文／林奇芬
熱熱熱，天氣熱、股市熱、房市也熱。房價飆漲、房屋買賣移轉棟數成長，大家都在追房子，你也該加入嗎?小心，若沒有做好財務規劃，最後會成為套牢一族。
雖然我寫了多篇文章，分析房子是長期資產，也是人生中必備資產，但是，當房價太高，遠超過你的負擔能力時，你還該追房子嗎？
新青安房貸上路，原先是讓年輕人購屋的良善政策，到了實際交易市場，卻變成人頭戶、轉租、炒作房價的工具。實施才一年，申請案熱絡、房價也大漲，行政院也不得不推出防弊措施，新增「限貸一次」的規範。
新青安房貸，前5年輕鬆繳息
新青安房貸最大優勢是，寬限期5年，且享有優惠利率，讓前5年負擔大減，也讓人誤以為買房負擔不重。然而，5年後開始攤還本金時，才是噩夢來臨。
舉例來說，若貸款一千萬元，5年寬限期，優惠利率1.77%，則前5年每月僅繳利息14792元，比付房租還省。但等5年後開始進入本息平均攤還階段，每月繳款金額就跳高到31983元。
若按一般我們推算房貸佔家庭(個人)所得比，不宜超過40%，表示家庭(個人)月收入必須在8萬元以上，才是一個合理的房貸負擔比重。若月收入僅4萬、5萬元，如何撐得起這個房貸?
資料來源:銀行網站試算，林奇芬製表
另外，同樣貸款1000萬元，若不採取新青安房貸專案，一般房貸貸款30年，寬限期3年，房貸利率2.5%試算，則前3年每月繳息20833元，但第4年起，每月本息攤還金額為42475元，負擔增加一倍。則家庭(個人)月所得必須在10萬元以上，才能負擔得起。
5年後賣屋，可行嗎？
或許有些人說，反正有新青安房貸優惠，先買房卡位再說，若五年後賣屋還可賺一筆。按照目前房地合一稅相關規定，持有房屋超過5年以上未逾10年，課徵交易稅20%。也就是賣價扣除成本與相關費用後，若有獲利要繳稅20%。這比持有2到5年賣出，要繳35%稅率要低很多。
許多投資客就是看中這個5年時間點，認為前5年只要先繳息，5年後若可高價賣出房屋獲利，則可彌補5年的利息支出。不過，若許多投資客都這樣盤算，5年後房屋市場可能面臨一個較大的賣壓，屆時，是否可以賣出一個好價錢，還是需要跳樓大拍賣?也存在不少變數。
現在很多人急著買屋，就是擔心房價一直漲，不趕快卡位，未來越買越貴。不過，房地產市場存在景氣循環，現在市場熱絡，不代表市場永遠熱絡。房市冷熱跟供需有關，目前雖是供不應求，但若等到短期要購屋的人都上車後，是否又進入供過於求階段呢？屆時，購屋者是否會有較好的議價能力。
回歸財務能力，才能守得住不動產
因此，回到購屋初衷，買屋要從個人能力出發，每月本息攤還金額最好不要超過月收入4成，如此可不過度排擠其他支出。例如，年輕人剛成家，未來可能還有養育孩子計畫，或是萬一利率大幅上揚，也要為利息負擔增加預做準備。
因此，搶房子前要先謹慎評估自己可購買房屋總價，以及未來房貸本息平均攤還能力。唯有做好財務規劃，可以按部就班的繳納房貸，才能真正為自己存下房地產資產，而不用擔心繳不出房貸或是需要忍痛賣屋。
