文／林子欽
台灣自從推動不動產實價登錄以來，幫助了市場交易者取得更好的資訊。一般人把實價登錄用在私人的決策上，其實這些價格資訊對於公共政策，例如最近非常熱門的環境永續很有幫助。
人們為了靠近好的學區或是公園，往往願意付出比較高的住宅價格。Liou 等人 (2019) 則推估人們為了遠離污染土地而願意多支付的價格。作者發現在桃園市，人們確實支出較高的價格購買遠離污染土地的住宅。對於較大面積的污染土地，前述價格效果明顯高於較小面積的污染土地。此外，住在單價較高房子的住戶，比起住在單價較低房子的住戶，願意支出更高的價格來遠離污染土地。也就是說，所得越高的家戶，願意付出更多的成本來離開這些污染源。歸納起來，污染土地對於住宅價格的影響，包括了距離效果、面積效果以及所得效果。另外一個有趣的發現是，人們對於污染農地的排斥程度超過污染工廠。這可能是個別污染農地面積不大，但是肉眼比較能夠察覺它的污染程度，也就產生視覺性的價格效果。
相對於污染土地大多位在都市以外，另外一種的環境災害類型，就像是2014年發生在高雄市區的氣爆事件。這類型的環境污染不同於農地或是工廠，是一種帶狀的污染源分布。另外，這些運輸氣體的管線大多位於地底下，無法用眼睛察覺，管線位置也不明確。這類管線設施的特性，很容易造成民眾難以評估環境風險。然而這些管線通過人口密集的都市，一旦發生事故，災損程度往往非常驚人。Lee等人 (2021) 分析高雄氣爆之後不動產價格的變化。他們發現氣爆之後的三個月，住宅價格下跌3.4%，接下來的六個月，住宅價格則下跌4.9%。相對的，氣爆周遭地區（沒有發生氣爆）的住宅價格，在氣爆之後反而略為上升。作者仔細檢視了這段時間人口的變動，發現在氣爆之後，一些氣爆區的居民搬遷至氣爆周遭地區，推升了當地的住宅需求。可能因為氣爆區屬於住商混合區，居民即便無法或不願意繼續住在氣爆區，但是也不願意搬離氣爆區太遠，以便維持原來的鄰里關係或是商業行為。
除了前述的環境災害，透過綠建築提升都市永續發展也是熱門的議題。Tsai (2022) 發現台北市得到綠建築標章的住宅，相對於沒有標章的住宅，價格多出17.7%。 此外，獲得鑽石級和黃金級綠建築標章的住宅，價格上漲幅度超過銀級、銅級以及合格級的綠建築住宅。看起來民眾願意支付更高的價格來購買環境友善的建築，但是作者也發現，2014以及2015年住宅市場不景氣的時候，綠建築溢價效果並不存在。綠建築的溢價與否，也深受不動產景氣的影響。最後，綠建築的溢價效果在單價最高的20%住宅尤其明顯，所得頂端最願意多付錢購買綠建築，中低所得階級購買綠建築的能力明顯較低。
不動產價格的透明化，不僅有利不動產交易的參考，對於無論是土地污染、管線氣爆或是綠建築的議題，都提供了非常重要的資訊，有助於我們營造更永續的居住環境。
參考文獻
Liou, J. L., Randall, A., Wu, P. I. and Chen, H.H. (2019) Monetarizing Spillover Effects of Soil and Groundwater Contaminated Sites in Taiwan: How Much More Will People Pay for Housing to Avoid Contamination? Asian Economic Journal 33(1):67‐86.
Lee, B., Wang, S. Y., Lin, T. C. and Chang, H.H. (2021) Underground Pipeline Explosions And Housing Prices: Quasi‐experimental Evidence From An Urban City. Land Use Policy 111:105782.
Tsai, I. C. (2022) Vale Capitalization Effects of Green Buildings: A New Insight through Time Trends and Differences in Various Price Levels. Building and Environment 224: 109577.
