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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「房市倒掛」重現?揭密中古屋瞎開「上頭價」三大真相!

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#房地產 #中古屋 #預售屋 #高房價 #房市倒掛 #多空觀點
文/賴淑惠
 
買房是買「預售屋」還是買「中古屋」?這是很多人常常有的疑問!過去,大多數人的印象,都會認為舊不如新,新房子當然比較貴,不過,這個刻板印象最近遭到挑戰,有房市專家在臉書公開提出質疑,他的朋友「被房市氣到去買預售屋」,還說「預售屋市場買氣火熱的其中一個原因,與中古屋價格貴到嚇死人有關!」換言之,「預售屋」房價已經比「中古屋」便宜?這豈不是我們房市業界傳說中的「房市倒掛」現象?購屋族該轉進預售屋市場了嗎?
 
■真相一:房市景氣不佳才倒掛?屋主竟扯:仿效新建案開價!
 
房價連漲,房市簡直如同無差別恐攻,在預售、中古屋市場皆然,房產專家何世昌指出,他的朋友看了北市大安區潮州街的2房華廈,坪數約49.61坪,屋齡已經41年,含車位總價8980萬元,含車位每坪單價約181萬元;高雄美術館的社區「國家美術館」,屋齡18年,含車位坪數共46坪,總價2788萬元,含車位每坪開價約60.61萬元,「這個開價跟新建案沒什麼差別,到底哪來的勇氣開出這個價格?」
 
房價連漲,房市簡直如同被無差別恐攻?資料照/好房網News記者林和謙攝
新竹今年第一季推案金額僅 89 億元,為近三年來新低;竹科發展帶動周邊房價多年,新案均價站穩6字頭,土地供給有限加上高房價帶來購屋抗性。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
此話一出,引發房市議論,過去,所謂的「房價倒掛」,是指新房子的單價比舊房子還便宜,每次出現這樣的情況,往往都讓許多買房年輕人彷彿看到了一線曙光,因為倘若房市差到連預售屋也願意自斷手腳,建商寧可降價以求,只為安全下莊,意即表示購屋族不用再苦苦掙扎於價格與新舊之間,買新房的反而比買舊的更便宜?但這次被討論的現象,卻完全不同以往!問題完全出在屋主的心態,最近甚至有房仲被問到,為何賣的中古屋房價跟預售屋差不多?屋主居然大言不慚地說,「因為附近新建案也賣很貴,所以中古屋屋主想比照價格出售!」
 
■真相二:買「中古倒掛宅」勝「預售虛坪宅」?「零公設」只是話術!
 
此話一出,簡直令人驚呆,中古屋主無厘頭地開出這種漫天「上頭價」,豈不是把消費者當盤子?中古屋之所以為中古屋,當然就是已經是折舊後的物件,雖然房市是自由市場,願者上鉤,但僅憑中古屋屋主一念之間,就要跟預售屋一較長短,恐怕難以服眾,消息傳出,不少網友紛紛表示,「倘若新、舊價格一樣,當然偏向選擇購買『預售屋』呀!」大家的說法也很一致,包括「預售屋,住新房比較爽」、「預售付款輕鬆買啊」、「很多人是想住新屋的」,如此看來,中古屋主的春秋大夢,恐怕仍是曲高和寡,乏人買單!
 
只是,中古屋主要開高價,也不是沒有張良計,屋主多會舌燦蓮花,鬼話說盡,「同樣的價格,老物件沒有那麼多公設!」、「新物件公設30%起跳算是基本,誇張點的還飆到快40%,同樣價格買到零公設的中古屋,其實更便宜!」我就聽過他們自創的花式計算方式,以25坪的1500萬的預售屋為例,公設40%,只買到15坪的室內空間,換算下來,一坪的單價其實是100萬,如果買1800萬、25坪的中古屋,一坪單價才72萬,「棄預售買中古,根本買到賺到!」
 
但這樣的算法,其實暗藏無知的話術陷阱,首先,中古屋並非真「零公設」,最常見的就是梯間,由於只有少數的公寓在當初第一次登記時,有將梯間的坪數算在「共有部分」,也就是所謂的「公設」裡,大部分的公寓通常都是將梯間登記在「主建物」裡,所以表面上零公設比的25坪舊公寓,實際丈量室內空間,還是會少了3-4坪不等,如果剛好是一層一戶的,梯間佔的坪數就更多了,倘若以15%公設來算,1800萬、25坪的中古屋,也有3.75坪的公設,雖然比預售屋少,但扣除公設之後,單坪的價格也要近85萬,絕非他們所說的「零公設」。
 
■真相三:「抓交替式裝潢」以小博大?素顏中古屋僅預售屋六到八折!
 
當然,更多中古屋是靠打鳳凰電波般的精美裝潢,才能進入購屋市場跟預售屋分庭抗禮,打開房仲網站,這些「拉皮中古屋」的價錢全都讓人嚇到吃手手,幾乎都跟鄰近預售屋大剌剌地平起平坐,彷彿與時光逆行,不留痕跡的醫美神術,但這些中古屋主打的如意算盤可精的很!
 
首先,目前中古屋舊翻新單坪行情約10至12萬元,就算省一點,衛浴翻新單間約25萬元,廚房三機與櫥櫃換新,少說也要25萬元,水電工程以及其他拆除、清運等合計約40至50萬元,舊翻新花費至少得破百萬元,才能「看起來」跟預售新屋相差無幾,只是想臨別秋波、大賺一筆的中古屋主,怎麼可能用心打造裝潢?說穿了,「拉皮中古屋」多數只是「抓交替式裝潢」,用華麗的造型板線或設計風格,掩飾原本斑駁的屋況,大約花個70、80萬裝潢費,就能再墊個一、兩百房價,這樣的划算生意,中古屋投資客當然忙的無怨無悔!
 
不過,中古屋不是不能買,而是必須回歸合理價格,「單坪價格」要依照新成屋行情去計算折舊率計算,一般來說,屋況佳、管理品質好的中古屋,價差約在2成以內,這類中古屋只要經過簡單整理、重拉水電管線即可入住;屋齡15年至20幾年的中古屋,通常要作部份修繕與裝潢、重拉管線,更換家具家電等等,因此價差至少抓3成是比較穩健;倘若想變更隔間或格局,甚至必須重新加作防水工程,建議出價要更低一點,與新案差個4成才是合理選擇。

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