好房網News記者林和謙／台北報導
台股持續創高，AI熱潮席捲全球，市場資金大量湧入科技股、ETF與半導體供應鏈，「全民瘋股市」已成為當前台灣最明顯的資金現象。城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士表示，然而，就在資金快速流向股市之際，另一個重要訊號也正在浮現。
台灣中央銀行今（2026）年第二季理監事會將在6月中旬召開，房市信用管制是否鬆綁，再度成為市場高度關注焦點。城市重劃趨勢智庫說，截至今年4月，全體銀行不動產貸款占總放款比率已降至35.42％，不僅連續三個月低於36％，更回到2020年房市起漲初期水位。這讓市場開始解讀，歷經多波信用管制後，央行是否已逐步達成「降低資金過度流向房市」的政策目標。
資金全面流向股市 不動產恐會逐漸熄火？
柯昇沛認為，但真正值得思考的，其實不只是「房市管制會不會鬆綁」，而是當資金全面流向股市時，作為經濟火車頭的不動產，是否正在逐漸熄火？
城市重劃趨勢智庫分析，過去數十年，房地產始終是台灣經濟最重要的核心引擎之一。因為不動產帶動的，從來不只是房價與房市，其背後其實串聯著營建、鋼鐵、水泥、機電、家具、裝修、家電、金融、保險、商場、百貨、物業管理與城市更新；甚至地方財政、銀行放款、土地開發與就業市場，都與房地產高度連動。
因此，全球多數國家都非常清楚，房市不能崩。柯昇沛指出，因為火車頭一旦失速，後方整條產業鏈都可能同步降溫。但另一方面，如果所有資金都只流向房地產，同樣也可能形成另一個問題：產業空洞化。因此，現在全球真正面對的，其實不是「股市或房市誰比較重要」，而是如何讓資金同時支持AI科技、產業升級、城市更新、基礎建設與不動產市場，形成健康循環。
不動產失去價值？其實核心資產最重要
目前台灣市場，其實正進入「資本重分配時代」。過去幾年，在低利率與資金寬鬆環境下，大量資金流入住宅市場。但現在，隨著AI產業爆發、科技股大漲與ETF熱潮升溫，資金開始大量往AI、半導體、科技股、ETF與海外資產移動，這也是近期房市成交量快速降溫的重要原因之一。
但這不代表不動產失去價值。城市重劃趨勢智庫表示，真正改變的，其實是房地產正式從「全面資金行情」，進入「核心資產競爭」；未來市場將越來越像東京、紐約、新加坡與首爾。不是所有區域都同步上漲，而是核心資產越來越強，非核心區域開始分化。真正能撐住價格的，將是具備AI產業、軌道交通、商場百貨、醫療資源、國際資本、TOD節點與人口紅利等條件的核心城市。
尤其在AI時代下，不動產價值邏輯也正在改變。過去市場比的是土地、容積與單價，但未來真正重要的，將是收益、營運、現金流與產業支撐能力。柯昇沛說，因此，未來真正具競爭力的，很可能不只是傳統住宅，而是商辦、物流倉儲、資料中心、醫療不動產、長照資產、REITs與產業型園區等具備長期收益能力的資產。因為全球資本市場，正從「資產價格思維」，逐步轉向「資產營運思維」。
真正危險非房市降溫 專家點出關鍵
柯昇沛表示，目前央行真正要控制的，其實已不只是房價，而是整體金融體系風險。若過早鬆綁，市場資金可能再次快速回流不動產市場，重新形成高槓桿循環；但若房市過度急凍，又可能進一步影響投資、就業、內需與地方經濟。因此，央行現在面對的，其實是近十年最困難的平衡。
城市重劃趨勢智庫分析，真正危險的，其實不是房市降溫，而是如果房市、股市與產業投資三者出現資金排擠效應，進一步導致內需轉弱、投資停滯與消費降溫，才可能真正形成百業蕭條。因此，一個健康的經濟體，不能只有股市熱，也不能只有房市熱。真正重要的，是科技、產業、金融、城市與不動產，能否形成長期正向循環。而這，才是下一個時代，台灣真正的核心競爭力。
