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孫振義 政治大學地政系教授,成功大學建築系博士,建築師高考及格。研究領域:綠色建築、環境規劃、熱島效應、都市設計、都市更新、生態社區。現任消基會房屋委員會召集人、政大社科院永續規劃與設計研究中心主任。
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房子是資產還是負債?

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文/孫振義
 
■何謂「資產」與「負債」?
 
對一般人而言,「資產」指的是任何具有經濟價值的物品、財產或資源,能夠在未來帶來金錢或其他形式的利益。這些資產能幫助個人實現財務目標,提供經濟保障,並提升生活品質。現金和銀行存款是最直接的資產形式,具有高度流動性,隨時可用於支付日常開支或應急。而房地產,包括自住房、投資房產或土地,通常是個人最大的資產之一,不僅提供居住用途,還可能帶來租金收入或升值收益。此外,投資如股票、債券、共同基金等,也是常見的個人資產,能通過增值或產生利息和股息帶來回報。退休金和保險產品,如壽險和健康險,也是重要的資產形式,提供未來的經濟保障。動產如汽車、珠寶、藝術品等雖然不像房地產和金融資產那樣流動性高,但在需要時也可以變現。無形資產如知識產權和版稅收入,雖然對一般人較少見,但在某些情況下也能成為重要的資產。
 
房地產,包括自住房、投資房產或土地,通常是個人最大的資產之一。資料照/好房網News記者黃暐迪攝影
根據人力銀行調查發現,39歲以下青年平均存款僅有13.3萬元,甚至有近2成的民眾沒有存款。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
■房子是不是「資產」?
 
然而,個人所持有的住宅不動產是否屬於「資產」?這是一個有趣且常見的財務問題。從廣義的財務觀點來看,住宅不動產無疑是資產,因為它具有經濟價值,能夠提供居住用途和潛在的增值收益。然而,在具體情況下,是否將自住房視為資產,則可能取決於不同的財務目標和觀點。
 
首先,住宅不動產的經濟價值在於它的市場價值,即出售時可以獲得的金額。這意味著,當房地產市場上升時,自住房的價值可能會增長,持有者能夠從中獲益。此外,如果將住宅用於出租,還能產生穩定的租金收入,進一步強化其資產屬性。因此,從潛在的增值和收入角度來看,住宅不動產無疑是一項重要的資產。然而,有些財務專家認為,自住房不應完全被視為傳統意義上的資產。這主要是因為自住房通常不會產生直接的現金流,且持有成本(如房屋貸款利息、保險、維修和稅費)可能相當高。這些費用在某些情況下可能超過房屋本身的增值速度,使得持有自住房的淨收益相對有限。因此,從現金流和持有成本的角度來看,自住房可能更像是一項必要的生活支出,而不是一項純粹的投資資產。
 
是以,自住房作為不動產,無疑具有資產的許多特徵,包括市場價值和潛在的增值收益。然而,是否將其視為一項主要的財務資產,則取決於個人的財務目標和具體情況。對於大多數人而言,自住房不僅是生活的基礎,也是財務計劃中的重要一環。因此,了解其經濟價值和持有成本,有助於更全面地進行個人資產管理。
 
■貸款買的自住房是否屬於「負債」?
 
市場上有一些專家聲稱:個人貸款所購入的自住房屬於「負債」!其實,這是一個值得探索的財務問題,且有必要從兩個角度來分析:資產和負債的區分。
 
首先,自住房本身是一項資產,因為它具有市場價值,可以在未來出售獲得現金。此外,自住房可以提供居住用途,並且可能會隨著時間增值。因此,從資產角度來看,自住房是一項重要的財務資源。然而,為了購入這項資產,個人通常會申請房屋貸款。貸款本身是需要償還的「債務」,因此,這筆未償還的貸款金額就構成了個人的負債。在財務報表中,房屋貸款會列為負債,並且隨著每月的還款逐步減少。貸款的利息支付和本金償還都是個人財務負擔的一部分,這些支付項目會影響個人的現金流和財務狀況。因此,從財務報表的角度來看,貸款所購入的自住房涉及資產和負債兩個方面。一方面,自住房作為資產列在資產欄目中;另一方面,未償還的房屋貸款則列在負債欄目中。隨著時間推移,隨著貸款本金的償還,負債會逐漸減少,而資產的淨值會增加,這反映在個人淨資產的增長上。
 
值得一提的是,儘管房屋貸款是一項負債,但如果貸款利率較低且房屋價值穩定或上升,這筆負債可以被認為是良性負債,因為它幫助個人獲得了一項重要的資產。反之,如果房屋市場下跌或個人無法按時償還貸款,這筆負債可能會帶來財務壓力和風險。所以,個人貸款所購入的自住房既是資產又涉及負債。
 
■「租屋」或「買房」如何選?
 
當考慮「貸款購屋自住取代租房」時,有一些關鍵條件可以使購房成為更理想的選擇。首先,個人應確保自身財務狀況穩定,擁有穩定的收入來源和良好的信用評分,這樣才能按時償還貸款並獲得較低的貸款利率,減少貸款成本。其次,房地產市場的狀況也是一個重要因素。如果市場穩定或上升,早期購房可以鎖定較低的價格,並在未來實現資產增值。
 
此外,是否有長期居住計劃也是決定購房的重要條件之一。如果計劃在一個地區長期居住,購房比租房更有優勢,因為長期居住能夠攤平初期的購房成本,如手續費和過戶費,並隨著時間的推移增加房屋的淨值。此外,當貸款利率較低且條件優惠時(例如:政府推出青年購屋優惠),購房成本會相對降低,較低的利率意味著每月還款額較低,從而減少財務負擔。
 
另一方面,在對比自住房的持有成本與租房成本上,如果自住房的每月持有成本(包括貸款還款、保險、地產稅、維修等)與當地租金相當甚至更低,購房便更具經濟效益。隨著時間的推移,貸款本金逐漸償還,房屋的淨值也會增加,而租金則是純粹的支出。最後,一些地區可能提供稅收優惠或政策支持,如首次購房者稅收減免和低利率貸款計劃,這些優惠能夠減少購房成本,提高經濟效益。
 
總而言之,當個人財務狀況穩定、房地產市場良好、計劃長期居住、貸款條件優惠、自住房持有成本相對低廉,以及享受稅收和政策優惠時,貸款購屋自住取代租房是一個明智的選擇,能夠提供穩定的居住環境,並實現資產增值和財務穩定。

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