文／卓輝華
近年來日幣貶破新低，帶動一小眾投資客到日本的買房熱，看似熱絡房市的背後，日本總務省統計局六月發布2023年全日本空屋數高達900萬戶，空屋率13.8%，雙雙創下統計以來新高紀錄。從1993年空屋數448萬戶到2023年的30年間，剛好翻倍增加。日本統計數據顯示，有六個地域空屋率超過20%，分別是和歌山縣與德島縣的21.2%、山梨縣20.5%、鹿兒島縣20.4%、高知縣20.3%、長野縣20%。從空屋數量分析，東京都空屋率雖僅11%，空屋數卻高達90.2萬戶；大阪府空屋率14.3%，空屋數達70.5萬戶；神奈川縣(橫濱都會所在)空屋率9.8%，空屋數達46.7萬戶；愛知縣(名古屋都會所在)空屋率11.8%，空屋數達43.2萬戶；千葉縣(東京首都圈內)空屋率12.3%，空屋數達39.2萬戶。由以上地域分布顯示，偏鄉空屋率比較高，但大都會區空屋並無減少趨勢，空屋數量仍然逐年攀高！
日本空屋數量持續增加，顯然與少子女化與高齡化造成人口逐漸減少趨勢有關。空屋問題已經從農村偏鄉向城市蔓延，未來總體空屋數量也將比過去增加更多，多個研究機構預測日本空屋數在 2033年將達1,300萬戶以上，空屋率將介於21%至 25%，此一趨勢將影響未來的住宅與城鄉發展課題！高齡化人口持有較高比例資產，從繼承面向觀察，通常因為繼承房地產權複雜，有多個繼承人的紛擾，繼承人未能就近使用、捨不得出售、無經濟壓力而空置、無力管理也不急著出租，繼承房屋無能力負擔維護修建等問題，成為空屋數量增加的主因之一。鑑於閒置房屋若管理不善，對當地防災、衛生、景觀等環境造成嚴重影響，日本政府於2014 年公布實施「關於推進空屋等對策的特別措施法」要求國家負責綜合制定空屋政策，地方政府制定空屋對策計劃，同時要求空屋所有者或管理人應妥善管理等辦法。
內政部公布2023年全台灣低用電量空屋率僅為9.3%，總體比日本還要低，從全台灣縣市區域分析，六都以外縣市空屋率都比較高，名列前茅的縣市以金門縣17.0%、宜蘭縣14.8%、台東縣14.61%、花蓮縣13.0%、雲林縣12.87%、嘉義縣12.41%、南投縣12%。空屋數量則以六都名列前茅：新北市12.5萬戶、高雄市11.2萬戶、台中市9.5萬戶、桃園市7.9萬戶、台南市7.1萬戶、台北市6.2萬戶。但從2020年主計總處住宅普查空屋統計全台灣空屋率高達18.5%，空屋數達166.4萬宅，也是呈現逐年升高趨勢！台灣地區少子女化與高齡化造成人口逐漸減少趨勢，幾乎與日本發展路徑相雷同，未來空屋數量持續增加與空間分布狀態也都是值得研究參考。
從房地產市場觀察，日本房市自1990年泡沫化價格崩跌之後，大都會區的東京、大阪、名古屋、橫濱等國際一線都市，除了吸引本土年輕的社會人口移入，也因日幣貶值吸引外國人投資，房地價格大致在2013年止跌後緩步回升。然而人口減少、空屋率高的偏鄉地區，房地價格仍持續在低點盤桓，由於這些地區非處於都會城市且空屋比率相對較高，「空屋銀行」順勢產生，成為提供空屋資訊與仲介空屋的管道，甚至打出低價或免費贈送房屋的優惠，藉以吸引民眾使用空屋或遷居偏鄉。日本專家對此極為憂慮，認為某些偏鄉終將可能形成極限村落 。
台灣這幾年房地產市場處於熱絡繁榮時期，都市蛋黃區過高的房價，不得已迫使更多人移往衛星城市或鄉鎮地區購屋。消費者對區位略偏遠且空餘屋數據高的資訊多會忽略，而建地多且空餘屋高的新興發展地區，這時當然是賣方或投資方最佳的銷售時機，市場價量上升與熱絡趨勢，相對都市蛋黃區更為明顯。然而房市稍有風吹草動、甚至價量回跌，過往房市衰退期所謂的「林青峽」、「櫻桃樹」等促狹話語或類似地區，會不會再度成為降價先驅！值得長期投資置產的消費者思量！畢竟「房市景氣先從蛋黃區漲起，房價下跌從偏鄉蛋白區開始」「供給大的地區先回跌」此乃房市景氣不易被推翻的定律。
