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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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「房價不跌、打房不退」是政策鐵律!

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#打炒房 #總統大選 #高房價 #央行 #限貸令 #多空觀點
文/卓輝華
   
民主政治面對選舉時,執政者想要政治獻金,更想要選票保住政權,歷來打炒房政策其實是執政當局不得已的手段!因此,無論哪一政黨執政,「房價不跌、打房不退」是一個不得不的殘酷事實!除非我們發展出一套完整且公平的住宅政策,才有機會改善「房價高漲打炒房、房價大跌要救房」的投機政策循環!
 
回顧1987年至1989年的第四波房市景氣高峰時,全台灣平均房價在三年間漲了3至5倍,1989年2月中央銀行開出第一槍選擇性信用管制後,接著有全國土地問題會議、開發新市鎮、一坪六萬住宅供給等政策出籠打炒房,在1991至1995年間,全台灣預售屋交易量縮、房價明顯下跌約2成,加上利率成本高等因素,陸續傳出建商財務困境或倒閉等情勢下,政府打炒房政策才全部收手。1996年起的中共導彈與總統直選影響下,政府180度轉彎成鼓勵買房政策!奈何後來幾年整體經濟情勢不佳,1997年亞洲金融風暴與2000年網路科技泡沫,終致2000年房市崩盤硬著陸,當時全國房價所得比創下最低僅約4倍!
 
「房價不跌、打房不退」是政策鐵律!(資料照/好房網News記者楊欽亮攝)
未來橋頭科學園區預定地所在的高雄都會公園附近,近兩年成為南台灣房市推案重鎮。(好房網News記者楊欽亮 / 攝)
 
2000至2006年間政府傾盡全力整治圖救金融與房地產業,市場才漸漸復甦現生機!
 
2009年底網路票選「高房價」為民怨之首,當時全國房價所得比為6.7倍,台北市則高達11.6倍,2010年之後,馬英九政府陸續提出停止大面積國有土地標售(2009/10)、中央銀行實施選擇性信用管制(2010/6)、查緝預售屋交易所得(2010/10)、台北市課徵豪宅稅(2011/1)、短期交易課徵奢侈稅(2011/6)、加強興建合宜住宅(2011/7)、居住正義五法與實價登錄(2011/12)、房地合一實價課稅 (2015/6/1)等政策調控。2016年政黨輪替後的民進黨蔡英文總統提出都市更新、物業管理、租屋產業與社會住宅等四大產業政策,持續以打炒房為政策目標!
 
至2017年全國房價所得比上升至9.5倍,台北市則高達15.6倍!這期間,兩黨執政當局針對房價越高現象,打炒房的力道與辦法則越來越強。陸續加重的打炒房政策,終究讓房市在2015-2018年間,先是交易量明顯縮減,之後房價也開始鬆動下修,連續三年呈現價量俱跌!中央銀行其實在2015年已經率先鬆綁部分選擇性信用放款管制,例如刪除新北市八里區、鶯歌區及桃園市桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區以及高價住宅、公司法人購置住宅及自然人第 3 戶購屋之最高貸款成數,由 5 成調高為 6 成等。看似要略為放鬆打炒房力道時,2020年新冠疫情發生後,寬鬆貨幣救經濟與營建物價高漲等因素,影響房屋價格與交易量再創熱潮,2022年第三季全台灣各地區的房價均創歷史高峰,全國房價所得比高達9.8倍新紀錄,台北市更高達16.2倍!因此,執政當局只能再加碼政策調控,例如推出實價資訊揭露門牌、房地合一稅2.0、預售屋實價登錄與轉讓限制、銀行購地貸款風險控管等措施。
  
從台灣房地產發展歷史觀察,「房價不跌、打房不退」是一政策鐵律!只要房價稍降與炒房退場,無論哪一黨當選執政,都會適時鬆綁調控政策,都希望讓房市能有完美的軟著陸。最近建築開發商串聯聲明政府政策太過嚴厲,認為將成為壓垮房地產的最後一根稻草,本文建議建築開發業者應認清「房價不跌、打房不退」這一政策鐵律,雖能同業串聯發聲取暖,但是個別業者做好推案、定價與財務健全的準備,才是永續經營圖存之道!今年總統大選年,高房價時期的住宅正義政策仍是有力的吸票機,建議各政黨總統候選人更精進提出完整的居住政策論述!
 

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