文／卓輝華
小宅產品過去通常是不景氣下的產品規劃策略！然而伴隨著少子化與高房價壓力下，2020年以來，25坪以下新推案住宅產品在雙北市約佔5成，在桃園與台中市約佔4成，在台南與高雄市約占3成，這麼高比例的小宅產品，究竟透露出甚麼訊息？小宅成為住宅產品主流是好現象嗎？小宅真的是「進可攻、退可守」的不敗產品嗎？
小宅產品真的是少子化造成的嗎？當前市場流行的說法是因少子化致家庭結構從大家庭轉變為小家庭，因此小宅產品受到喜愛！然而形成小家庭結構的主因除了少子化之外，還表現在每戶人口量(戶量)減少趨勢，2000年全台灣平均每戶人口3.33人，到2023年降至2.53人，最低的台北市也從2.98人降至2.36人(參見圖一)。而戶量減少的原因之一在於獨居一人的戶籍數增加，2023年底全台灣1人戶籍比例高達36%，1加2人戶籍比例更高達57.2%；台北市與高雄市1加2人戶籍比例更超過6成以上(參見圖二)。一人一戶籍增加的主因之一其實是節稅效果，由於多數家庭還是以兩至四人的成員居多，所以空屋統計數量每年仍維持增加趨勢。
小宅產品通常是景氣反轉的產品策略！今年交易量是否上升與景氣是否持續的關鍵，大部分將取決於新青安房貸與小宅產品的刺激。從房地產行銷策略觀察，開發商或代銷業會以房市景氣好壞，決定規劃大中小坪數的產品策略。當景氣趨於繁榮、「價量俱揚」之際，新推案多以中大坪數為主力產品。當景氣趨於衰退，開發商會改以中小坪數為主力產品。景氣衰退可以「價穩量跌」或「量穩價跌」作為先兆，近兩年房價雖穩健上揚，但交易量每年僅30萬棟上下，與20年年均量35萬棟或30年36.4萬棟相比，屬於量跌趨勢！此一「價漲量跌」現象，為了讓交易量有起色，小坪數格局的小宅或套房，成為支撐房市熱絡的救命產品規劃，如果連小坪數住宅套房都撐不起交易量，則後續的「價穩量跌」、「價量俱跌」不景氣現象可能伴隨而來！
小宅是眾多市場產品的一環，消費者要對小宅市場特性有基本認識！小宅的特性在於坪數小總價低，但是單價未必較低；社區總戶數相對較多，公設比可能會較高；社區總戶數多，物業管理庶務相對較繁重，要達優質社區管理，每坪管理費相對較高；小宅的投資客比例相對會較高；小宅社區的承租客相對較多；租賃或買賣流量會較高；小宅的基地面積偏小，相對無法有大氣規劃設計！小宅基地如果夠大，總戶數會更多而不易管理！小宅區位以鄰近辦公商圈或產業園區較具投資保值潛力！
銀行對小宅或套房的態度也值得消費者參考。大多數金融機構對小面積住宅或套房產品都採保守態度，貸款成數較低、利率則偏高；原因是金融機構經歷景氣起伏的經驗，發現景氣下跌時，小宅恐因投資客急於套現而致價格下挫較重，如果某社區有數戶法拍屋出現，更容易導致社區均價失守下跌，此亦為買小宅或套房應注意的景氣風險！
小宅產品是高房價不得已的首購住宅？兩至三人組成的小家庭，難道真喜歡住小宅，而不喜歡住30-50坪的房屋嗎？當然不是！而是房價太高、負擔不起坪數較大的房屋！現今屢創新高的房價與歷史上最高的房價所得比，讓多數受薪階級無法負擔得起，只好退而求其次買小坪數住宅。如果房價合理、房價所得比回到5-7倍，每個家庭都希望買較大坪數的居室空間，誰願意窩居在小宅呢？擁有多金或多屋的投資客或高資產族群，通常以投資整層多戶小宅套房產品為主，比較不會購買單一小宅套房作為投資標的。建議單身年輕或新婚夫妻購買20坪以下的小宅產品，可以將其界定為人生居住需求過程中的過渡期住宅，以「先求有、再求好」的心態，從購買第一戶房屋中學習不動產投資知識，未來視所得提高後，再更換購買更大更好的居室空間。
