文／卓輝華
諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert J.Shiller）曾經對臺灣房地產市場同時存在高房價、高自有住宅率及高空屋率的三高現象，感到匪夷所思！他認為房地產過去是最佳投資工具，但是否為永遠最佳的投資工具？台灣地區房市三高現象與悄然轉變的房市結構，已然為房市投資者與購屋消費者設下不可知的風險與困境。
今昔之間的住宅市場結構轉變，謹先以下列六項指標數據說明供參！
一、人均面積已達合理50平方公尺
1966年平均每人居住面積僅2.2坪，至今(2022)年已提高至15坪，與每人50平方公尺(15.125坪)的合理居住面積目標接近。因此未來要靠人均居住面積增加而提升住宅需求量已然非常有限！
二、都市人口比例已達上限
1966年至2000年間，人口從鄉村地區遷移至都市化地區，一直是都市住宅需求與房價推升的重要動力， 2001年之後的都市人口比例已達約80%的上限。從2022年底人口成長統計觀察，除桃園市人口微幅增加外，其餘五都的人口已經逐年減少！中長期而言，對住宅剛性需求與房價推升均有所影響！
三、過高的空屋數與空屋率
主計總處最近一次(2020年)的住宅普查統計達166.4萬戶空屋，空屋率18.5%，比起 1966年的空屋數僅2.2萬戶，空屋率0.95%高出許多。過高的空屋數與空屋率導致住宅供給過剩的課題，一旦市場反轉與剛性需求、投資需求下滑時，對於住宅市場可能會是一大空襲！
四、自有住宅率由50%增至85%
1976年臺灣地區平均自有住宅率為67%，臺北市僅為50.3%，至今已提高為約85%的水準，這項數據已經位居世界前茅，未來人口負成長、住戶數增加有限，以及政府積極推動社會住宅政策供給等條件，要創造更高的自有住宅率的住宅剛性需求，將是極限的挑戰！
五、家戶購屋比從8.5%降至3%
1990年代平均家戶購屋比高達6.7%，其中最高為1996年的8.5%，2000年至2009年的十年間，隨著家戶數急速成長，家戶購屋比反而下跌至5.2%。2010年至2016年的房價逐年上漲，平均家戶購屋比更下跌到2016年的2.9%。未來高房價趨勢不變情況下，每年家戶購屋比可能維持在3至3.5%、交易棟數在30萬上下或許將成為常態！
六、超負荷的高房價所得比
營建署發布2022年第二季全國平均房價所得比為9.69倍，與2002年的4.2倍比較，20年來購屋負擔加重了230%。其中，臺北市的房價所得比創新高達16.17倍。過高的房價所得比並非為健康的房市結構形態，高房價所得比將會使房屋交易量面臨無法增加的壓力。
2020年代，台灣地區同時出現人口結構與房市結構的同步轉型，在可見的未來，住宅市場需求將因市場結構轉型而與過去發展軌跡有所不同！無論是購屋消費者或房地產專業人士，都應掌握未來人口發展的可預期性，密切關注住宅市場在結構轉型下可能遭遇到的內需困境！未來可能要思考加強臺灣國際化腳步，拓展房地產的國際需求，或是朝向休閒、健康、養老等多元使用的市場，將是房市結構變革中的重要健康發展方向！
