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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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總統選舉年的房市政策與行情轉折—細數四次救房與四次打房原委

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#總統選舉 #居住正義 #平均地權條例 #打炒房 #房價
文/卓輝華
    
台灣從1996年3月第一次總統直選,至今已經歷7次大選。綜觀歷次總統大選年的土地與居住政策,吸引選票威力有時比兩岸或經濟議題影響還大!當然也影響到房市氛圍與行情變動!2023年一開年,執政與在野黨一致無異議通過打炒房平均地權條例修法,顯然2024年1月的第八次總統選舉,居住正義議題將相當火熱!
 
總統直選至今的住宅政策議題約有四次是救房,有四次是打炒房!其發生背景與影響可作為2023、2024年觀察房市動態的參考。
 

 

總統選舉年的房市政策與行情轉折—細數四次救房與四次打房原委(圖/好房網News資料照)
永慶房屋陳繼先經理表示,趁著房價回穩的好時機,有剛性自住需求的買方可以積極看屋。圖/永慶房產集團提供

 

 
1996年3月首屆民選總統大選之前,政府已經打炒房近七年,與1989年房市高點比較,台北市房價已跌一成,其他縣市下跌2-3成!首屆總統大選時,碰到中共試射導彈與兩岸關係低迷壓力,政府在選前反而推出一連串房市利多,例如釋出800億郵政儲金融資、加速眷村改建、勞工住宅、中央銀行解除選擇性信用放款等措施,雖對選票有加分但無助於房價走穩。    
 
2000年3月的總統大選,民進黨陳水扁當選總統,是台灣首次政黨輪替!當年遇到網路科技泡沫,國際經濟景氣反轉,新政府上任後,雖提出「健全房地產市場措施」,陸續有不動產證券化、加速都市更新、成立資產管理公司、1.8兆低利貸款等一連串救房措施!然而房市已病入膏肓,房價跌到谷底,建商倒閉頻傳!
 
2004年3月,陳水扁總統繼續連任,救房政策仍繼續推出,包括土地增值稅減半徵收正式立法,續撥上千億住宅優惠融資,整體房市受到政策性鼓勵的帶動,又逢營建成本高漲,大台北預售房價上揚約15%,台中、高雄地區房價止跌回穩。這時期是前波段低迷期的終點,開始另一波段的房市復甦!
 
2008年的總統選戰前,全台灣房價明顯走穩(中南部)走升(大台北),但還算處於健康成長,因此選舉政見多聚焦在兩岸與經濟議題。上半年房市在兩岸情勢開朗與台商鮭魚返鄉的期待行情中呈現量增價漲,下半年突遭美國貸風暴與國際金融海嘯!馬政府及時推出「青年安心成家方案」,並與建築業者達成振興房市共識:延長建照、簡化都更程序、房貸協商成立單一窗口等措施,然國際經濟情勢大壞而致房市仍呈現價量劇跌
 
2012年總統大選前後,打炒房政見成為爭取選票的口號了!緣於2009年各國開始QE寬鬆貨幣政策,導致連續數年房市價量大幅上揚,政府在2009年底市調出的民怨之首竟是高房價!之後,中央銀行選擇性放款、奢侈稅、居住正義五法、實價登錄、合宜住宅等措施陸續上路,然而房價繼續飆漲。 
 
2016年總統大選,打炒房政見與兩岸議題是吸引選票重要關鍵!居住正義、土地正義成為兩大黨候選人拉攏選票的利器。再一次政黨輪替後的民進黨蔡英文總統提出都市更新、物業管理、租屋產業與社會住宅等四大產業政策,八年內二十萬戶社會住宅更為亮點。本次總統大選前啟動的打炒房聲浪與社會氛圍,讓房市在2015-2017連續三年呈現價量俱跌!  
 
2020第七次總統大選前,受貨幣寬鬆與房貸利率處於歷史低檔影響,雖房市價量已經慢慢加溫,然而之前的房市相關管制措施並未鬆綁,2020年全台灣地區平均房價所得比較2016年略降,另蔡總統前次選舉的政見也在執行中,因此打炒房聲量比前一次選舉降低許多。
 
2020年初總統大選後,新型冠狀病毒疾病(COVID-19)在春節後蔓延,歐美各國展開「無上限」量化寬鬆,2020年下半年至2022年第二季,在資金充裕、股市高漲、利率低檔、營建物價飛昇等因素影響,房市展開一場價量俱揚的熱潮。因此,執政黨近兩年來再加碼一連串打炒房措施,包括行政院提「健全房地產市場方案」九大措施、實價登錄資訊揭露門牌、房地合一稅2.0修法通過、預售屋實價登錄、查核10戶以上非自住房屋租賃所得、中央銀行發出銀行購地貸款風險控管等措施。然而這些政策僅讓房市交易量略減,卻無助於壓抑高漲房價,依據內政部房價所得比資料顯示,至2022年第三季全台灣各地區的房價均創歷史高峰,房價所得比更創下9.8倍的歷史紀錄,台北市更高達16.2倍!
 
2024年1月第八次總統選舉將在2023年起進入競選階段,一開年執政黨就提出平均地權條例的打炒房修法,在野黨快速呼應通過,預料土地與居住正義議題,將再度成為各黨總統候選人的重要政見,對今年房市價量將有負面關鍵力量!只是打炒房議題,從2009年民怨之首的調查後,經歷2012、2016、2020年三次總統大選的政策激盪,十三年來房價卻越打越高!究竟打炒房政策對壓抑房價有效果嗎?值得我們檢討與深思?

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