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林子欽 現任政大地政系教授,定期於桃園國際土地政策研究訓練中心授課。政大地政系畢業後就讀英國瑞汀大學,學術興趣在土地市場運作以及不動產估價和法律的交會,相信重大社會議題往往都存有土地的元素。
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區位影響土地還是房屋價值─法官的心中之尺

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#不動產 #持有成本 #地價稅 #房屋稅 #租稅 #多空觀點
文/林子欽
 
擁有不動產每年至少需要支付兩筆較大費用,給銀行的是攤還貸款,給政府的則是地價稅和房屋稅。決定每年地價稅和房屋稅要繳多少錢,除了法條上明確規定的税率以外,關鍵就是政府估算的不動產價值。過去幾年,公告地價以及房屋現值顯著提高。當稅額提高之後,納稅人會更在意稅基推估是否合理。
 
台北市自民國100年起,對於總價超過8,000萬且符合特定條件的住宅,透過對於標準單價採街路等級調整率加成的方式提高房屋現值,也就提高了房屋稅稅額。這樣提高稅額的方式,引發了數個行政法院訴訟。最高行政法院在104年度4月份第2次庭長法官聯席會議做出決定:台北市認定的高級住宅,只要該棟房屋依坐落地點之街路等級調整率加成後的房屋現值不逾市場交易價格,即無違法律保留原則及租稅法定主義。
 
區位影響土地還是房屋價值─法官的心中之尺(資料照/好房網News記者唐主桂攝)
台北市房價居高不下。記者唐主桂攝
 
根據以上的精神,最高行政法院105年度判字第374號認為:透過實證存在之事物法則,確立「房地合一出售之市場價格分配予土地之部分最高不會大於占70%」之常態經驗法則。只要房屋之房屋稅稅基量化結果,不超過房地合一出售市場價格的30%,即可認為其無混入土地價格。對於此七三拆分法則,法官的說明為:按在營建成本估算實務上,向來認為興建建築物之土地成本約占總成本「40%至60%」。此等訊息可輸入「土地成本與營建成本比」字串或類似字串上網搜尋,即可得出。最高行政法院108年度判字第324號同意前述觀點,並且提到:豪宅之所以要進行二次地段率 (街路等級調整率) 之加成,其理由是因為「住宅總要與所在之地理位置結合」,才會形成市價。但此等第一次之「地段率加成」,僅反應出位於同一地理區段多數住宅與地段間之「平均關係」。但豪宅與地段之結合所形成之「稀有性價值」已超過一般之平均關係,而有「第二次地段率加成」之必要,只要加成結果低於市場價格,即無違反比例原則。具體加成之百分比為多少,實非重要。
 
然而台灣過去兩篇拆分住宅土地和房屋價格的實證研究(黃佳鈴、張金鶚 2005,Lin and Jhen 2009),卻都顯示土地價格佔總價比例明顯高於70%,也就是房屋價格佔總價比例往往小於30%。此外,土地價格佔總價比例由高至低,分別為透天、公寓以及電梯大廈。相同類型建物的土地價格比例,位於市區時都高於郊區。另外,隨著房屋逐漸老舊,土地價值佔總價比例逐漸增加。如果採用研究的數據,行政法院據以判定是否出現地價稅和房屋稅重複課稅的標準,就可能過於寬鬆,不容易得到房屋現值偏高的結論。
 
台灣的地價稅和房屋稅稅額不算高,確實存有調升的空間,但是納稅義務人也有權利質疑稅基決定的正確性。前述有關稅基量化的判決,牽涉到房地價值拆分的基本觀念。行政法院承認區位對於土地和房屋價值都有影響,但是沒有提出明確的價值拆分方式,而是透過七三法則,較為消極的防止重複課稅。即便法院的作法可以理解,但是將不動產估價專業帶入稅基量化的審查之中,才是正確的作法。
 
參考資料:
 
黃佳鈴、張金鶚 (2005) 從房地價格分離探討地價指數之建立。台灣土地研究 8(2): 73-106。
 
Lin, Tzu-Chin and Jhen, Min-Hua (2009) Inequity of Land Valuation in the Highly Developed City of Taipei, Taiwan. Land Use Policy 26(3): 662-668.
 

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