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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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做對人生資產配置 房地產不可缺

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#理財 #投資 #ETF #房價 #配息 #資產配置 #多空觀點
文/林奇芬
 
今年以來台股表現亮眼,許多高股息ETF不僅配息高,還有股價上漲的優勢,讓投資人趨之若騖。另外,目前全球央行快速升息,若投資美國投資等級債券基金,債券殖利率也高達5%以上,讓定存族相當心動。相較之下,目前台灣房地產的租金報酬率僅2-3%左右,再加上各種稅負成本,以及政府連串打房措施,實在缺乏吸引力。
 
通常我們談資產配置時,總是拿股票與債券,作為主要的配置工具。但是,如果從人生資產配置來看,房地產是人生中不可或缺的一項資產。在年輕時擁有一棟房地產,到年老時房子可以做為靈活運用資產的另一個工具。因此,在規劃人生財富時,可不要缺少房地產。
 
做對人生資產配置 房地產不可缺(示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
過年親戚大談買房經,讓手邊握有大筆現金卻沒房的民眾很兩難。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
高房價是每世代年輕人的挑戰
 
目前房價高漲,許多年輕人都大嘆買不起屋,其實各個世代的年輕人,都有過同樣的怨嘆。我在20多歲時,也一樣覺得房地產好貴,微薄的薪水實在買不起。不過,經過多年努力後,還是有能力買屋、繳房貸。而今回頭檢視,仍然覺得買屋是一個正確的抉擇。
 
究竟房地產對人生財富,能不能產生正面的效果呢?可以從以下五點來評估。
 
一、繳房貸比繳房租划算。
 
我先前文章曾經分析過,每月繳房貸金額雖然比繳房租來得高,不過,繳房貸金額中一部分是還本金一部分是繳利息,我們可以把利息視為房租租金看待。而隨著繳房貸時間拉長後,每月還本金金額上漲,繳利息金額下跌,也就是房租租金越來越便宜。
 
二、繳房貸強迫儲蓄,有利於累積資產。
 
房貸雖然是每月沉重負擔,但因為要繳房貸,只好節約其他消費,不知不覺中,控制消費、累積資產。購屋後不要把繳房貸當作是負債,應該視為資產累積。試想,每個月多還2萬、3萬元本金,等於每個月多存下2萬、3萬資產,應該是值得高興的事。
 
三、房地產價值可隨著通膨上漲。
 
過去幾年,大家深刻感受到物價上漲的壓力,也感受的貨幣購買力下降。然而過去20年來,即使房地產市場有高有低,但持有房地產20年以上的人,都可以感受到房價上漲的優勢。一般來說,房地產會隨著經濟環境成長,而逐漸提高價值,因此也被視為是一個很好的抗通膨工具。年輕時感覺房貸負擔沉重,但年老後卻可享受房價增值的利多。
 
四、房地產可分散資產風險。
 
若從資產配置的角度來看,股票、債券雖可分散部分投資風險,若再加上房地產,更可以發揮風險分散的效果。因為三類資產不同,同漲同跌的機率降低。此外,房地產被視為「不動產」,流動性較低,但也因此不會過度頻繁交易,成為整體資產穩定的力量。
 
五、房地產可作為擴大財務槓桿的工具。
 
通常房貸期間長達20、30年之久,若是35歲辦房貸,到55歲也大致繳清房貸了。此時房地產價值提升,房貸負擔低,聰明的理財族反而可以利用房地產,增加資產的靈活性。
 
舉例來說,可以利用房地產向銀行辦理增貸,若是貸款500萬元,房貸利率2.5%,若投資高股息ETF或是債券ETF,殖利率可來到5%以上,等於可以利用房貸資金多賺取2.5%的收益。當然投資有風險,若可謹慎操作,還是可以讓不動產的資金動起來,為你多賺一些利息。
 
不是每個人都有能力當包租公、包租婆,但從以上五個角度評估,房屋自住需求人人有,而且持有房地產的效益相當高。因此在人生理財配置中,房地產應是不可或缺的一環。

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