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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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1960–2022升息與房價漲跌歷史觀察及未來因應之道

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#升息 #央行 #通膨 #房價 #房貸 #利率 #多空觀點
文/卓輝華
 
美國聯準會因應通貨膨脹於今年3月、5月、6月連著三次升息,歐洲、英國等主要經濟體也跟進升息;台灣無法置身事外地在3月17日升息1碼(0.25個百分點),6月16日又升息半碼。台灣自第二季起,房市開始量跌價穩,除政府持續打房影響外,部分市場人士預測未來持續升息將加重購屋負擔、降低購屋意願,房市可能就此步向衰退期!
 
究竟利率的升降會如何影響房價漲跌?或影響房地產市場景氣轉好轉壞?本文將敘述房市與利率自1960年後的發展關係,以及建議購屋消費者應如何關注與因應未來利率升降! 
 

 

1960-2022升息與房價漲跌歷史觀察及未來因應之道(圖/好房網News記者楊欽亮攝)
A10山鼻站重劃區於機捷A9林口站與A12第一航廈站間,已有大華、新潤、寶佳、翔譽國際等業者進場插旗。好房網News記者楊欽亮 / 攝

 

 
一、1960-2022房市發展與利率升降關係
 
1、1960-1980年(購屋利率10%-16%):
台灣處於房地產景氣第一波至第三波階段,其中1973年與1979年遭遇全球通貨膨脹,購屋利率水準創下16%的高檔,通膨前後幾年的購屋利率也有10%的水準。現在回頭看當時10%至16%的高利率,房地產市場發展會很好嗎?事實是從1960年初期開展第一波房市景氣,當時台北市新屋均價每坪僅數千元,國泰建設1964年12月第一個推案在今四維路,推出每坪4500元的公寓產品,付款條件是自備款55%,銀行貸款45%,還款期限5年,利率約14%。雖然1960至1980年處於高利率情況,但在平均高達10%的經濟成長率,每年平均2.57%人口成長率,強勁的剛性需求創造出三波房市高峰,1980年第三波房市景氣高峰期,台北市新屋均價已經上漲至每坪7.3萬元。
 
2、1981-1990年(購屋利率13.5%降至5.5%,1989突升至10.5%):
1980年的全球通貨膨脹造成次一年的經濟衰退,購屋利率逐年下降至1986的低點5.5%,此一利率低點維持約三年,創造第四波景氣高峰,1989年台北市新屋均價上漲至28.4萬元的高點;同年2月中央銀行因應房價飆漲祭出選擇性信用管制,同年4月,兩度調高重貼現率,購屋貸款利率在半年間從5.5%提高至10.375%,此一調高利率情勢延續到1991年中,消費者購屋壓力負擔激增一倍,也讓處於高峰期的房價受到壓抑,當時台北市的房價未見明顯下跌,但台北市以外縣市的房價下跌一至兩成,全台灣的交易量並未明顯減少。
 
3、1991-2002年(購屋利率10%降至3.7%):
1991年7月之後,中央銀行因應經濟景氣衰退而調降重貼現率,一直到1998年間購屋利率維持在8.3%-9.5%的水準,這一段時期台灣房市呈現價跌量增的現象,台北市以外地區房價逐年下降,但是全台灣房屋交易量卻在1994-1997年間創下平均每年48.3萬棟買賣移轉的最高紀錄。
 
1999年開始受到亞洲金融風暴的影響,中央銀行啟動降息,2000年又遭逢網路科技泡沫化後的經濟衰退;美國FED在2001年1月起至2002年共降息12次。中央銀行為提振景氣也跟進在2001年11次調降貼放利率共2.5%,2002年2次調降。五大銀行購屋貸款利率從1998年的8.3%,每年幾乎降1%下調至2002年底的3.7%。1998-2002年的五年期間,雖然購屋利率大幅度下跌,然而卻是台灣房市遭逢最慘烈的泡沫破滅時期!每年有數以百計的建築開發商破產,數以萬計的銀行不動產抵押逾期放款!台北市新屋均價下跌至每坪30.8萬元,房價所得比僅為5.75倍(2022年初已達16倍)。
 
4、2003-2008(購屋利率2.2%-2.6%):
2003年是房地產市場經歷十餘年衰退從谷底翻揚時期,主要原因就是房價下跌到低點加上歷史上最優渥的金融條件,形成「租不如買」的購屋環境:一是利率創歷史新低,向銀行支付的利息都比房屋租金更低;二是銀行資金寬鬆,房屋貸款加上修繕貸款,幾乎可以爭取到100%貸款額度,等於無須自備現金就可以買房;三是貸款頭兩年只付利息的寬限期,兩年後才開始本息攤還。2003-2008的六年間平均購屋利率維持在2.3%至2.6%的水準,全台灣房市從谷底溫和緩步復甦,台北市是這波房市復甦的領頭羊,新屋均價從每坪32萬元上漲至60萬元。
 
5、2009-2021(購屋利率1.97%-1.355%):
2008年第三季發生全球性金融海嘯,房市約有一年時間呈現價跌量縮!然而就在美國運用量化寬鬆方式救經濟,中央銀行同年9月起5度降息,2009年繼續二度調降,2009年底的五大銀行購屋貸款利率降至1.64%,房市在同年第三季起價量齊揚,2009年底房價高漲到成為民怨的第一名。雖然中央銀行在2011年4月、7月兩次升息,一直到2015年9月,一般購屋利率小漲到1.9%上下,惟市場資金充裕造就房價的上漲!這五年期間台北市房價又漲33%,新屋均價達每坪84.2萬元!2015年至2018年間,房市經政府連續政策調控後,房價與成交量約有10%左右的下跌,即使在2015年、2016年連續四次降息共計1碼,購屋利率又降到1.6%水準,並未因利率下跌而讓房價趨漲。經過約四年的房市價量小跌之後,2019年市場再度升溫,2020年3月因應新冠疫情貼現率再降一碼,購屋利率降到1.35%歷史最低,加上營建成本高漲的影響,台北市新屋均價在2021年底漲至每坪92.5萬元,三年間上漲約20%。
 
二、購屋消費者對未來利率升降的因應
 
2022年3月17日中央銀行升息1碼,同年6月16日又升息半碼。中央銀行楊金龍總裁答詢立委時提出影響台灣升息決策的3個條件:一是國內當前及未來通膨情勢,二是主要經濟體(國家)升息步調,三是紓困振興措施情況。因此,楊總裁也強調,央行比較不會用利率對付房市,而是採選擇性信用管制。以下總結利率與房市榮枯的關聯及未來購屋消費者應關注與因應之處。
 
1、觀察1960年以來,中央銀行的確都是運用選擇性信用管制來調控房市,同時降低銀行業的授信風險!房地產市場僅為總體產業的一環,利率的升降多為考量總體經濟下的調整,而非為房市管控而調升或調降。
 
2、利率越低,資金運用成本越輕,購屋負擔壓力將越小,對房價提升或房屋交易量都有正面效果!因此,每一波房地產市場景氣復甦邁向高峰期,多發生在購屋利率「相對最低點」(例如:1972,1978,1987,2004,2009)。
 
3、處於利率上升波段,只要建商願意降價讓利,照樣可衝出買氣!從1990年至1999平均購屋利率達8.5%的水準來觀察,當時因為建商看清房市趨勢願意降價讓利,全台灣房屋最高買賣量就在1994-1997年間創下的紀錄。 
 
4、若非利率大幅上升或其上升年期不夠長,則僅利率單一因素,無法成為主導房市崩跌之重要因素,充其量僅能壓低交易量,或是讓房價持穩與小幅下跌。台灣房市在2000年前後走向泡沫破裂,主要是在1990年至2000年的十年間持續高利率環境,再加上1997年亞洲金融風暴等總體經濟因素結合使然!
 
最後要提醒的是很多購屋者已經忘了高利率的購屋負擔了,尤其是45歲以下族群,幾乎未曾遇過5%以上的購屋貸款利率,大家已經習慣2%上下的低利率環境,多數人也都認為要調升至3%以上的利率水準還要很長一段時間,因此可能連3%利率的房貸負擔都未在算計之中!然若現在開始處於利率上升階段,建議購屋消費者應該在每次升息之後,隨時瞭解貸款銀行的購屋利率變動措施,謹慎盤算融資資金負擔,以做好萬全的購屋理財資金運作!
 

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