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蘇南 陽明交通大學土木工程博士,中正大學與中國政法大學法學博士,現任雲科大營建工程系兼任教授 、消基會房屋委員會委員。 專長:房屋結構補強、都更危老、 綠建築及智慧建築、土木施工、不動產交易法制。
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預售屋的驗屋亂象如何改善?制度、規範及人才證照急待建立

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#預售屋 #交屋 #驗屋 #驗收 #瑕疵擔保 #買賣契約 #多空觀點
文/蘇南
 
五年前曾有一位法學教授問我,他已經談好買一間預售屋,怕未來完工時品質不佳,可否在預售屋買賣契約中加入驗收條款?一個月前他說,建設公司不賣他了,怕契約中加入驗收條款。在目前市場缺工缺料下,買賣預售屋或許要3~5年後才能交屋,簽約付訂金時完全看不到的預售屋,誰能保證品質無瑕疵呢?
 
日前餐敘時請教一位前大法官,他毫不猶疑說,預售屋交屋前當然可以驗收啊!依民法第354條第1項規定,賣家建設公司(建商)對於買家(消費者)必須負擔預售屋之瑕疵擔保責任,具有通常效用、沒有品質瑕疵及不會減少價值等。
 
預售屋的驗屋亂象如何改善?制度、規範及人才證照急待建立(示意圖/好房網News資料照)
永慶房產集團盤點近一年來七都的預售屋單價帶表現,發現台北市單價百萬以上預售屋占全市總量的43.9%。房市示意圖/永慶房產集團提供
 
建商所負擔的品質擔保、通常效用等責任只到交屋(點交)給消費者時。交屋後才產生品質瑕疵情形,建商就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。又,即使該瑕疵是不適因為建商的故意或過失所造成,只要交屋前有瑕疵產生,建商也應依負瑕疵擔保責任。
 
內政部今年 6 月編的「預售屋買賣契約書範本」第13條(驗收)第1、2項載明,建商依約完成預售屋主建物、附屬建物、建築設備及領得使用執照,接通水、電、瓦斯等設施後,應通知買方進行「驗收手續」。而驗收時,建商應提供驗收單,如發現瑕疵應載明於驗收單上,由建商限期完成修繕;消費者有權於自備款部分保留房地總價的 5% 作為交屋保留款,於完成修繕並複驗合格後才須支付。
 
可見,購屋人擁有法律上的驗收權利。然而,有些建商提供的契約卻寫:「買方若於賣方通知驗屋日起7天內不配合驗屋,視為驗屋完成且無瑕疵。」,這是不公平的!民法第247-1條規定,依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,其中有免除或減輕預定契約條款之當事人(建商)責任者、加重他方當事人(購屋者)責任者、使他方當事人(購屋者)拋棄權利或限制其行使權利者、其他於他方當事人(購屋者)有重大不利益者,按其情形顯失公平者,該部分約款無效。所以前述之建商在中所寫的:「驗屋日起7天內部不配合驗屋,視為驗屋完成且無瑕疵。」,及該契約條款是無效的!只是欺騙消費者上當?
 
驗屋點交的迷思?從房屋物權談起,可分為:(1)專有部分─包括主建物、附屬建物、騎樓、雨遮、屋簷及露台等;(2)共有部分 (共同使用部分、共用部分) ─-包括公共設施、車道、必要空間等。
 
預售屋驗收的不同觀點在哪裡?一般購屋者認為,用畢生積蓄買來的預售屋不只是不動產,而且是安身立命的家,品質不良、不順眼的瑕疵造成生活折磨要力求完善。可惜他又限於營建、水電及建築設等專業知識不足而不會驗屋。為何要接受品質缺失、不符合約定效用或不美觀的房屋?
 
有些建商卻認為,預售屋當然是公司營利的商品,只要交屋驗收時具備安全性及通常效用即可,又不是頂級豪宅,消費者太吹毛求疵?建商也認為消費者若因房屋品質瑕疵打官司則曠日廢時?建商也不會輸?消費者因而卻不認賠了事!
 
一般購屋人因與建商的專業知識不對等、或缺少專業知識而不會驗屋,國內驗屋行業就應需求而起,這本是不是壞事。可惜有些驗屋業者「使用更多專業器材」「吹毛求疵驗出更多缺失」,讓顧客認為驗屋專業嚴謹把關而多收費用?部分驗屋公司於無專業、客觀標準下,過度放大缺失問題反而製造問題?建商為防堵驗屋亂象出現「紅包文化」?限制驗屋時間而替建商背書?遭建商刁難以低於市場標準進行驗屋?造成驗屋在無制度、標準規範下亂象越來越多?
 
筆者建議:
 
1、政府主管機關要針對驗屋行業制定相關的制度、管理規範及從業人員需要專業證照,才能避免良莠不齊,為消費者把關但又不至於為難建商,使達到營建工程品質及契約要求,避免預售屋瑕疵。
 
2、建商從源頭將預售屋施工品質做好,主管機關或專業團體訂定驗屋規範,使業者有法可循,保障修費者權益又不會藉驗屋刁難建商,建立合理公平的驗收交屋制度。所以驗屋的管理及檢驗品質管理方法很重要,落實教育訓練培訓專業人才,核發驗屋專業證照!

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