好房網News記者林和謙／台北報導
中央政府提出「擴大自住都更」政策的議題，得到諸多的討論與關注，不過包括資金問題、專業整合、住戶共識...等都會是問題，也是民眾很在意的地方。至於自主都更若未來持續推進順暢，在房地價值評估上，不動產估價師的角色更顯重要；台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑說，自主都更無建商參與，住戶不需要跟建商協議分配房地，在地主之間的分配主要會採用權利變換方式，如此一來，估價師的專業與客觀的估價將很關鍵，對於住戶的權益影響很大。
這幾年，國內都市更新核定案件仍以建商主導為多數，自主都更核定案件數相對較少，主要原因是一般社區普遍面臨三大挑戰！內政部表示，包括資金取得困難、專業整合能力不足，以及住戶間共識形成不易；其中資金問題往往是最早出現、也最難跨越的門檻，政府將透過都市更新條例修法，結合跨部會資源，在自主都更啟動初期即提供前期規劃費用補助、行政協助及專業團隊服務，以有效降低參與門檻，提升案件推動量能。
自主都更在地主之間的分配主要會採權利變換方式，如此一來，估價師的專業與客觀的估價將很關鍵，對於住戶的權益影響很大。示意圖／台北市都更處提供
內政部最近也通過「中央都市更新基金收支保管及運用辦法」修正草案，為協助民眾自行實施都市更新，修正本辦法第4條，使中央都市更新基金得用於辦理自行實施都市更新重建貸款信用保證相關支出，並將與財團法人中小企業信用保證基金簽約，由中央都市更新基金未來提撥10億元信用保證專款，預估可提供100億元信用擔保總額度。後續將視民眾需求情形，滾動調整信用保證專款金額，擴大對自主都更的財務支持，提供前期規劃費用補助，讓改建第一步不再難如登天。另外，都更涉及專業領域廣泛，政府也規劃導入「全案管理機構」輔導機制，由專業團隊手把手帶路，媒合優質建築經理公司與金融機構，結合專業與明確資金推動，執行品質更有保障。至於凝聚住戶間共識上，內政部說明，要透過法規精進，明確管理權責與行政協助，減少糾紛。
鐘少佑指出，樂見政府積極研議自主都更的相關必要協處措施以及機制，解決自主都更的三大痛點，因地主們多缺乏都更專業及經驗，所以更需要政府規劃妥善政策配套來給予幫助，未來才可看得到自主都更的明顯成效。
中泰不動產估價師聯合事務所鄭惟元估價師表示，實務上，過往民間都更案多為建商與地主採合建的方式，由建商開立明確條件，與地主協商改建坪數的分配比例，若整合完成則不需要估價師進場評估權利價值分配；但若合建案整合未達100％（比如整合同意80％），則會採部分協議合建、部分權利變換方式進行，則估價師在權利變換的更新前後權值查估，就會很重要，也能夠持續推進都更程序。
而自主都更不會有建商與地主來共同分配房地坪數，因此主要採權利變換方式來進行。鄭惟元說，因此，未來自主都更若推動順利，估價師的角色會更加重要，尤其比如同棟公寓部分地主的持分土地坪數不同、房地產權不同人、陽台未補登等議題，則須回歸權利變換相關法令、範本、審議通則去審慎評估，界定合理的分配層次與邏輯，此外，住一樓的屋主與住頂樓的屋主，其房地價值、土地持分面積、商效高低，可能都不一樣，則估值上會更複雜、也更需要仰賴估價的專業。
而對於中央都市更新基金可用於辦理自行實施都市更新重建貸款信用保證相關支出，金融業背景的石振輝估價師認為，自主都更最大挑戰就在於多數地主的資金不足，尤其都更初期就有資金需要負擔，比如建築規劃設計費用，以及周邊費用，若資金壓力大將導致案件難成；如今政府願意出手協助，並有都更基金作擔保，銀行會更願意貸款，加上搭配專業的全案管理機構在過程中幫助地主，自主都更將會更加順暢。
