文／林子欽
臺灣在2000年農發條例修正時，放寬自然人都可以買賣農地，也就是採取管地不管人的原則。這樣的邏輯就是：具有自耕能力的人會好好利用農地，沒有自耕能力的人沒有能力從事農作。以外在的條件或資格，決定一個人是否具有利用農地的意願。這種制度可以運作的前提是，對於違反農地使用法規的地主會明確處罰，對於好好利用農地的地主會有獎勵，棍子蘿蔔的機制要明快有效。
透過不動產實價登錄資料，我們發現都市外農牧用地的交易，一半以上面積都小於0.1公頃；花蓮、台東、屏東等農業大縣交易農地的平均面積也不到0.3公頃，難以發揮農地生產規模經濟。但是這些農牧用地是政府透過較為嚴格的管制，提供必要糧食生產的基礎。雖然我們無法得知這些農地交易的目的，但是應該可以合理推斷，其中不少交易不是為了繼續農用；可能是做為退休或是假日休閒式耕作，但是也可能是期待未來非農使用。另外，農地面積雖小，但是都市附近農地每分地大多超過一千萬。支付如此高昂地價，如果未來透過農作或是出租回收購買費用，恐怕得耗費超過百年的時間。另外，謝竺珊 (2019) 也指出，以屏東縣農地出租設置太陽能板為例，農地租給太陽能公司和租給其他農民的租金差異，足以將農地價格推升超過20%。這些非傳統農用的農地交易，無論是退休健身、假日休閒或是再生能源目的，都會對於目前從事農作但是具有類似條件的農地產生比價的效果，帶動農地價格全面上漲，不利未來的農業生產。
都市外農地交易已經出現前述異常現象，都市內農地更不用說。殷章甫 (1994)早已指出，當年關渡平原農地交易價格已經是收益價格的125倍，意味著幾十年前的關渡平原已經存在許多投資客。周盈嘉 (2021) 再度檢視關渡平原實價登錄價格，透過選擇權的觀點，推論在如此高昂的交易價格背後，到底投資者預期幾年後這裡的農地有可能變更。論點很簡單，如果農地交易價格接近收益價格，表示農地購買者認為關渡平原農地難以變更。相對的，如果農地交易價格靠近鄰近的住宅或工業土地價格，就隱含農地買方預期不久後關渡平原農地可能會變更。當然，實際交易價格大多介於兩者之間。透過這樣的邏輯，我們發現關渡平原農地買方們，平均預期這裡的農地變更時間落在購買後42年左右。也就是說，農地投資者在農地42年後會變更為都市土地的假設下出價。
農發條例2000年修法之後，農地已經成為不動產市場的次市場，住宅、辦公室、工廠等不動產次市場的交易機制，也都會出現在農地交易中。我們很難直接了解市場中交易者的動機，但是可以透過他們的行為間接推論。不動產實價登錄農地交易面積以及價格的初步檢視，不僅透露出農地市場交易的頻繁，也透露出以非農作為主的購買動機，正在決定未來臺灣農地利用的面貌。
參考文獻：
殷章甫(1994)土地估價之理論與方法，以臺灣農地為例，人與地，131:4-12 。
謝竺珊 (2019)太陽能發電中的土地長期租賃權整合：地主決策與土地利用，國立政治大學地政學系碩士論文。
周盈嘉 (2021) 土地潛在開發時間分析－以關渡平原農業用地為例，國立政治大學地政學系碩士論文。
