預估房市交易量還會再萎縮,此有利於房價的調整。
 

台灣房價所得比平均高達9.7倍,台北市、新北市更高達15.2倍、12.7倍,讓年輕人望屋興嘆,也難怪近期政府要推出青年40年房貸專案。究竟政府一連串的房市政策,對於居高不下的房市,帶來哪些變化呢,我們從幾個面向來檢視房市狀況。

 
高限縮房貸政策有利房價調整,房市因而降溫了嗎?(好房網News 記者楊欽亮 / 攝)
高雄新市鎮位於全國第二大的高雄都會公園旁,目前二手屋銷售均價約30萬元。(好房網News 記者楊欽亮 / 攝)

 

一, 重稅禁止短線交易,投機買盤降低
 
2021年7月新版房地合一稅上路,二年內房屋買賣移轉稅率高達45%,降低了短線投機炒作空間。另外,平均地權條例修正案在2023年7月上路,禁止預售屋與新建屋換約轉售,杜絕預售屋的炒作行為,同時也管制私法人購屋,除非符合特定使用需求並經主管機構許可,此也讓大戶借用法人名義購買豪宅受到限制。
 
以上二個法案,將成屋與預售屋都納入管理範圍,降低短線炒作歪風,同時也讓大戶以法人名義節稅的空間消失,讓市場回歸自用住戶需求。
 
二,買賣移轉棟數,今年上半年雙位數降溫
 
全台房屋買賣移轉棟數2021年為34.8萬棟,是近年新高,2022年已經呈現降溫現象,2022年全年為31.8萬棟,少了3萬棟,降幅8.6%。2023年前6月累積買賣移轉棟數為13.8萬棟,跟去年同期比降幅高達18.6%。
 
若觀察六都買賣移轉棟數,今年1-7月累積,幾乎都是呈現雙位數下滑,此也更確認,市場成交量已經明顯降溫。
 
 
2023年1-7月建物買賣移轉棟數變化

都市

2023/1-7月

2022/1-7月

增減幅度%

台北市

14958

18375

-18.6

新北市

32106

38519

-16.6

桃園市

21792

26026

-16.4

台中市

25415

29291

-13.2

台南市

12180

14337

-15.0

高雄市

20429

23398

-12.7

合計

126880

149982

-15.4

資料來源:各市政府地政局,永慶房屋整理。

 
三, 央行房貸管制五波,掐斷房市資金活水
 
2020年12月起,央行陸續對公司法人購屋、自然人第三戶、第四戶房貸採取貸款成數限制,其中歷經多次調整,目前已經是第五波信用管制。除了法人、豪宅貸款成數降至四成之外,今年6月更對八個都市民眾購買第二屋,貸款成數限制為七成。
 
由於第二屋限貸七成,可能影響民眾換屋,也引發不少爭議。此後來有配套措施,也就是一年內出售老宅者可以放寬第二屋房貸成數。不過,此也表示央行對銀行的房地產放貸,採取更為嚴格的監管。
 
目前央行房貸管制

 

對象

信用管制內容

購置住宅貸款

公司法人

最高貸款成數四成

(無寬限期)

 

自然人第二戶

(限定台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣與新竹市)

最高貸款成數七成

(無寬限期)

 

自然人第三戶

最高貸款成數四成

(無寬限期)

購置高價住宅貸款

自然人

最高貸款成數四成

(無寬限期)

建商餘屋貸款

 

最高貸款成數四成

表格:林奇芬整理

 
若從銀行端的房貸餘額來看,2022年12月購置住宅貸款餘額是9.37兆元,而截至2023年6月底購置住宅貸款餘額是9.56兆元,仍呈現溫和增長。不過,值得注意的是,2021年6月住宅貸款年增率是10.4%,而2023年6月的貸款年增率是4.6%,顯示銀行端房貸放款態度已經轉趨保守。少了銀行的資金挹注,房市難以呈現熱絡景象。
 
另外,配合國際市場調高利率趨勢,台灣房貸利率也逐漸調高。2021年12月五大銀行平均購屋貸款利率為1.35%,而2023年6月購屋貸款利率已經提高到2.09%。此也讓民眾購屋負擔增加,購屋能力降低。
 
四, 房價仍然持續攀高
 
根據內政部統計,2023年第一季全國住宅價格指數仍呈現1.05%季增率,僅有台北市、高雄市微幅下滑。若從年增率來看,2023年第一季全國房價呈現6.5%年增率,除了台北市年增率僅1.3%外,其餘五都呈現6%以上年增率。顯示房價仍然沒有反轉的跡象。
 
另外,若從國泰房地產指數觀察,其主要統計預售屋。2023年第二季跟前一季相比,全國為量增價漲,跟去年同期比也是量微增價漲。但是,台北市、新北市今年以來成交量都萎縮,只是價格仍然居高不下。
 
從以上四個面向觀察,可以看到台灣房市目前成交量已經出現較為明顯的降溫現象,上半年降幅已達到雙位數。而隨著央行的信用管制與銀行端的放款緊縮,可能會更進一步影響房市交易量。從售屋端來看,除非屋主有急於賣屋的需求,否則房價也難以出現大幅修正。短時間內房價仍維持高檔,只看個別案件是否有議價空間了。而整體來說,房市呈現價穩量縮的走勢。
 

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