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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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看清政府房市調控兩面策略

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#打炒房 #預售 #居住正義 #土地正義 #多空觀點
文/卓輝華 
 
內政部為壓制預售屋房價炒作,洋洋灑灑推出打炒房五重拳,並火速經行政院拍板定案修正平均地權條例,一時之間預售屋投資客恐慌轉售!所謂的五項改革修法包括限制預售屋換約轉售、解約要申報登錄、重罰炒作行為、私法人購屋採許可制與建立檢舉獎金制度。但是法案送到立法院後,不知是有意還是無意!根本排不上院會議程,市場瘋傳這是給投資客3個月的逃命拋售潮!未來法案是否真的能在下一期立法院會通過三讀?政府真的有決心改革預售屋買賣模式嗎?立法諸公真的能體察民意而不會受到財團建商壓力嗎?我們可以從過去政府的房市調控兩面策略,掌握與看清政府的意圖與作為。
 
在2000年前後的房地產市場谷底,數以百計的建商陷入財務困境或倒閉,政府會坐視不管嗎?答案是不會的。理由很簡單與冠冕堂皇,因為要振興房市才能解除金融危機與振興經濟。於是推出一連串的所謂「健全房地產市場」措施,包括2000年11月起建照執照延長兩年以減緩供給過多、2002年大幅調降擔保放款融通利率及土地增值稅減半徵收以促進房市交易量、同年8月開啟有條件陸資購屋、2000-2005年陸續提撥1.8兆優惠購屋貸款、2003年7月通過不動產證券化條例以刺激商辦市場等措施,終於在2004年至2008年間的讓房地產交易量增加、房地價格緩步上漲!
 

 

看清政府房市調控兩面策略(圖/好房網資料照)
塭仔圳與新莊副都心、頭前重劃區相較,1坪價差可達10萬、10多萬元,可說是一個「房價凹陷區」,隨著未來發展、建設及機能慢慢到位,塭仔圳重劃區頗受看好。圖/新北市政府

 

 
2008年第三季美國雷曼兄弟破產引發的全球金融海嘯,營建股價突遭腰斬下跌50%、房市交易量縮25%、豪宅開價跌三至四成,房市突然間遭受價量遽跌的打擊!政府馬上在9月推出 2000億元優惠利率購屋方案,11月,政府與建築開發業者協商一套振興房地產市場的共識:延長建照兩年、簡化都市更新辦理程序、房貸成立單一窗口、推動開發型不動產證券化等因應措施以搶救房市!
 
2009年全台灣房市在政府細心呵護下,房價一直呈現上揚趨勢!11月,行政院的民怨調查,民怨第一名居然是高房價!這時候政府才後知後覺的驚覺房價高過頭了!於是政府才開始一連串的打房政策出籠,包括2010年6月中央銀行總裁找銀行主管喝咖啡並實施選擇性信用管制、2010年10月國稅局查緝預售屋交易所得、2011年1月台北市課徵豪宅稅、2011年6月對短期交易課徵奢侈稅、2011年7月加強興建合宜住宅、2011年12月通過實價登錄的居住正義五法、2012年11月金管會限制壽險炒房的金八條、2015年6月通過房地合一實價課稅立法等舉措,好不容易將房價暫且壓下!然而,2010年至2015年的房價又上漲了50%以上!然而在房市房價壓力緩和情形下,選擇性信用管制悄悄鬆綁,至於巢運或消費者團體呼籲的健全房市政策如囤房稅、空地稅或實價揭露又都不急著落實推動了!
 
2020年新冠疫情前後,沒想到蟄伏了三、四年的房市房價猛然翻揚,行政院在2020年12月3日再提「健全房地產市場方案」,央行再度緊縮選擇性信用管制,12月30日立法院三讀修正通過「實價登錄2.0版」法案。最近因新冠疫情再起影響房市降溫,對於預售屋炒作準備修正平均地權條例,卻精準的未排入立法院議程!?
 
從房市歷史觀察,不論哪一黨派執政,在心態上就是希望房價維持溫和的小漲小跌,財團建商無事、民眾無感、政府也無須積極提政策了!這20多年來,剛好碰到房市谷底的救房,房市救活後太過熱絡而再打房,政府健全房市措施總是慢半拍才推出!總是要房價飆漲到民怨沸騰,政府與立委諸公擔心選票時,才有決心打炒房以健全房市!房價下跌時,政府與立委諸公擔心建商財團縮手金援,而鬆綁政策救房來健全房市!政府如果一直用這種左右逢源、左支右絀的房市調控兩面策略!打房、救房反覆輪迴!台灣將無法期待真正的土地正義和居住正義!
 

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