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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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政府帶頭戳破泡沫 房市「大蛙化時代」來臨?

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#打炒房 #央行 #房地產 #限貸 #擦鞋童 #多空觀點
文/賴淑惠
 
央行雷厲風行祭出的第七波房市信用管制措施,宛如一顆廣島原子彈,將整個房市炸的屍橫遍野,近日有網友在「買房知識家」訴苦說,自己已經看好房子要下斡旋,為了避免後續違約問題,也事先詢問貸款問題,沒想到銀行卻說「要有存款1000萬才會放房貸!」讓這名網友頓時傻眼貓咪,下面回文的網友更突破盲腸的回應,「如果有1000萬貸款,還需要房貸嗎?」現在市場上人人自危,更有不少房市專家預言,央行這次是玩真的,未來不排除還有第八波,這樣的鐵腕管制政策,到底會帶領大家上天堂?還是進套房?更成為近期房市的最發燒話題!
 
▓連擦鞋童也買房?央行推「限貸令」示警 強力介入重整房市秩序
 
央行的大動作,當然跟今年房市的交易爆量演出,脫不了關係,受惠新青安利多,今年第二季開始,一群過去根本沒想過買房的年輕人,紛紛抬頭挺胸、昂首進場,一時之間,帶動房價無理飆漲,這群「房市擦鞋童」埋下了房市的空前危機,而所謂的「擦鞋童理論」,是1927年由甘迺迪家族的老約瑟夫.P.甘迺迪所提出的一種股市理論,意指如果連擦鞋童都在討論股票投資時,就是股市交易達到最高峰的時候,股市就會開始出現下跌!
 
「房市擦鞋童」埋下了房市的空前危機。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
隨著大林口的發展、繁榮,房市看好,有住在林口多年的老林口人賣掉原本舊房子有所獲利,再到A7買了2戶新大樓產品。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
這群房市小白萬萬沒想到的是,等不到「擦鞋童效應」出現,過熱的房市、導致過度集中的不動產放款,迫使央行從8月開始大動作關切銀行信用資源,要求銀行自主管理不動產貸款總量,第三季房市的「限貸令」一出,光是8月六都交易量月減7.57%,到了9月「寒蟬效應」更是橫掃房市,六都交易量再減8.2%,央行趁勢宣示,信用資源過度集中不動產市場,將排擠生產事業實質投資所需之資金,不利經濟永續發展,還以90年代日本資產泡沫破滅事件,以及2007-2008年間美國次級房貸危機為例,以儆效尤,因為這些都是因為房市過熱所引發的金融危機!
 
▓房價暴跌+消費萎縮+裁員減薪 日本「失落的二十年」恐重現台灣?
 
但,央行的大易輸入法,似乎沒把故事說完整,我們可以從國情與台灣比較相近的日本金融危機歷史來看,事情要從1964年的東京奧運後說起,當時,日本政府為了奧運,投入鉅額投資在各項公共建設,也一路將日本的房市推向了高峰,80年代瞬間成了日本東京的光輝歲月,日元匯率不斷上升,擔心貨幣貶值的日本國民,開始把大筆資金投入不動產市場,直到1987年,東京周邊的公寓價格,已經遠遠超出一般人平均年薪的10倍,市中心更是高達將近20倍,房市火燙程度,不輸今時今日台灣的新青安之亂。
 
面對房市亂象,當時的日本政府跟現在的台灣一樣,由政府出手干預市場, 1990年3月27日,日本銀行開始控制土地融資,不只強力升息、更收緊銀根,主動戳破房市泡沫,結果短短三個月內房價暴跌了將近65%!但,負面效應同樣排山倒海而來,當時買在高點的日本上班族,不少人因為背負了5、6000萬日元的債務,不得不借高利貸償還銀行,接著各種自殺、破產的消息開始充斥新聞版面,自此之後,日本經濟正式進入「失落的20年」,不只日本民間消費萎縮,大量企業更陸續傳出倒閉或裁員,日本的失業率,從1990年的2.1%,上升至1998年的4.3%,截至今日,日本的經濟仍為此持續付出沉痛代價中。
 
▓日人重度蛙化「寧租不買」 台灣房市步後塵「房子再便宜也不買」?
 
日本在房價下跌後,昔日對房市曾經炙熱的東京民眾,歷經長期的經濟衰退,就算房價再也回不去了,他們卻已對購買房置產充滿疑慮,這種對未來的不確定性,讓東京人寧可以租代買,都不願重蹈覆轍,出現嚴重「蛙化效應」。所謂的「蛙化」,是日本人從童話《青蛙王子》衍生而來的流行語,原本意指女生原本對某男性抱持好感,卻因為某些生活小細節,戀愛感瞬間冷卻,眼中的王子突然變成青蛙,對應此次台灣央行大動作的信用管制措施,似乎嗅出了一絲日本昔日泡沫化的味道。
 
連過去叱吒一時的投資客網紅帥過頭,近日都公開悲觀表態,「房價在未來每年會跌 5%,並且連續下跌三年!」投資客聞風喪膽,當然是一個好消息,打房的本意是遏制房價無理飆漲,但,從日本的案例看來,政府的政策干預過猶不及,都令人憂心,昨天日本、今天台灣,痛下猛藥之後,倘若房價的漲跌幅度超過整個房市所能承受,付出代價的,恐怕還是一般的市井購屋族,加上台灣的少子化與老齡化趨勢,也緊跟日本人口紅利消失的足跡,台、日經濟與社會發展脈絡相近,央行主動戳破房市泡沫之後,是否可能面臨新一波的「大蛙化時代」?倘若政府重手打房還有第八波的鐵腕管制政策,鑒往知來,如何見招拆招?仍亟需三思!

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