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林子欽 現任政大地政系教授,定期於桃園國際土地政策研究訓練中心授課。政大地政系畢業後就讀英國瑞汀大學,學術興趣在土地市場運作以及不動產估價和法律的交會,相信重大社會議題往往都存有土地的元素。
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歷史建築保存是誰的責任?

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文/林子欽
 
新莊慈祐宮是土城普安堂所坐落土地的所有權人,之後新北市政府同意將普安堂登錄為歷史建築,並依文化資產保存法相關規定,不用取得土地所有人慈祐宮的同意,也不用給予相當的補償。慈祐宮不服,提起訴願及行政訴訟皆遭駁回後聲請釋憲。回應此爭議的大法官釋字第813號解釋:文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項關於歷史建築登錄部分規定,於歷史建築所定著的土地為第三人所有情形,未以取得土地所有人同意為要件,尚難即認與憲法第15條保障人民財產權的意旨有違。
 
不過,大法官也指出,上開情形的土地所有人,如因定著於其土地上的建造物及附屬設施被登錄為歷史建築,致其就此土地原得行使的使用、收益、處分等權能受到限制,究其性質,屬國家依法行使公權力,致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍的損失,而形成個人的特別犧牲,國家應予相當補償。未以金錢或其他適當方式給予上開土地所有人相當補償,不符憲法第15條保障人民財產權的意旨。
 
新莊慈祐宮是土城普安堂所坐落土地的所有權人。(圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
新莊慈祐宮是土城普安堂所坐落土地的所有權人。(圖/林子欽提供)
 
歷史建築保存是誰的責任?歷史建築保留了當年人文及經濟活動的證據,也帶給現代人文化上的療瘉,受益者是社會所有的人,大家也就應該共同負擔這個責任。縱然保存歷史建築是必要的,但是在強制保存某棟建築的同時,也要合理的考量對於土地所有人財產權的保護。具體化這個觀點,牽涉到兩個重要的實務操作。首先是構成歷史建築的條件,如果條件成立,接著就是合理的補償。換個角度講,如果沒有合理的補償,即便符合歷史建築的條件,也不應該強制限制土地不得為原來可能的使用。
 
前述慈祐宮承受特別犧牲的相當補償數額,應該就是地主損失的價值。歷史建築的保存著眼點在於建築的公共價值,但是阻礙的是建築底下土地的私人開發價值。建築公共價值高於土地私人價值,所以歷史建築的保存具有土地合理使用的正當性。受到限制的是建築,影響的是地價。在這樣的邏輯下,如果要估算建築受到限制的損失,應該就是土地無法開發所損失的價值。在不動產估價的概念下,這塊土地的價值可以透過土地開發分析法來推估。我們可以想像這塊土地如果沒有開發的限制,在目前的市場下可以興建的建築為何,以及這樣的建築完成後可以出售的價格。然後將這個建築產品價格扣除因為興建所必須支付的所有成本,包含建築成本、專業人士報酬以及這個新建案的合理利潤,剩餘的金額就是這塊土地的價值。土地開發分析法推估出來的土地價值,應該就回答了大法官提出特別犧牲下的相當補償。
 
文化的保存和公平正義的追求類似,都很重要,但是也都必須付出應有的成本。(圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
文化的保存和公平正義的追求類似,都很重要,但是也都必須付出應有的成本。(圖/林子欽提供)
 
縱使我們再怎麼珍惜歷史建築的文化價值,我們也應該給予土地所有權人因此放棄的開發價值。或許有人會爭議這樣子的土地價值可能非常的高,但我們也必須承認這就是一個合理的數額。文化的保存和公平正義的追求類似,都很重要,但是也都必須付出應有的成本。

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