訂閱作者的最新文章 蘇南
蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
人氣 88452

受災戶對建商求償的賽局理論 三重民宅傾斜地下連續壁災害背後原因分析

相關關鍵字

#三重 #民宅下陷 #建案施工 #建商 #地下連續壁 #賽局理論 #多空觀點
文/蘇南
 
三重市的仁政街與福隆路交叉口附近之地上13層地下3層的「玖長匯比壽」建案,於2月27日下午因為地下連續壁發生破洞,大量地下水及泥土流到開挖基坑,導致兩棟(或一棟)鄰房傾斜?房屋磁磚掉落,樓地板也龜裂;緊急疏散42戶。建商「玖長建設」的副總出面道歉說:「第1次蓋房」,為何該公司的資本額只有1,500萬,卻能夠蓋高達數億元的這個建案?施工組織及專業能力需要加強!有待用賽局理論簡單分析參賽者(建商)的報酬佈局!
 
本案事故係因為連續壁發生破洞導致地層下陷等,而其施工時之鄰房傾斜等安全監測數據,是否第一線現場人員早就知道而忽略?甚至沒有裝設安全監測儀器或使用、讀取來判斷是否安全?如果監測數據達到「警戒值」甚至「行動值」時,就該立即「緊急應變」、停止施工或做「止水樁」等,才能防止災害發生!
 
新北市三重區一處民宅因建案開挖不慎導致傾斜。圖/新北市消防局
新北市三重區一處民宅驚傳傾斜。圖/新北市消防局提供
 
建議新北市政府未來應設置「智慧化安全監測平台」,要求深開挖的建築工地之安全監測數據需要即時上傳到「雲端」,提供主管單位及附近居民得隨時查詢、監測以防止災害發生!所以賽局理論的參賽者(建商、鄰近可能受災戶等)及訊息公開(監測數據)很重要!
 
台灣是全世界使用地下連續壁最多的國家!但地下連續壁施工組織決策及技術專業是否足夠?實為影響鄰房安全及建商、營造廠之營運績效的關鍵。臺北盆地在幾萬年以前為一座湖(臺北湖),經過長期淤積,慢慢變成沼澤區再逐漸變成低窪盆地,高樓建案若在軟弱土層上,地下室挖到3、4層大都施作地下連續壁以便擋土。其施工風險高,但有些建商或營造廠卻視而不見,抱著「賭一把」的僥倖心態?
 
地下連續壁施工時如果發生包泥、破洞、管湧(piping)、隆起(heaving)等缺失則容易發生鄰房龜裂、鄰房下沉(大直基泰案)、道路龜裂 (今年2/23日台北市松山區慶城街和興安街交叉口工地)等施工事故。尤其目前正是都更火紅,高樓越來越高及地下室愈挖愈深,大多採用地下開挖連續壁施工。
 
多數民間建案係由業主發包給大包商,其再將地下連續壁工項轉交給小包,但他們的專業技術於制度上並沒有要求,僅憑經驗?即使失敗也是別人受害。而地下連續壁施工時的震動、地下水下降、土砂流失等現象,都可能造成鄰房龜裂、下陷、傾斜、歪倒。另外,鄰居因為施工噪音睡不著覺、施工震動而心神不靈、患憂鬱症?但是建商及施工者卻是我行我素,以功利主義、「賺錢沒法管那麼多」?形成業界的文化特質?
 
即使受害者向建管機關申訴、舉發、現場會勘等可能被以「公務人力有限」委由營建專業者代理實施,但卻又發生「專業挾持」,使建築災害管理流於形式化?例如有些「施工計畫書」、「高樓結構外審」(開挖部分)、「營建工程施工危害評估」只是創造少數專業人士的微薄利基(賺審查費、說明費、鑑定費)?也使建管人員能夠喘口氣、把事情往外推?實務上,少數建商與營造廠施工時並沒有按當初送審文件做?如此形式化主義周而復始,難怪民間建案的地下連續壁施工損鄰災害無法減少?但反觀公共工程(例如捷運)、公家建築高樓施工的連續壁施工損鄰事故卻是少很多!建議「國土管理署」及地方政府應通盤檢討專業外審原則和鄰損鑑定該如何落實!
 
賽局理論(game theory)博大精深,以相同的地下連續壁施工損鄰災害案例,不同的參與者(房屋受損情況不同),就會有不同的參考條件,不同收益函數(損害賠償方式、賠償金額),乃至於不同的決策路徑(和解、調解或訴訟)。所以受災戶向建商損鄰求償乃是雙方互動決策的談判科學。需要洞悉對方思考背後的利害分析,然後自己再下決策去「出價」談判。
 
受災戶向建商求償之賽局有3個組成要素:(1)參賽者集合,(2)策略集合,(3)報酬集合。經濟學中的均衡(equilibrium)係指為供給等於需求。但賽局的均衡係1994 年由諾貝爾經濟學獎得主Nash所提出之Nash均衡概念。就是假定有N個參賽者(受災戶團體與同一建商),給定其他N−1 個參賽者的策略,每一個參賽者採取其最佳反應(修屋回復原狀或金錢賠償),則將來達成和解的策略組合為Nash均衡。換言之,只要有任何受災戶因為偏離受災戶團體的策略而獲利(超額賠償),或建商故意把鄰居房屋損害而向受災戶請求搞成合建再賺一把,則此策略組合並非Nash均衡。
 
受災戶應用賽局可以應付建商損鄰賠償的談判議價。因建商依法要替受災戶修復,而受災戶則希望除了損屋修復原狀外還要有金錢賠償;雙方各有不同目的。這種賽局的主要基本元素大致包括:
 
(一)參賽者(player)-建商、不同受災戶、建管機關。
 
(二)參賽者的訊息(information)- 包括「工程性費用」、「非工程性費用」、鑑定報告估價、受災戶租屋補貼、房屋受損不能營業損失、房地產價格受影響、生活不便支出、室內家俱及裝潢損失外,最大一筆則為「房屋傾斜扶正處理費」等。最好這些訊息要完全且透明公開討論,雙方才能知道彼此的策略及不同受災戶的損害程度。
 
(三)行動(action)-建商之決策因素包括政府的態度、道歉誠意、受災戶期待、修復工法、道德風險等。而受災戶之決策因素則包括何時修好、換新屋、非工程性損害賠償、非經濟性損害賠償等。
 
(四)策略(strategies)-建商希望修屋或合建策略,受災戶希望趕快修好或乾脆合建換新屋等策略。還有求償的法律程序是採用和解、調解、仲裁或訴訟?
 
(五)報酬(pay off)-建商之修屋費用、賠償費用、未來房價影響等。還有受災戶之損失、求償費用、生活不便損失、租屋費用及營業損失等。由於建商與受災戶雙方所採用的修復估價方式、賠償計算等可能不同,可以用賽局理論分析對方策略後再進行談判。
 
針對上述不確定性高且易受對手風險偏好影響之本案賠償決策,得運用賽局理論分析建商與受災戶的衝突、災後修屋合作行為,與損害賠償溝通。在災害前,建商地下連續壁施工所發生的震動、噪音、泥沙汙染影像鄰居,他們抗議或向政府舉發或許改善有限,於是建商與鄰居雙方對抗形成鬥雞賽局(chicken game)。如今災害發生後建商要修屋,受災戶要給他時間及許可進入房間而形成合作賽局(coordination game)。希望將來建商施工的監測數據、傾斜儀、地層下陷、地下水位等安全監測數據能夠上傳「雲端」公開,住戶也可以幫忙建商監督安全數據,不要再發生施工災害而形成保證賽局(assurance game)!使建商面對地質複雜且施工災害風險高的擬似「人與天」矛盾對抗之賽局,鄰居幫忙做災害監測後可以協助建商不必再陷入災害的老天爺囚犯困境(prisoner's  dilemma)!

好房News粉絲團

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活