文／賴淑惠
買房是買「預售屋」還是買「中古屋」？這是很多人常常有的疑問！過去，大多數人的印象，都會認為舊不如新，新房子當然比較貴，不過，這個刻板印象最近遭到挑戰，有房市專家在臉書公開提出質疑，他的朋友「被房市氣到去買預售屋」，還說「預售屋市場買氣火熱的其中一個原因，與中古屋價格貴到嚇死人有關！」換言之，「預售屋」房價已經比「中古屋」便宜？這豈不是我們房市業界傳說中的「房市倒掛」現象？購屋族該轉進預售屋市場了嗎？
■真相一：房市景氣不佳才倒掛？屋主竟扯：仿效新建案開價！
房價連漲，房市簡直如同無差別恐攻，在預售、中古屋市場皆然，房產專家何世昌指出，他的朋友看了北市大安區潮州街的2房華廈，坪數約49.61坪，屋齡已經41年，含車位總價8980萬元，含車位每坪單價約181萬元；高雄美術館的社區「國家美術館」，屋齡18年，含車位坪數共46坪，總價2788萬元，含車位每坪開價約60.61萬元，「這個開價跟新建案沒什麼差別，到底哪來的勇氣開出這個價格？」
此話一出，引發房市議論，過去，所謂的「房價倒掛」，是指新房子的單價比舊房子還便宜，每次出現這樣的情況，往往都讓許多買房年輕人彷彿看到了一線曙光，因為倘若房市差到連預售屋也願意自斷手腳，建商寧可降價以求，只為安全下莊，意即表示購屋族不用再苦苦掙扎於價格與新舊之間，買新房的反而比買舊的更便宜？但這次被討論的現象，卻完全不同以往！問題完全出在屋主的心態，最近甚至有房仲被問到，為何賣的中古屋房價跟預售屋差不多？屋主居然大言不慚地說，「因為附近新建案也賣很貴，所以中古屋屋主想比照價格出售！」
■真相二：買「中古倒掛宅」勝「預售虛坪宅」？「零公設」只是話術！
此話一出，簡直令人驚呆，中古屋主無厘頭地開出這種漫天「上頭價」，豈不是把消費者當盤子？中古屋之所以為中古屋，當然就是已經是折舊後的物件，雖然房市是自由市場，願者上鉤，但僅憑中古屋屋主一念之間，就要跟預售屋一較長短，恐怕難以服眾，消息傳出，不少網友紛紛表示，「倘若新、舊價格一樣，當然偏向選擇購買『預售屋』呀！」大家的說法也很一致，包括「預售屋，住新房比較爽」、「預售付款輕鬆買啊」、「很多人是想住新屋的」，如此看來，中古屋主的春秋大夢，恐怕仍是曲高和寡，乏人買單！
只是，中古屋主要開高價，也不是沒有張良計，屋主多會舌燦蓮花，鬼話說盡，「同樣的價格，老物件沒有那麼多公設！」、「新物件公設30%起跳算是基本，誇張點的還飆到快40%，同樣價格買到零公設的中古屋，其實更便宜！」我就聽過他們自創的花式計算方式，以25坪的1500萬的預售屋為例，公設40%，只買到15坪的室內空間，換算下來，一坪的單價其實是100萬，如果買1800萬、25坪的中古屋，一坪單價才72萬，「棄預售買中古，根本買到賺到！」
但這樣的算法，其實暗藏無知的話術陷阱，首先，中古屋並非真「零公設」，最常見的就是梯間，由於只有少數的公寓在當初第一次登記時，有將梯間的坪數算在「共有部分」，也就是所謂的「公設」裡，大部分的公寓通常都是將梯間登記在「主建物」裡，所以表面上零公設比的25坪舊公寓，實際丈量室內空間，還是會少了3-4坪不等，如果剛好是一層一戶的，梯間佔的坪數就更多了，倘若以15%公設來算，1800萬、25坪的中古屋，也有3.75坪的公設，雖然比預售屋少，但扣除公設之後，單坪的價格也要近85萬，絕非他們所說的「零公設」。
■真相三：「抓交替式裝潢」以小博大？素顏中古屋僅預售屋六到八折！
當然，更多中古屋是靠打鳳凰電波般的精美裝潢，才能進入購屋市場跟預售屋分庭抗禮，打開房仲網站，這些「拉皮中古屋」的價錢全都讓人嚇到吃手手，幾乎都跟鄰近預售屋大剌剌地平起平坐，彷彿與時光逆行，不留痕跡的醫美神術，但這些中古屋主打的如意算盤可精的很！
首先，目前中古屋舊翻新單坪行情約10至12萬元，就算省一點，衛浴翻新單間約25萬元，廚房三機與櫥櫃換新，少說也要25萬元，水電工程以及其他拆除、清運等合計約40至50萬元，舊翻新花費至少得破百萬元，才能「看起來」跟預售新屋相差無幾，只是想臨別秋波、大賺一筆的中古屋主，怎麼可能用心打造裝潢？說穿了，「拉皮中古屋」多數只是「抓交替式裝潢」，用華麗的造型板線或設計風格，掩飾原本斑駁的屋況，大約花個70、80萬裝潢費，就能再墊個一、兩百房價，這樣的划算生意，中古屋投資客當然忙的無怨無悔！
不過，中古屋不是不能買，而是必須回歸合理價格，「單坪價格」要依照新成屋行情去計算折舊率計算，一般來說，屋況佳、管理品質好的中古屋，價差約在2成以內，這類中古屋只要經過簡單整理、重拉水電管線即可入住；屋齡15年至20幾年的中古屋，通常要作部份修繕與裝潢、重拉管線，更換家具家電等等，因此價差至少抓3成是比較穩健；倘若想變更隔間或格局，甚至必須重新加作防水工程，建議出價要更低一點，與新案差個4成才是合理選擇。
