好房網News記者林和謙／台北報導
中央政府提出「擴大自住都更」政策議題，得到頗大的討論及關注，而關於地主資金、整合與專業...等問題，政府也出手協助，有都更基金作擔保以讓銀行更願意貸款，加上搭配專業的全案管理機構在過程中幫助地主，盼讓自主都更推動更順暢。而自主都更讓地主不需要再跟建商合建分屋，確保更多房地持分與容積獎勵，不過新北市不動產估價師公會莊濰銓理事長提醒，自主都更在各階段上，仍有需要注意的財務挑戰、共負比的變化，不可輕忽，政府也需要多加重視。
以都市更新來說，通常地段較差的區域及基地面積太小的社區，建商多不太願意投入都更，社區成立更新會走自主都更的比例較高；莊濰銓說，而僅次於精華地段的「次要區域」，規模不大的社區，因房價仍具備一定水準、地段也還算可以，這類區域來進行自主都更，就還算合適。
莊濰銓表示，以上述此類區域的社區要進行自主都更，主要可分為三階段，會遇到的問題與挑戰並不少。以前期階段的整合部分，多數地主因缺乏專業整合能力，通常需要專業整合公司、專意管理機構來協助，會使得整合住戶上更為順暢。
而整合達到法定比例門檻後，自主都更於中期階段就會報送都市更新事業計畫審議，莊濰銓說明，如果一個社區在整合完成後，評估未來在都更後還有多出的可銷售戶，則建築規劃、建築設計的思維就會更不一樣，畢竟未來有可銷售戶要賣，此階段包括建築設計部份都需要費用，更新會須自行出資；重建後的可銷售戶，地主除了可以自行買下，也可以賣掉獲得資金、以償還社區住戶們的融資以及興建費用。
莊濰銓指出，至於審議之後的自主都更後期階段，以權利變換來估算房地價值與共同負擔比例，若共負比為40％，則地主可換回60％的房地分配價值；但很重要的部分，因近年通膨、原物料上漲，營建成本也大為提高，因此共負比上升為42％、43％甚至45％都是有可能，地主必須了解。他表示，更新會就是實施者，實務上發包的營造費用，因成本上升，所以與當初共負比的估算都會有落差，可能當初核定40％共負比，過了4年後、可能又增加到45％。
莊濰銓說，隨著造價可能變高，幾年後，營建成本單價暴增好幾萬元，成本升高之下，地主當初的共同負擔比為40％，卻升高至45％，就必須償還多出的5％費用，「這都是無法控的成本」 。他說明， 如果景氣與房價不錯，自主都更的社區的可售戶也許可賣到頗佳的價格、「溢價程度」不錯，那或許還能填補多出的成本與費用。但要注意的是，自主更新的社區若非較精華與房價有支撐的地段，可能可售戶會不好賣，就算想找代銷，可能代銷公司並不會想接案；另外，自主更新會與營造廠蓋出的房子、房屋保固機制也不會有建設公司的周全。若可售戶後續真的賣不動，則地主的財務壓力會加大。
就算有政府財政支持，但銀行若對於地段不太優的社區，也會採審慎及保守的態度，放款不易，加上上述的成本升高以及財務挑戰，都會讓自主都更的難度與風險拉大。因此，臺北市都更學會理事長吳厚毅建議，代理實施者希望能夠正式入法、規範並定義清楚，且代理實施者也可擔任「授信擔保與補助對象」，讓整體自主都更機制更加完善，有些社區若真的資金不足，代理實施者可以先代為出資處理相關程序的費用。
都市更新研究發展基金會麥怡安執行長指出，每個自主更新社區的地主條件都不一樣，融資條件也會有差別，因此除了政府的相關政策與財政支持之外，代理實施者的規範與入法確實重要，要予以法制化及具體規範，給予各地主的權益與公平性上更具保障；此外，代理實施者與整合人應該也要放在一起去進行規劃，且在建築師、營造廠的選擇都可由代理實施者主導，甚至後續的社區可銷售戶的部分，代理實施者都可以協助，以讓自主都更品質更好並降低重建風險。
