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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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小宅真的是不敗產品嗎?

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#小宅 #產品規劃 #建案 #少子化 #多空觀點
文/卓輝華
 
小宅產品過去通常是不景氣下的產品規劃策略!然而伴隨著少子化與高房價壓力下,2020年以來,25坪以下新推案住宅產品在雙北市約佔5成,在桃園與台中市約佔4成,在台南與高雄市約占3成,這麼高比例的小宅產品,究竟透露出甚麼訊息?小宅成為住宅產品主流是好現象嗎?小宅真的是「進可攻、退可守」的不敗產品嗎?
 
小宅產品真的是少子化造成的嗎?當前市場流行的說法是因少子化致家庭結構從大家庭轉變為小家庭,因此小宅產品受到喜愛!然而形成小家庭結構的主因除了少子化之外,還表現在每戶人口量(戶量)減少趨勢,2000年全台灣平均每戶人口3.33人,到2023年降至2.53人,最低的台北市也從2.98人降至2.36人(參見圖一)。而戶量減少的原因之一在於獨居一人的戶籍數增加,2023年底全台灣1人戶籍比例高達36%,1加2人戶籍比例更高達57.2%;台北市與高雄市1加2人戶籍比例更超過6成以上(參見圖二)。一人一戶籍增加的主因之一其實是節稅效果,由於多數家庭還是以兩至四人的成員居多,所以空屋統計數量每年仍維持增加趨勢。
 
小家庭結構的主因除了少子化之外,還表現在每戶人口量(戶量)減少趨勢。好房網News資料照
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小宅產品通常是景氣反轉的產品策略!今年交易量是否上升與景氣是否持續的關鍵,大部分將取決於新青安房貸與小宅產品的刺激。從房地產行銷策略觀察,開發商或代銷業會以房市景氣好壞,決定規劃大中小坪數的產品策略。當景氣趨於繁榮、「價量俱揚」之際,新推案多以中大坪數為主力產品。當景氣趨於衰退,開發商會改以中小坪數為主力產品。景氣衰退可以「價穩量跌」或「量穩價跌」作為先兆,近兩年房價雖穩健上揚,但交易量每年僅30萬棟上下,與20年年均量35萬棟或30年36.4萬棟相比,屬於量跌趨勢!此一「價漲量跌」現象,為了讓交易量有起色,小坪數格局的小宅或套房,成為支撐房市熱絡的救命產品規劃,如果連小坪數住宅套房都撐不起交易量,則後續的「價穩量跌」、「價量俱跌」不景氣現象可能伴隨而來!  
 
小宅是眾多市場產品的一環,消費者要對小宅市場特性有基本認識!小宅的特性在於坪數小總價低,但是單價未必較低;社區總戶數相對較多,公設比可能會較高;社區總戶數多,物業管理庶務相對較繁重,要達優質社區管理,每坪管理費相對較高;小宅的投資客比例相對會較高;小宅社區的承租客相對較多;租賃或買賣流量會較高;小宅的基地面積偏小,相對無法有大氣規劃設計!小宅基地如果夠大,總戶數會更多而不易管理!小宅區位以鄰近辦公商圈或產業園區較具投資保值潛力!
 
銀行對小宅或套房的態度也值得消費者參考。大多數金融機構對小面積住宅或套房產品都採保守態度,貸款成數較低、利率則偏高;原因是金融機構經歷景氣起伏的經驗,發現景氣下跌時,小宅恐因投資客急於套現而致價格下挫較重,如果某社區有數戶法拍屋出現,更容易導致社區均價失守下跌,此亦為買小宅或套房應注意的景氣風險!
 
小宅產品是高房價不得已的首購住宅?兩至三人組成的小家庭,難道真喜歡住小宅,而不喜歡住30-50坪的房屋嗎?當然不是!而是房價太高、負擔不起坪數較大的房屋!現今屢創新高的房價與歷史上最高的房價所得比,讓多數受薪階級無法負擔得起,只好退而求其次買小坪數住宅。如果房價合理、房價所得比回到5-7倍,每個家庭都希望買較大坪數的居室空間,誰願意窩居在小宅呢?擁有多金或多屋的投資客或高資產族群,通常以投資整層多戶小宅套房產品為主,比較不會購買單一小宅套房作為投資標的。建議單身年輕或新婚夫妻購買20坪以下的小宅產品,可以將其界定為人生居住需求過程中的過渡期住宅,以「先求有、再求好」的心態,從購買第一戶房屋中學習不動產投資知識,未來視所得提高後,再更換購買更大更好的居室空間。
 
圖一、台灣地區戶量變動
圖一、台灣地區戶量變動
 
圖二、台灣地區戶數結構(2023年)
圖二、台灣地區戶數結構(2023年)

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