好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
不少民眾換屋時，都希望透過「重購退稅」減輕稅負，但很多人以為只要賣掉舊屋、買更貴的新房，就一定能退稅，其實並非如此。目前重購退稅主要分為「土地增值稅重購退稅」及「房地合一稅重購退稅」，兩者適用條件、計算方式及限制都不同，若沒搞懂規定，可能與退稅資格擦身而過。
土增稅重購退稅 看的不是房價而是土地價值
土地增值稅重購退稅，看的不是房屋總價，而是「土地移轉現值」。新購土地地價必須高於出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額，才有退稅空間。
也就是說，新房價格較高，不代表一定能退稅。尤其不少人「賣透天、換大樓」，雖然新大樓總價較高，但因土地持分較小，土地移轉現值可能反而不足，最後無法申請退稅。
除了土地價值外，申請土增稅重購退稅還須符合多項條件，包括買賣須在2年內完成、出售及重購土地所有權人必須為同一人、出售前1年內不得出租或營業，且本人、配偶或直系親屬須設籍。土地面積也有限制，都市土地以300平方公尺、非都市土地700平方公尺為原則，超過部分仍須由稅捐機關依個案認定。
房地合一稅重購退稅 依房地總價計算
房地合一稅重購退稅的計算方式則不同，重點在於出售及重購房地的總價。
若新購房地價額大於或等於出售房地價額，符合規定即可全額退還已繳稅款；若新購價格較低，則可依比例退稅，計算公式為：
已繳房地合一稅 × 新購房地價額 ÷ 出售房地價額＝可退還（或扣抵）稅額
此外，房地合一稅在所有權人的規定較為寬鬆，可由本人或配偶持有，不必像土地增值稅要求同一所有權人。
預售屋不一定適用 換屋前最好先確認
預售屋也是不少民眾容易忽略的重點。若出售的是預售屋，再購買成屋，通常不符合自住房地重購退稅資格，因為預售屋尚未完工交屋，無法設籍及實際居住。
若是出售成屋後購買預售屋，則須確認預售屋能否在2年內完成所有權移轉，並符合設籍、自住等規定，才有機會適用重購退稅。
整體而言，土地增值稅重購退稅著重土地移轉現值，要求同一所有權人，且有土地面積限制；房地合一稅則以房地總價計算，所有權人可為本人或配偶，也沒有土地面積限制。不過，兩者都要求符合自住條件，且都有5年列管規定。
專家提醒，換屋前除了試算退稅金額，也應確認所有權安排、戶籍及房屋使用情況，必要時可先向地方稅捐機關或國稅局確認資格，避免因細節不符而錯失數十萬元退稅。
