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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房市熱 你該搶房子嗎?

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#新青安 #房貸 #買房 #高房價 #利息 #多空觀點
文/林奇芬
 
熱熱熱,天氣熱、股市熱、房市也熱。房價飆漲、房屋買賣移轉棟數成長,大家都在追房子,你也該加入嗎?小心,若沒有做好財務規劃,最後會成為套牢一族。
 
雖然我寫了多篇文章,分析房子是長期資產,也是人生中必備資產,但是,當房價太高,遠超過你的負擔能力時,你還該追房子嗎?
 
買房若沒有做好財務規劃,小心最後會成為套牢一族。資料照/好房網News記者黃暐迪攝影
過年親戚大談買房經,讓手邊握有大筆現金卻沒房的民眾很兩難。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
新青安房貸上路,原先是讓年輕人購屋的良善政策,到了實際交易市場,卻變成人頭戶、轉租、炒作房價的工具。實施才一年,申請案熱絡、房價也大漲,行政院也不得不推出防弊措施,新增「限貸一次」的規範。
 
新青安房貸,前5年輕鬆繳息
 
新青安房貸最大優勢是,寬限期5年,且享有優惠利率,讓前5年負擔大減,也讓人誤以為買房負擔不重。然而,5年後開始攤還本金時,才是噩夢來臨。
 
舉例來說,若貸款一千萬元,5年寬限期,優惠利率1.77%,則前5年每月僅繳利息14792元,比付房租還省。但等5年後開始進入本息平均攤還階段,每月繳款金額就跳高到31983元。
 
若按一般我們推算房貸佔家庭(個人)所得比,不宜超過40%,表示家庭(個人)月收入必須在8萬元以上,才是一個合理的房貸負擔比重。若月收入僅4萬、5萬元,如何撐得起這個房貸?
 
貸款1000萬元試算
貸款1000萬元試算 資料來源:銀行網站試算,林奇芬製表
資料來源:銀行網站試算,林奇芬製表
 
另外,同樣貸款1000萬元,若不採取新青安房貸專案,一般房貸貸款30年,寬限期3年,房貸利率2.5%試算,則前3年每月繳息20833元,但第4年起,每月本息攤還金額為42475元,負擔增加一倍。則家庭(個人)月所得必須在10萬元以上,才能負擔得起。
 
5年後賣屋,可行嗎?
 
或許有些人說,反正有新青安房貸優惠,先買房卡位再說,若五年後賣屋還可賺一筆。按照目前房地合一稅相關規定,持有房屋超過5年以上未逾10年,課徵交易稅20%。也就是賣價扣除成本與相關費用後,若有獲利要繳稅20%。這比持有2到5年賣出,要繳35%稅率要低很多。
 
許多投資客就是看中這個5年時間點,認為前5年只要先繳息,5年後若可高價賣出房屋獲利,則可彌補5年的利息支出。不過,若許多投資客都這樣盤算,5年後房屋市場可能面臨一個較大的賣壓,屆時,是否可以賣出一個好價錢,還是需要跳樓大拍賣?也存在不少變數。
 
現在很多人急著買屋,就是擔心房價一直漲,不趕快卡位,未來越買越貴。不過,房地產市場存在景氣循環,現在市場熱絡,不代表市場永遠熱絡。房市冷熱跟供需有關,目前雖是供不應求,但若等到短期要購屋的人都上車後,是否又進入供過於求階段呢?屆時,購屋者是否會有較好的議價能力。
 
回歸財務能力,才能守得住不動產
 
因此,回到購屋初衷,買屋要從個人能力出發,每月本息攤還金額最好不要超過月收入4成,如此可不過度排擠其他支出。例如,年輕人剛成家,未來可能還有養育孩子計畫,或是萬一利率大幅上揚,也要為利息負擔增加預做準備。
 
因此,搶房子前要先謹慎評估自己可購買房屋總價,以及未來房貸本息平均攤還能力。唯有做好財務規劃,可以按部就班的繳納房貸,才能真正為自己存下房地產資產,而不用擔心繳不出房貸或是需要忍痛賣屋。

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