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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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公設比下降房價就會跌?

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#公設比 #虛坪改革 #高房價 #產權登記 #公共設施 #多空觀點
文/卓輝華
 
房價高漲到離譜境地時,產權登記課題也會被放大檢討!過去包括平台、裝飾牆、栽植槽、雨遮、露臺、花台等陸續都不能登記了。而公設比歷經50年從零公設到35%以上高公設,「溫水煮青蛙」效應升高到消費者高價買三分之一公設的痛而無法忍受時,內政部終於要認真改革了。三月初林右昌部長表示,公設比改革:一要避免將車道灌到大公設,二要檢討免計容積項目,預計將公設比降至25%至30%。因為公設比再一次重大變動,真的會撼動目前的高房價嗎?或許消費者對合理房價更要謹慎分析應對,以避免高價買入或低價賣出等遺憾情事發生!本文將從零到高公設比的歷史脈絡與未來公設比改革後的價格判斷做探討。
 
一、零到高公設比的歷史脈絡
 
首先回顧零到高公設比的幾段演變時機與脈絡。
 
公設比將再一次重大變動,真的會撼動目前的高房價嗎?示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
住過舊大樓後,網友不解為何大家都討厭高公設比。圖中建物與新聞無關。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
(一)、第一階段是50年代的零公設。當時房市首現區分所有權的3、4樓公寓,陽台與樓梯間幾乎都未登記,只登記室內面積或梯間與主建物合一登記,以致今天進行都市更新要有陽台補登步驟,以保障產權權益,這時的登記方式就是現在想追尋的實坪登記理想!
 
(二)、第二階段是60、70年代的低公設。當時初創預售市場,都市華廈產品成主流,只要建築設計上的量體,如陽台、平台、花台、栽植槽、露臺、梯間、配電室、水箱、防空避難室、屋頂突出物等,為防止交易糾紛,產權面積被要求謹慎測量、具實登記;這時華廈公設比多在10%-15%,住宅大樓公設比普遍在12%-18%之間。
 
(三)、第三階段開始於80年代至90年代初期。因政府政策調控高房價與全面實施容積率管制,然而面臨高昂土地成本與房價逐步下跌窘境,建商們悄悄將停車位兼防空避難室的空間挪至「大公」,住宅大樓公設比普遍升至20%-28%的水準,因此房屋單價雖向下調降,實質上仍可保有營運利潤!
 
(四)、第四階段始於94年至今。從94年消防法規增加安全梯規範時,剛好房市從谷底復甦,加上一樓零售店面的式微,大樓公共設施規劃更多元豐富且利於提升居住品質與促進銷售,如管理室、會議室、KTV、健身房、圖書室等,住宅大樓公設比普遍提高到32%-35%,即使未規劃前述設施的大樓,也要從縮小停車位與挪移車道面積,將公設比定在市場水準的32%-35%,今天接近30%公設者,在銷售時都會被特別標榜低公設比。
 
二、公設比改革後的價格判斷
 
觀察台北市老屋房價高得驚人,例如大安、中正等較佳區位的50年老公寓,可以高到每坪80-100萬元,同樣區位的預售屋房價每坪卻只比老屋高出50%-100%,老屋高房價雖具有都市更新投資利益,但也與零或低公設的房屋實質使用價值有關!從老公寓交易行情以及各階段公設比例的變動,加上未來內政部公設比改革調降,購屋消費者應修正過去房屋總價除總面積的單價比較,就實際可居住使用空間(實坪)與公共設施(目前普遍稱為虛坪)之間的關係來判斷合理行情,建議如下更為細緻的單價分析:
 
(一)、首先仍從實價登錄資料中,推算傳統房地單價資料提供參考。
 
(二)、進行實坪單價比較分析:以扣除停車位價格後的房屋總價,除「主建物+陽台」面積的單價比較分析,「主建物+陽台」面積可視為實在可居住使用面積,簡稱為實坪面積,再將其換算為實坪單價。就該單價與其他同區位、同質性大樓做實坪單價之比較分析。
 
(三)、停車位價格比較分析:未來內政部要避免將車道灌到大公設,預計停車位面積普遍將比現在高出3-5坪,但其價格未必會因為面積增加而升高。因為停車位價格分析通常以停車進出方式(坡道或機械升降)、停車型態(平面、機械升降、輪轉、平移、倉儲塔位)、停放樓層以及格位大小來決定,而非以停車面積大小決定價格高低。
 
(四)、公共設施服務水準與公設比比較分析:公共設施依其功能可分成兩類,一為法定公設,係依建築法規應設之樓梯間、屋頂突出物、門廳、電梯機房、電氣室、管理室等,二為服務性公設,係以可計或免計容積率而規劃的管理室、會議室、KTV、健身房、圖書室等。消費者對於住宅大樓公共設施的關注,除了就整體公設比例比較之外,更應注重服務性公共設施的安全管理、設施空間規劃、實用效益水準等對於居住價值之影響作比較分析。

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