文/林奇芬
2023年台股大漲26%，台灣房市卻是價穩量縮，展望2024年房市又該怎麼走呢?可以從三大利多與三大利空，觀察房市走向。
根據內政部統計，2023年前11個月房屋買賣移轉棟數為275,802棟，較2022年同期減少5.3%。原先在升息、房地合一稅、平均地權條例修正等衝擊下，房屋交易量明顯萎縮，但下半年在新青安房貸推動下，交易量又回溫，使得全年交易量仍有機會突破30萬棟，但整體交易量能持續二年萎縮。
另外，根據內政部住宅價格指數統計，截至2023年第二季，全國房價指數年增率5.5%，其中桃園市漲幅最大為6.2%，其次台中市漲幅6%，相較之下台北市漲幅最小僅1.3%。不過整體而言，房價仍呈現溫和上漲走勢。
去年台灣經濟景氣不佳，景氣燈號連十個藍燈，但台股卻大漲26%，台股總市值達85.37兆元，創下歷新高。相較之下，房市表現平平，房市成交量萎縮，房價溫和上漲。展望2024年，房市的利多與利空，一起來盤點。
利多一，經濟可望持續成長。
截至2023年11月，台灣景氣燈號出現十個藍燈、二個黃藍燈。好消息是11月轉為黃藍燈，且在出口、零售營業額都從藍燈轉綠燈的激勵下，分數大為提升。按照主計處預估，2023年經濟成長率為1.42%，2024年成長率為3.35%，今年經濟成長率展望樂觀。此外，經濟部也預估今年出口可從衰退轉為成長，有利於台灣整體經濟表現。
利多二，房貸利率相對低，若台幣升值，可減少資金外流。
2022至2023年美國大幅升息，但台灣央行重貼現率僅從1.125%升至1.875%，僅上升3碼，同時自2023年第二季起就暫停升息。截至2023年11月，台灣五大銀行房貸利率為2.07%，雖比2022年底1.86%相比，上升了一些，但仍在相對低水準，對購屋民眾衝擊不大。
展望2024年市場期待美國聯準會快速降息，但由於台灣升息空間不大，因此降息空間也不大。此外，台灣今年經濟成長率展望不錯，似乎也沒有大幅降息理由。過去一年新台幣貶值、資金外流，但若今年出口動能恢復、再加上美元降息後美元走貶，有利於新台幣升值，整體資金環境可維持寬鬆。
利多三，新青安房貸，支持年輕人購屋。
下半年房市交易忽然轉熱，有人認為是新青安房貸奏效。在可貸款金額提高至1000萬元，可貸款年限拉長至40年，以及寬限期5年等條件放寬後，確實可讓小資族購屋門檻降低一些。不過，此僅限總價較低的房屋，並非全體房市利多。
利空一，多項政策緊縮，囤房稅上路。
從財政部的房地合一稅2.0、到內政部的質價登錄、平均地權條例修改，主要是對房地產短期買賣的稅負大幅提高，此可有效遏阻投資客炒作空間，讓房地產回歸自住購屋者市場。此對市場交易量有影響，但對房價影響不大。
另外，去年底立法院剛通過的囤房稅2.0，主要是針對有多戶房屋的屋主，課徵更高的房屋稅，預計2024年7月實施，2025年5月開始課徵。自住房屋(登記為本人、配偶、未成年子女)3戶內，可享優惠稅率1%，第四戶起將視為非自住宅，稅率在2%到4.8%之間，並採用全數累進，也就是超過一定戶數後，每戶皆採取較高稅率計算。
預估此法案，影響較大的仍以高資產族、擁有多戶房屋者為主。不過，近年各縣市政府逐步調高房屋評定價格，此為房屋稅課徵基準，因此，新成屋、預售屋，房屋價格較高，每年房屋稅的負擔也高出許多，相較之下，年份較久的中古屋影響較小。
利空二，房價所得比居高不下。物價上升，房價難跌。
根據內政部統計，2023年第二季台灣房價所得比為9.8倍，再次刷新紀錄。尤其是台北市15.5倍、新北市12.9倍、台中市11.5倍，都超過10倍以上。若以世界銀行標準，發達國家正常房價所得比約落在1.8倍到5.5倍之間，台灣房價所得比接近全球之冠，年輕人購屋難上加難。再加上少子化與購買力不足，台灣房市的需求面大幅萎縮。
除此之外，近年物價水準居高不下，尤其在全球生產供應鏈重新調整後，生產成本升高，以及地緣政治風險，也帶來原物料價格波動，房地產製造成本居高不下，新建房屋的地價與製造價格上漲，想要房價下跌，實在有些困難。
利空三，國際政治風險。
從俄烏戰爭到以哈衝突，再到近期的紅海危機，顯示國際政治局勢動盪不安。尤其是二岸風險與中美二強對立，更是全球憂心忡忡的風險焦點。台灣地緣政治的敏感性，對房地產長期發展也帶來負面衝擊。高資產族可能選擇海外置產，而非在台灣投資更多房地產。
總而言之，2024年台灣經濟穩定，且利率偏低，對房地產並沒有重大負面影響。但長期政策面管制，讓投機客因無利可圖逐漸退出，也降低房市成交量。同時在重稅政策下，並不鼓勵民眾擁有多棟房產，再加上年輕人購屋能力有限，讓房市需求持續萎縮，難以推升房市表現。整體來說，房市只能由青年首購與換屋需求推動，呈現不冷不熱的現象。
