文／林子欽
新莊慈祐宮是土城普安堂所坐落土地的所有權人，之後新北市政府同意將普安堂登錄為歷史建築，並依文化資產保存法相關規定，不用取得土地所有人慈祐宮的同意，也不用給予相當的補償。慈祐宮不服，提起訴願及行政訴訟皆遭駁回後聲請釋憲。回應此爭議的大法官釋字第813號解釋：文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項關於歷史建築登錄部分規定，於歷史建築所定著的土地為第三人所有情形，未以取得土地所有人同意為要件，尚難即認與憲法第15條保障人民財產權的意旨有違。
不過，大法官也指出，上開情形的土地所有人，如因定著於其土地上的建造物及附屬設施被登錄為歷史建築，致其就此土地原得行使的使用、收益、處分等權能受到限制，究其性質，屬國家依法行使公權力，致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍的損失，而形成個人的特別犧牲，國家應予相當補償。未以金錢或其他適當方式給予上開土地所有人相當補償，不符憲法第15條保障人民財產權的意旨。
歷史建築保存是誰的責任？歷史建築保留了當年人文及經濟活動的證據，也帶給現代人文化上的療瘉，受益者是社會所有的人，大家也就應該共同負擔這個責任。縱然保存歷史建築是必要的，但是在強制保存某棟建築的同時，也要合理的考量對於土地所有人財產權的保護。具體化這個觀點，牽涉到兩個重要的實務操作。首先是構成歷史建築的條件，如果條件成立，接著就是合理的補償。換個角度講，如果沒有合理的補償，即便符合歷史建築的條件，也不應該強制限制土地不得為原來可能的使用。
前述慈祐宮承受特別犧牲的相當補償數額，應該就是地主損失的價值。歷史建築的保存著眼點在於建築的公共價值，但是阻礙的是建築底下土地的私人開發價值。建築公共價值高於土地私人價值，所以歷史建築的保存具有土地合理使用的正當性。受到限制的是建築，影響的是地價。在這樣的邏輯下，如果要估算建築受到限制的損失，應該就是土地無法開發所損失的價值。在不動產估價的概念下，這塊土地的價值可以透過土地開發分析法來推估。我們可以想像這塊土地如果沒有開發的限制，在目前的市場下可以興建的建築為何，以及這樣的建築完成後可以出售的價格。然後將這個建築產品價格扣除因為興建所必須支付的所有成本，包含建築成本、專業人士報酬以及這個新建案的合理利潤，剩餘的金額就是這塊土地的價值。土地開發分析法推估出來的土地價值，應該就回答了大法官提出特別犧牲下的相當補償。
縱使我們再怎麼珍惜歷史建築的文化價值，我們也應該給予土地所有權人因此放棄的開發價值。或許有人會爭議這樣子的土地價值可能非常的高，但我們也必須承認這就是一個合理的數額。文化的保存和公平正義的追求類似，都很重要，但是也都必須付出應有的成本。
