文／賴淑惠
央行雷厲風行祭出的第七波房市信用管制措施，宛如一顆廣島原子彈，將整個房市炸的屍橫遍野，近日有網友在「買房知識家」訴苦說，自己已經看好房子要下斡旋，為了避免後續違約問題，也事先詢問貸款問題，沒想到銀行卻說「要有存款1000萬才會放房貸！」讓這名網友頓時傻眼貓咪，下面回文的網友更突破盲腸的回應，「如果有1000萬貸款，還需要房貸嗎？」現在市場上人人自危，更有不少房市專家預言，央行這次是玩真的，未來不排除還有第八波，這樣的鐵腕管制政策，到底會帶領大家上天堂？還是進套房？更成為近期房市的最發燒話題！
▓連擦鞋童也買房？央行推「限貸令」示警 強力介入重整房市秩序
央行的大動作，當然跟今年房市的交易爆量演出，脫不了關係，受惠新青安利多，今年第二季開始，一群過去根本沒想過買房的年輕人，紛紛抬頭挺胸、昂首進場，一時之間，帶動房價無理飆漲，這群「房市擦鞋童」埋下了房市的空前危機，而所謂的「擦鞋童理論」，是1927年由甘迺迪家族的老約瑟夫．Ｐ．甘迺迪所提出的一種股市理論，意指如果連擦鞋童都在討論股票投資時，就是股市交易達到最高峰的時候，股市就會開始出現下跌！
這群房市小白萬萬沒想到的是，等不到「擦鞋童效應」出現，過熱的房市、導致過度集中的不動產放款，迫使央行從8月開始大動作關切銀行信用資源，要求銀行自主管理不動產貸款總量，第三季房市的「限貸令」一出，光是8月六都交易量月減7.57%，到了9月「寒蟬效應」更是橫掃房市，六都交易量再減8.2%，央行趁勢宣示，信用資源過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展，還以90年代日本資產泡沫破滅事件，以及2007-2008年間美國次級房貸危機為例，以儆效尤，因為這些都是因為房市過熱所引發的金融危機！
▓房價暴跌+消費萎縮+裁員減薪 日本「失落的二十年」恐重現台灣？
但，央行的大易輸入法，似乎沒把故事說完整，我們可以從國情與台灣比較相近的日本金融危機歷史來看，事情要從1964年的東京奧運後說起，當時，日本政府為了奧運，投入鉅額投資在各項公共建設，也一路將日本的房市推向了高峰，80年代瞬間成了日本東京的光輝歲月，日元匯率不斷上升，擔心貨幣貶值的日本國民，開始把大筆資金投入不動產市場，直到1987年，東京周邊的公寓價格，已經遠遠超出一般人平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍，房市火燙程度，不輸今時今日台灣的新青安之亂。
面對房市亂象，當時的日本政府跟現在的台灣一樣，由政府出手干預市場， 1990年3月27日，日本銀行開始控制土地融資，不只強力升息、更收緊銀根，主動戳破房市泡沫，結果短短三個月內房價暴跌了將近65%！但，負面效應同樣排山倒海而來，當時買在高點的日本上班族，不少人因為背負了5、6000萬日元的債務，不得不借高利貸償還銀行，接著各種自殺、破產的消息開始充斥新聞版面，自此之後，日本經濟正式進入「失落的20年」，不只日本民間消費萎縮，大量企業更陸續傳出倒閉或裁員，日本的失業率，從1990年的2.1%，上升至1998年的4.3%，截至今日，日本的經濟仍為此持續付出沉痛代價中。
▓日人重度蛙化「寧租不買」 台灣房市步後塵「房子再便宜也不買」？
日本在房價下跌後，昔日對房市曾經炙熱的東京民眾，歷經長期的經濟衰退，就算房價再也回不去了，他們卻已對購買房置產充滿疑慮，這種對未來的不確定性，讓東京人寧可以租代買，都不願重蹈覆轍，出現嚴重「蛙化效應」。所謂的「蛙化」，是日本人從童話《青蛙王子》衍生而來的流行語，原本意指女生原本對某男性抱持好感，卻因為某些生活小細節，戀愛感瞬間冷卻，眼中的王子突然變成青蛙，對應此次台灣央行大動作的信用管制措施，似乎嗅出了一絲日本昔日泡沫化的味道。
連過去叱吒一時的投資客網紅帥過頭，近日都公開悲觀表態，「房價在未來每年會跌 5%，並且連續下跌三年！」投資客聞風喪膽，當然是一個好消息，打房的本意是遏制房價無理飆漲，但，從日本的案例看來，政府的政策干預過猶不及，都令人憂心，昨天日本、今天台灣，痛下猛藥之後，倘若房價的漲跌幅度超過整個房市所能承受，付出代價的，恐怕還是一般的市井購屋族，加上台灣的少子化與老齡化趨勢，也緊跟日本人口紅利消失的足跡，台、日經濟與社會發展脈絡相近，央行主動戳破房市泡沫之後，是否可能面臨新一波的「大蛙化時代」？倘若政府重手打房還有第八波的鐵腕管制政策，鑒往知來，如何見招拆招？仍亟需三思！
