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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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買房與買股大PK 哪個報酬率高?

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文/林奇芬
 
年輕人該買房、還是買股?我們不妨從收益報酬率與價格漲幅來比一比,究竟哪個賺得比較多呢?但除此之外,還有三個考量,你該如何抉擇呢?
 
台灣房租收益率,入列全球最低
 
房地產被視為產生穩定收益的好標的,但是在台灣因為房價高漲,房租收益率卻是少的可憐。根據全球數據庫(Numbeo)統計,2023年全球347個主要城市「市中心租金收益率」,目前全球租金收益率最低的城市是廣州,僅1%,其次是深圳、首爾、台北,收益率1.1%。其中,台北(1.1%)、台中(1.9%)、高雄(2.0%)、新竹(2.1%)台灣四大都市,都入列全球租金收益率最低前15名,可見台灣投資房地產收益率偏低,當包租公不太划算。
 
買房與買股大PK 哪個報酬率高?(示意圖/好房網News記者林和謙攝)
管清智指出,央行不希望房價暴起,也不希望房價暴落,鼓勵首購與自用,確保房地產長線發展。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
2023年全球主要城市市中心租金收益率(資料來源:全球數據庫,元宏不動產加值服務平台)
2023年全球主要城市市中心租金收益率(資料來源:全球數據庫,元宏不動產加值服務平台)
 
台灣股息收益率,全球之冠
 
相較之下,台股股票平均股息殖利率卻是高得驚人。根據證交所統計,上市公司2022年營收與股息計算,現金殖利率高達4.88%,勇冠全球第一,不僅優於第二名新加坡4.09%,更遠遠超過美、英、日等國。近年台灣股市熱烈發行高股息ETF,有些發放的股息殖利率更突破10%,引起投資人熱烈搶購。
 
全球股市現金殖利率(資料來源:證交所,統計至2022年底)
全球股市現金殖利率(資料來源:證交所,統計至2022年底)
 
近十年房價漲幅58%
 
從房價漲幅來看,根據內政部編列的房價指數,以105年為基期100,從102年第一季到112年第二季,全國平均房價漲幅為57.9%。其中,台北市總價較高,近10年房價漲幅僅20.9%,相較之下,基期較低的台南市,近10年房價漲幅有84.8%。
 
以上是整體市場統計,可能跟房屋個別單價表現大不相同。但綜合來說,近10年中南部房價漲幅較大,台灣南北房價差異稍微縮小,不過,也讓年輕人購屋更為困難。
 
房價上漲幅度(資料來源:內政部,基期105年=100)
房價上漲幅度(資料來源:內政部,基期105年=100)
 
近十年台股漲幅118%
 
若從股價漲幅來看,台股表現非常亮眼。以加權指數為例,102年初,台股指數僅7700點,但去年最高衝上18000點。以今年6月指數16915計算,近10年台股漲幅有118%。若投資追蹤大盤指數的元大台灣50(0050),不含息報酬率就高達138.9%。就股價表現來看,股票漲幅也是遠遠超越房價漲幅。
 
台股加權指數漲幅(資料來源:XQ全球贏家,統計至2023/6/30)
台股加權指數漲幅(資料來源:XQ全球贏家,統計至2023/6/30)
 
股票優於房地產,但三個考量你怎麼選
 
以上從價格漲幅與收益率二個角度來評估,台灣股票表現都優於房地產。不過,落實到每個人財務管理上,很可能產生不同的結果。
 
一,挑選能力。
一般來說,挑選房地產較為簡單,只要掌握三大原則,「地點、地點、地點」,就不會出大差錯。但是選股難度就高得多了,若選錯股票,可能產生大幅虧損。不過也有簡單的方法,就是買台股市值型ETF,可分散持有多檔股票,走勢又跟著大盤走,成功率相對較高。
 
二,持有耐性。
一般人買股票沒有太大的耐性,可能持有3個月、6個月就想換股,頻繁進出的結果,難以賺到股價大波段行情。但是持有房地產相對較有耐性,由於背負了20年、30年房貸,一般人持有房地產時間較長,反而可以享受房價上漲的好處。
 
三,財務槓桿。
房地產是擴大財務槓桿的最佳工具,只要自備款二到三成,就可以持有高額房地產,同時可以長期借款。此外,房貸利率也是所有借款中利率最低的,讓投資人可以用較低的成本,持有高價的資產。若是投資股票,融資額度最高60%,但仍要視個人信用狀況而定,此外,股價波動大時,就需要追繳融資金額,投資風險高。
 
從以上多個角度來評估,究竟該持有股票、還是房地產呢?建議年輕人先從股票投資開始,累積購屋自備款,等到資產規模擴大時,再開始持有房地產。同時持有這二種資產,也具有風險分散效果,對長期資產累積都是正面的。

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