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林子欽 現任政大地政系教授,定期於桃園國際土地政策研究訓練中心授課。政大地政系畢業後就讀英國瑞汀大學,學術興趣在土地市場運作以及不動產估價和法律的交會,相信重大社會議題往往都存有土地的元素。
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臺灣農地面積小價格貴的背後

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#農地 #實價登錄 #農發條例 #農地買賣 #多空觀點
文/林子欽
 
臺灣在2000年農發條例修正時,放寬自然人都可以買賣農地,也就是採取管地不管人的原則。這樣的邏輯就是:具有自耕能力的人會好好利用農地,沒有自耕能力的人沒有能力從事農作。以外在的條件或資格,決定一個人是否具有利用農地的意願。這種制度可以運作的前提是,對於違反農地使用法規的地主會明確處罰,對於好好利用農地的地主會有獎勵,棍子蘿蔔的機制要明快有效。
 
透過不動產實價登錄資料,我們發現都市外農牧用地的交易,一半以上面積都小於0.1公頃;花蓮、台東、屏東等農業大縣交易農地的平均面積也不到0.3公頃,難以發揮農地生產規模經濟。但是這些農牧用地是政府透過較為嚴格的管制,提供必要糧食生產的基礎。雖然我們無法得知這些農地交易的目的,但是應該可以合理推斷,其中不少交易不是為了繼續農用;可能是做為退休或是假日休閒式耕作,但是也可能是期待未來非農使用。另外,農地面積雖小,但是都市附近農地每分地大多超過一千萬。支付如此高昂地價,如果未來透過農作或是出租回收購買費用,恐怕得耗費超過百年的時間。另外,謝竺珊 (2019) 也指出,以屏東縣農地出租設置太陽能板為例,農地租給太陽能公司和租給其他農民的租金差異,足以將農地價格推升超過20%。這些非傳統農用的農地交易,無論是退休健身、假日休閒或是再生能源目的,都會對於目前從事農作但是具有類似條件的農地產生比價的效果,帶動農地價格全面上漲,不利未來的農業生產。
 
臺灣農地面積小價格貴的背後(好房網News資料照)
宜蘭農地農用政策讓當地民宿、地主急跳腳。(好房網News記者賈蓉/攝影)
 
都市外農地交易已經出現前述異常現象,都市內農地更不用說。殷章甫 (1994)早已指出,當年關渡平原農地交易價格已經是收益價格的125倍,意味著幾十年前的關渡平原已經存在許多投資客。周盈嘉 (2021) 再度檢視關渡平原實價登錄價格,透過選擇權的觀點,推論在如此高昂的交易價格背後,到底投資者預期幾年後這裡的農地有可能變更。論點很簡單,如果農地交易價格接近收益價格,表示農地購買者認為關渡平原農地難以變更。相對的,如果農地交易價格靠近鄰近的住宅或工業土地價格,就隱含農地買方預期不久後關渡平原農地可能會變更。當然,實際交易價格大多介於兩者之間。透過這樣的邏輯,我們發現關渡平原農地買方們,平均預期這裡的農地變更時間落在購買後42年左右。也就是說,農地投資者在農地42年後會變更為都市土地的假設下出價。
 
農發條例2000年修法之後,農地已經成為不動產市場的次市場,住宅、辦公室、工廠等不動產次市場的交易機制,也都會出現在農地交易中。我們很難直接了解市場中交易者的動機,但是可以透過他們的行為間接推論。不動產實價登錄農地交易面積以及價格的初步檢視,不僅透露出農地市場交易的頻繁,也透露出以非農作為主的購買動機,正在決定未來臺灣農地利用的面貌。
 
參考文獻:
 
殷章甫(1994)土地估價之理論與方法,以臺灣農地為例,人與地,131:4-12 。
 
謝竺珊 (2019)太陽能發電中的土地長期租賃權整合:地主決策與土地利用,國立政治大學地政學系碩士論文。
 
周盈嘉 (2021) 土地潛在開發時間分析-以關渡平原農業用地為例,國立政治大學地政學系碩士論文。

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