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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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中古屋漏水爭議?法律訴訟與鑑定報告的專業性被質疑?

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文/蘇南
 
房屋漏水問題是中古屋所常見,也是房屋買賣糾紛來源之一。造成公寓大廈樓上樓下住戶、鄰居撕破臉或訴諸法律行動的涉及專業鑑定問題?但鑑定報告為什麼會被質疑不公平、不專業且偏頗不公正?因為少數鑑定意見偏袒給付鑑定費的當事人一方呢? 這樣會誤導法院的判決嗎?
 
鑑定是法律程序中的關鍵環節,由具專業知識或經驗的第三人提供專業意見,協助法院認定事實,其準確性和公正性直接影響審判結果。因此,鑑定方法必須力求客觀公正,這包括使用被驗證的科學方法、遵循標準操作程序、詳細記錄過程,以確保結果的客觀性。同時,鑑定人應保持獨立性,避免外部壓力影響,鑑定過程應透明公開,使各方有機會檢查和質疑,並誠實完整地反映所有發現。這樣才能確保法律裁判的公平與正義,維護法律程序的公信力。
 
房屋漏水問題是中古屋所常見,也是房屋買賣糾紛來源之一。圖為示意圖,資料照/好房網News記者林和謙攝
專業不動產講師邱明芳提醒,房屋渗漏水最常見的地方有3處,尤其屋齡20年以上的房子,在潮濕易下雨的區域,就容易有滲漏水問題。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
漏水鑑定儀器有校正(calibration)嗎?鑑定漏水的證據是直接證據或間接證據呢?鑑定者真正具有漏水專業能力或漏水儀器操作證照嗎?具有儀器測得數據的判斷、解釋之分析與歸納能力嗎?
 
市場上傳聞有些不肖技師或建○師,對於房屋漏水專業不甚了解,只是把漏水鑑定以少數金額轉交給抓漏業者去做 ( 法院沒有認定抓漏業者具有鑑定專業資格 )。然後少數不肖技師或建○師等卻以擁有法院所認定之鑑定人資格,從中把抓漏業者現場拍攝的照片 ( 如紅外線熱像儀、水分儀等 ) 拿來簡貼而獲取暴利;其實他或許根本不甚了解,缺少民事訴訟法上所規定的鑑定人應具有特別學術經驗?
 
紅外線熱像儀 ( 簡稱熱像儀 ) 與「水分計」會準確嗎?這些都只是漏水的間接證據而非直接證據;但就是有些鑑定人如此來呼攏法庭或被判賠的一方,造成漏水鑑定的不正歪風?
 
其實,熱像儀顯示的只是房屋內不同兩個點的溫度差異 ( 紅色、橙色和黃色代表屋內較暖區域、藍色和紫色代表較涼爽的部分 ),而非是否漏水的直接證據?一個室內空間用熱像儀去掃描兩個地方的話,當然這兩個點會有溫度差異而顯示不同的同顏色 ( 熱像儀所顯示紅色、黃色或綠色等 )。但這只是代表所掃描兩點之溫度差;不能判讀是否漏水?
 
不要猜測!熱像儀所拍攝之室內空間的顏色差 ( 溫度差 ) 用以判斷漏水是不具「證明力」的;因為儀器製造廠商就明白告訴,要用熱像儀等之「非破壞性抓漏儀器」幫忙找出真正漏水點的話;則檢查作業至少須準備4種以上的儀器來量測操作,再交叉比對各種機器的數據才能推斷漏水位置找出原因,並且要比較水管試水前 ( 乾的水管 )與試水後 ( 水管充滿水 ) 的熱像儀掃描照片之顏色差才對。但這些都是鑑定人常忽略的?甚至不知道?
 
還有一種稱為「水分計(儀)」也被誤導可以用來找出:到底是老舊大樓的公共水管漏水?或住戶後來浴室水管增加的私設水管漏水?實務上,在水分計的量測步驟中,儀器操作正確程度當然會影響數據的準確性,使判讀有不同的結果。
 
常見發生「沒有」把水分計緊貼輕按在受測物品上的 ( 例如房屋的牆壁、樓板等 ),也有未把水分計「探棒」插入 ( 約4公分 ) 受測牆壁或樓板的,這樣怎能找出牆壁或樓板的「含水量」?綜合分析推理究竟是哪裡的水管漏水,供法庭作為漏水責任歸屬的判決依據呢?就是要釐清因果關係,才能提供法庭作為損害賠償的判決依據。
 
其實,水分計量到的只是一種「含水量」,通常若含水量超過8 % 則很有「可能」是漏水,但專業有經驗的鑑定人並不會以單一儀器 ( 水分計 ) 結果就下定論。
 
用水分計來抓漏也是要比較水管「試水前」與「試水後」的「含水量」才是對的,並且需在同一天的相接時段去做才能比較「試水前」與「試水後」的「含水量」。如果「試水後」的「含水量」明顯比「試水前」來的高,才能推測那個地方 ( 牆壁、樓板 )「可能」漏水,但也無法釐清究竟是老舊公寓大廈樓板中的公共管線漏水? 或者是樓上住戶因為浴室加裝熱水器的私設水管漏水?這是很重要的,因為涉及該由誰來負法律責任;不是可以呼攏的,何況,晴天或雨天下同一室內空間用水分計量到的數據也是不同的。
 
《民事訴訟法》第328條規定,鑑定人應具有鑑定所需之特別學識經驗,或經機關委任有鑑定職務者,於他人之訴訟,有為鑑定人之義務。同法第334條規定,鑑定人應於鑑定前具結,於結文記載必為公正、誠實之鑑定,如有虛偽鑑定願受偽證之處罰等語。
 
所以鑑定人的特別學識經驗很重要,例如漏水專業等證照?是否具漏水專業儀器操作能力? 對儀器數據的漏水判讀能力?解釋儀器數據之特別學識經驗能力?對漏水點位置究竟是否為公共管線?或後來新增私設水管漏水?還要考慮樓板中的樓上樓下共用管線、專有部分之共同壁及樓地板或其內管線;是否因為管線自然老化、接頭鬆動 ( 因地震 ) 等因素,年久失修而漏水?以上都是需要鑑定人解讀漏水原因、來源之綜合判斷專業學識、經驗、能力等。千萬不要為了賺錢,做出不專業偏坦一方、不公正的漏水鑑定報告,誤導法庭外,也使民眾不相信漏水鑑定報告的公正性。

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