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卓輝華 中國地政研究所董事兼研究員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、政治大學不動產研究中心諮詢委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授
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三大原因挫折政府打炒房成效

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#打炒房 #高房價 #合宜住宅 #奢侈稅 #房地合一稅 #信用管制 #囤房稅 #多空觀點
文/卓輝華
   
2009年11月,行政院網路票選民怨之首為高房價,2010年起,歷經馬英九政府(6年)、蔡英文政府(8年)陸續提出打炒房政策,至今已經過14年,房市除了在2015年至2017年間交易量減少、房價微跌之外,其餘時間整體房價繼續高漲!依據內政部2011年至2023年底的房價統計顯示,全台灣住宅價格指數上漲172%,台中市上漲最高達198%;同期間國泰可能成交價(新屋)指數顯示,全台灣上漲189%,台南市上漲最高達327%,其次為台中市的277%。從1960年以來,政府創下打炒房最久的14年時間,至今調控政策可能還會加碼,卻壓不下高漲的房價,原因在哪裡呢?
 
首先略述打炒房政策的時間與力度:2010年6月起,馬政府開始興建合宜住宅,蔡政府於2016年起推出20萬戶社會住宅,試圖從供給面抑制房價。中央銀行開始選擇性信用管制,包括對特定地區購屋貸款成數管制(2010年6月),高價住宅貸款限制並調降成數(2014年6月)、監控銀行不動產放款、強化工業區(2020年12月)與開發商購地(2022年1月)貸款控管。金管會對保險業投資不動產制定規範(2012年11月)。財政部推出奢侈稅(特種貨物及勞務稅條例) (2011年6月)、房地合一稅(2016年1月)、房地合一稅2.0(2021年7月)、房屋稅率調高(2014年5月)、囤房稅2.0(2023年12月)。內政部推出居住正義五法(2011年12月)、不動產交易實價公開查詢(2012年10月)、實價登錄2.0(2021年7月)、修正平均地權條例防止預售屋炒作條款(2023年2月)等。各部會推出打炒房措施,比過去幾波房價飆漲期的力道更多更廣更大!
 
依據內政部2011年至2023年底的房價統計顯示,全台灣住宅價格指數上漲172%。資料照/好房網News記者林和謙攝
A7儼然是「高房價擠壓」下的購屋好選擇區塊,除了大林口區域、鄰近的桃園購屋民眾,不少雙北市客也選擇到A7買房。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
然而最近20年來的經濟情勢,有三大原因成就了房市熱潮,挫折了政府打炒房政策的成效!
 
首要原因是資金潮引發投資型房價上揚。2009年以美國為首發行QE挽救金融動盪,台灣在2010年間的平均M1B年增率為24.53%,至2021年間因應新冠疫情的QE,平均M1B年增率為15%,皆為刺激房市與房價上漲重要因素。今年二月蔡英文總統參加「2024中國台商春節活動」,致詞強調投資台灣三大方案為台灣增加可觀資金回流,截至今年2月初已經超過2.17兆元。三月,立委質詢中央銀行有關台商回流資金,在「境外資金匯回管理運用及課稅條例」(2019/7/24實施)綁定五年後的今年,將解禁近3000億閒錢,之後陸續解禁的資金恐將流向房市或股市。金管會5月上旬公布國銀3月底存款餘額達56兆元的歷史新高。行政院主計總處預測,今(2024)年超額儲蓄規模將達新台幣3.84兆元歷史新高紀錄!
 
其次原因是低房貸利率誘導租屋轉購屋。2003年至2008的六年間,平均購屋利率已經從之前的10%水準降至2.3%上下,正式啟動全台灣房市景氣從谷底轉為復甦。2008年9月起中央銀行同步美國QE政策,七度降息救經濟,2009年底五大銀行購屋貸款利率降至1.64%,2020年3月因應新冠疫情購屋利率再降到1.35%歷史最低,一直到2022年第一季開始升息,2023年第四季才突破2%以上,政府卻也同時啟動新青安優惠購屋方案。20年來的低利率水準,促成提前進場「租屋轉購屋」。1980年與1989年政府打炒房調控政策的成功,主要是因短期(一年之內)利率高漲50%以上,大幅加重購屋成本負擔,才硬壓下買氣與高房價!
 
第三個重要原因是營造物價上揚的成本推動型房價上漲。2004年至2008年,在消費者物價平穩情況下,平均近10%的高營建工程物價指數上漲,拉升房價上揚的契機,之後配合貨幣寬鬆與低利率,助長房價持續上漲。近兩年政府積極推動綠能、風電、社宅、公共建設以及高科技大廠紛紛拓建廠房,再加上新冠疫情影響勞動力供給,全台灣出現「缺工潮」與勞動薪資提高現象;2021與2022年營建成本持續飆漲11%、7.4%,在「工料雙漲」情況下,預售屋因營建成本墊高而價格上揚,中古成屋則隨預售房價而水漲船高! 
 
這20年來,房市經歷市場「看不見的手」與政府「看得見的政策」對決!
 
試想一下:如果政府在2010年之後沒有推出打炒房政策,現在房價會上漲更高嗎?如果沒有打炒房而讓房價短時間飆漲太高,房市可能早已經泡沫化了嗎?這20年來,熱錢、低利率、高營建成本的三大經濟因素,促成了台灣房市史上最長景氣繁榮波段,或許政府打炒房政策也適當緩和衝過頭的投機氛圍,才能延續達20年的房市景氣繁榮!

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