經濟日報記者游智文/台北報導
對於買房,有個萬年考古題,要買北市大安區老公寓,還是選林口新大樓?消費者正反意見都有,但如果就投資而言,大家幾乎口徑一致,認為北市老公寓才是正選。
原因無他,房地產市場有一條蛋黃定律:景氣好,市區先漲,而且漲得多。景氣不好,郊區先跌,而且跌得重。然而,這條房市鐵律,其實從2016年以後已經失靈。
先談這條鐵律,2000年網路泡沫,房市低迷,中南部房價一片慘跌,台北市跌勢就相對輕微。2003年SARS後房市復甦,房價則從台北市中心開始起漲,新建案房價從3字頭一路衝到6、7字頭,豪宅更是站上三位數,衝破一坪百萬元。
2008年金融海嘯也一樣,北市從蛋白區大同、南港、文山先下滑,新北也從林口、淡水、三峽等外圍重劃區跌起,林三淡都成了重災區。到了2010年房市谷底回升,全台又從台北市大安區開始回漲,然後再擴大到新北、桃園、新竹、台中。
更早之前的房市,也都是如此。比如1988年的房價狂漲期,根據宏大不動產估價師創辦人卓輝華所著「房市激盪五十年」,當時台北市漲最凶,新屋單價從一坪9.2萬, 短短兩年飆漲三倍至28.4萬元,市中心高價區漲幅更多達500%,遠遠高過台北市以外的縣市。
天時地利不動產總經理張欣民表示,市中心、蛋黃區房價先漲後跌,道理很簡單,因為市中心生活機能好,工作機會多,通勤成本低,景氣好時大家都想擁有一戶,僧多粥少,房價自然漲得快,當景氣不好,也不會有太多人想拋售,價格因此相對抗跌。
但在2016年時,這條黃金定律被打破。那年房市受房地合一稅上路影響,成交量重摔至24.5萬棟,相較先前正常水準,大減逾四成,房價也在盤整一段時間後,明顯下滑。
依照蛋黃定律,中南部應該比北部跌得重,新北會比台北慘,台北市文山、內湖區也會比大安、中正區跌更多。
但根據永慶房產集團定期發布的房市趨勢報告,那波房價下修,台北市跌勢最重,尤其是市中心區。累計至2017年第4季,和歷史高點相比,台北市全市平均跌幅高達14%,市中心轉手慘賠20%的,比比皆是,甚至有賠到三成以上。
反觀外圍蛋白區跌幅則相對輕微,如桃園最重只跌10%,台中,台南都僅下修4%。
那波房市下修,不僅蛋白區相對抗跌,2018年房價開始回漲,也由蛋白區、中南部率先回漲,而且也比蛋黃、雙北市漲得多。
截至2021年第2季,根據吉家網統計實價資料,這三年來主要都會區以台南房價上漲37%最多,其次為台中35%,桃竹26%,高雄23%。新北和台北漲幅都僅17%,敬陪末座。
以行政區來看,2020年漲幅前十行政區也都在蛋白區,甚至蛋殼區,包括台南新市、安平區、台中潭子、豐原、桃園龜山等;2021年第3季和去年同期比較也相同,漲幅較大行政區多在中南部,北北桃沒有任何一個行政區上榜。