好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
每年5月收到房屋稅單，不少民眾第一個疑問都是：「我的房屋稅到底是怎麼算出來的？」其實，房屋稅並不是以房屋市價或實價登錄價格計算，而是依據地方稅捐機關核定的「房屋評定現值」課稅。
自2024年7月1日起，房屋稅2.0正式上路，並於2025年5月首次開徵，制度出現不少重大變革，包括新增自住房屋設籍規定、囤房改採全國歸戶與累進稅率，以及改為按年課徵。究竟哪些人會受影響？如何才能適用優惠稅率？本文一次整理10大重點。
一、房屋稅怎麼算？不是看房價高低
許多人以為房屋稅是依照房價計算，其實真正的課稅基礎是「房屋評定現值」，其計算公式為「核定單價 × 面積 ×（1－折舊率×折舊年數）× 路段率」。而應納房屋稅則為「房屋評定現值 × 適用稅率」。
其中，核定單價會依房屋構造、用途、樓層數、設備、樓層高度等條件調整，再加上屋齡折舊及所在地段率，最後計算出房屋評定現值。
一般而言，坪數愈大、建材設備愈佳、屋齡愈新、地段愈精華，評定現值通常也愈高。
另外，像是頂樓加蓋、陽台外推等增建，只要增加房屋使用價值，也可能被納入課稅，但繳納房屋稅並不代表違章建築因此合法。
二、自住房屋稅率有哪些？新增「設籍」是關鍵
房屋稅2.0最大的改變之一，就是自住房屋除了實際居住外，還必須完成戶籍登記，才能適用優惠稅率。
●符合自住優惠須同時符合四項條件：
1.房屋未出租，也沒有供營業使用。
2.本人、配偶或直系親屬實際居住。
3.已完成戶籍登記。
4.本人、配偶及未成年子女，全國合計持有自住房屋不超過3戶。
符合條件後，如果為「全國僅1戶自住，且房屋評定現值未超過地方門檻」，稅率為1％；如果為「全國3戶以內符合自住資格」，稅率為1.2％。
值得注意的是，所謂「單一自住」看的也是房屋評定現值，而非房屋市價，因此即使房屋市值數千萬元，只要評定現值未超過地方政府公告門檻，仍有機會適用1％優惠稅率。
三、115年期七都單一自住門檻一次看
2026年5月開徵的115年期房屋稅，各主要縣市房屋評定現值門檻依序為：台北市267萬4,200元、新北市234萬8,900元、桃園市181萬8,000元、新竹縣184萬5,300元、新竹市185萬6,600元、台中市153萬5,400元、台南市157萬4,900元、高雄市217萬7,500元。
四、囤房稅2.0上路 非自住全面採全國歸戶
另一項重大改革就是俗稱的「囤房稅2.0」。
新制改採「全國歸戶、全數累進」，也就是納稅人在全台持有的非自住房屋會一起計算戶數，戶數愈多，所有非自住房屋都適用較高級距，而不是只有超過的那幾戶提高稅率。
●常見非自住房屋稅率如下：
一般非自住住宅：2％～4.8％
合法出租並達租金標準：1.5％～2.4％
繼承共有房屋：1.5％～2.4％
建商待售2年內：2％～3.6％
建商待售逾2年：2％～4.8％
公益出租人：1.2％
社會住宅、包租代管：多數縣市1.2％
需要提醒的是，各縣市仍可自行訂定差別稅率，因此實際課徵級距仍以所在地規定為準。
五、出租房屋不一定課最高稅率
不少房東擔心出租後會被課到4.8％最高稅率，其實並非如此。
只要依法申報租賃所得，且租金達到當地一般租金標準，就可以申請適用1.5％至2.4％的出租優惠稅率，比一般非自住房屋低不少。
六、公司、店面、診所適用哪些稅率？
如果房屋不是作為住宅，而是營業使用，就會依非住家用途課稅。營業場所稅率為3％～5％，診所、醫院、事務所為3％～5％，人民團體等非營業使用則為1.5％～2.5％。若原本住家改為公司、店面或診所使用，也可能改按營業用途課徵。
七、哪些房屋可以免繳房屋稅？
自然人持有的住家用房屋，如果房屋評定現值在10萬元以下，原則上全國最多可有3戶免徵房屋稅。
但法人不適用這項優惠；若自然人持有超過3戶，也必須主動申報選定適用免稅的房屋。
八、房屋稅由誰繳？不是看買房日期
房屋稅的課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日，每年2月底為納稅義務基準日。
也就是說，只要2月底房屋登記在誰名下，當年度房屋稅原則上就由誰負責繳納。
即使年中才買房，也可能收到整年度稅單。不過，買賣雙方仍可透過買賣契約約定依持有期間分攤稅金。
九、新成屋為何可能收到16個月房屋稅？
房屋稅2.0改採按年課徵後，如果房屋是在3月至6月間完成新建、增建或改建，前4個月稅額將併入下一年度課徵。
例如房屋自2025年3月開始課稅，2025年3月至6月共4個月，再加上2025年7月至2026年6月12個月，隔年就可能一次收到16個月房屋稅，因此購買新成屋時，也應確認起課時間及雙方如何分攤稅負。
●申報期限與收到稅單必查重點
若房屋用途改為自住、出租，或符合減免資格，原則上都必須在房屋稅開徵40日前完成申報，也就是每年約3月22日前；115年期申報期限則為2026年3月23日。
十、別以為「自己住」就一定適用自住稅率
房屋稅2.0最容易讓民眾誤解的地方，就是認為「房子自己住，就一定享有自住優惠」。
事實上，自住優惠並非自動適用，而是必須同時符合未出租、未營業、完成戶籍登記，以及全國持有戶數限制等條件。只要缺少其中任何一項，都可能從1％或1.2％優惠稅率，改按較高的非自住稅率課徵。
因此，收到房屋稅單後，除了確認金額外，也別忘了檢查用途、戶籍、適用稅率及課稅月數是否正確；若發現資料有誤，應儘速向房屋所在地稅捐機關申請查詢或更正，以免多繳稅負。
