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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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2024景氣復甦 房市不冷不熱

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文/林奇芬
 
2023年台股大漲26%,台灣房市卻是價穩量縮,展望2024年房市又該怎麼走呢?可以從三大利多與三大利空,觀察房市走向。
 
根據內政部統計,2023年前11個月房屋買賣移轉棟數為275,802棟,較2022年同期減少5.3%。原先在升息、房地合一稅、平均地權條例修正等衝擊下,房屋交易量明顯萎縮,但下半年在新青安房貸推動下,交易量又回溫,使得全年交易量仍有機會突破30萬棟,但整體交易量能持續二年萎縮。
 
2024景氣復甦 房市不冷不熱 (示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)「50年不變,現在正改變」的塭仔圳重劃區,佔地397公頃,是新北最大的市地重劃。(好房網News記者楊欽亮 / 攝影)
 
另外,根據內政部住宅價格指數統計,截至2023年第二季,全國房價指數年增率5.5%,其中桃園市漲幅最大為6.2%,其次台中市漲幅6%,相較之下台北市漲幅最小僅1.3%。不過整體而言,房價仍呈現溫和上漲走勢。
 
去年台灣經濟景氣不佳,景氣燈號連十個藍燈,但台股卻大漲26%,台股總市值達85.37兆元,創下歷新高。相較之下,房市表現平平,房市成交量萎縮,房價溫和上漲。展望2024年,房市的利多與利空,一起來盤點。
 
利多一,經濟可望持續成長。
截至2023年11月,台灣景氣燈號出現十個藍燈、二個黃藍燈。好消息是11月轉為黃藍燈,且在出口、零售營業額都從藍燈轉綠燈的激勵下,分數大為提升。按照主計處預估,2023年經濟成長率為1.42%,2024年成長率為3.35%,今年經濟成長率展望樂觀。此外,經濟部也預估今年出口可從衰退轉為成長,有利於台灣整體經濟表現。
 
利多二,房貸利率相對低,若台幣升值,可減少資金外流。
2022至2023年美國大幅升息,但台灣央行重貼現率僅從1.125%升至1.875%,僅上升3碼,同時自2023年第二季起就暫停升息。截至2023年11月,台灣五大銀行房貸利率為2.07%,雖比2022年底1.86%相比,上升了一些,但仍在相對低水準,對購屋民眾衝擊不大。
 
展望2024年市場期待美國聯準會快速降息,但由於台灣升息空間不大,因此降息空間也不大。此外,台灣今年經濟成長率展望不錯,似乎也沒有大幅降息理由。過去一年新台幣貶值、資金外流,但若今年出口動能恢復、再加上美元降息後美元走貶,有利於新台幣升值,整體資金環境可維持寬鬆。
 
利多三,新青安房貸,支持年輕人購屋。
下半年房市交易忽然轉熱,有人認為是新青安房貸奏效。在可貸款金額提高至1000萬元,可貸款年限拉長至40年,以及寬限期5年等條件放寬後,確實可讓小資族購屋門檻降低一些。不過,此僅限總價較低的房屋,並非全體房市利多。
 
利空一,多項政策緊縮,囤房稅上路。
從財政部的房地合一稅2.0、到內政部的質價登錄、平均地權條例修改,主要是對房地產短期買賣的稅負大幅提高,此可有效遏阻投資客炒作空間,讓房地產回歸自住購屋者市場。此對市場交易量有影響,但對房價影響不大。
 
另外,去年底立法院剛通過的囤房稅2.0,主要是針對有多戶房屋的屋主,課徵更高的房屋稅,預計2024年7月實施,2025年5月開始課徵。自住房屋(登記為本人、配偶、未成年子女)3戶內,可享優惠稅率1%,第四戶起將視為非自住宅,稅率在2%到4.8%之間,並採用全數累進,也就是超過一定戶數後,每戶皆採取較高稅率計算。
 
預估此法案,影響較大的仍以高資產族、擁有多戶房屋者為主。不過,近年各縣市政府逐步調高房屋評定價格,此為房屋稅課徵基準,因此,新成屋、預售屋,房屋價格較高,每年房屋稅的負擔也高出許多,相較之下,年份較久的中古屋影響較小。
 
利空二,房價所得比居高不下。物價上升,房價難跌。
根據內政部統計,2023年第二季台灣房價所得比為9.8倍,再次刷新紀錄。尤其是台北市15.5倍、新北市12.9倍、台中市11.5倍,都超過10倍以上。若以世界銀行標準,發達國家正常房價所得比約落在1.8倍到5.5倍之間,台灣房價所得比接近全球之冠,年輕人購屋難上加難。再加上少子化與購買力不足,台灣房市的需求面大幅萎縮。
 
除此之外,近年物價水準居高不下,尤其在全球生產供應鏈重新調整後,生產成本升高,以及地緣政治風險,也帶來原物料價格波動,房地產製造成本居高不下,新建房屋的地價與製造價格上漲,想要房價下跌,實在有些困難。
 
利空三,國際政治風險。
從俄烏戰爭到以哈衝突,再到近期的紅海危機,顯示國際政治局勢動盪不安。尤其是二岸風險與中美二強對立,更是全球憂心忡忡的風險焦點。台灣地緣政治的敏感性,對房地產長期發展也帶來負面衝擊。高資產族可能選擇海外置產,而非在台灣投資更多房地產。
 
總而言之,2024年台灣經濟穩定,且利率偏低,對房地產並沒有重大負面影響。但長期政策面管制,讓投機客因無利可圖逐漸退出,也降低房市成交量。同時在重稅政策下,並不鼓勵民眾擁有多棟房產,再加上年輕人購屋能力有限,讓房市需求持續萎縮,難以推升房市表現。整體來說,房市只能由青年首購與換屋需求推動,呈現不冷不熱的現象。

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