文／孫振義
■何謂「資產」與「負債」？
對一般人而言，「資產」指的是任何具有經濟價值的物品、財產或資源，能夠在未來帶來金錢或其他形式的利益。這些資產能幫助個人實現財務目標，提供經濟保障，並提升生活品質。現金和銀行存款是最直接的資產形式，具有高度流動性，隨時可用於支付日常開支或應急。而房地產，包括自住房、投資房產或土地，通常是個人最大的資產之一，不僅提供居住用途，還可能帶來租金收入或升值收益。此外，投資如股票、債券、共同基金等，也是常見的個人資產，能通過增值或產生利息和股息帶來回報。退休金和保險產品，如壽險和健康險，也是重要的資產形式，提供未來的經濟保障。動產如汽車、珠寶、藝術品等雖然不像房地產和金融資產那樣流動性高，但在需要時也可以變現。無形資產如知識產權和版稅收入，雖然對一般人較少見，但在某些情況下也能成為重要的資產。
■房子是不是「資產」？
然而，個人所持有的住宅不動產是否屬於「資產」？這是一個有趣且常見的財務問題。從廣義的財務觀點來看，住宅不動產無疑是資產，因為它具有經濟價值，能夠提供居住用途和潛在的增值收益。然而，在具體情況下，是否將自住房視為資產，則可能取決於不同的財務目標和觀點。
首先，住宅不動產的經濟價值在於它的市場價值，即出售時可以獲得的金額。這意味著，當房地產市場上升時，自住房的價值可能會增長，持有者能夠從中獲益。此外，如果將住宅用於出租，還能產生穩定的租金收入，進一步強化其資產屬性。因此，從潛在的增值和收入角度來看，住宅不動產無疑是一項重要的資產。然而，有些財務專家認為，自住房不應完全被視為傳統意義上的資產。這主要是因為自住房通常不會產生直接的現金流，且持有成本（如房屋貸款利息、保險、維修和稅費）可能相當高。這些費用在某些情況下可能超過房屋本身的增值速度，使得持有自住房的淨收益相對有限。因此，從現金流和持有成本的角度來看，自住房可能更像是一項必要的生活支出，而不是一項純粹的投資資產。
是以，自住房作為不動產，無疑具有資產的許多特徵，包括市場價值和潛在的增值收益。然而，是否將其視為一項主要的財務資產，則取決於個人的財務目標和具體情況。對於大多數人而言，自住房不僅是生活的基礎，也是財務計劃中的重要一環。因此，了解其經濟價值和持有成本，有助於更全面地進行個人資產管理。
■貸款買的自住房是否屬於「負債」？
市場上有一些專家聲稱：個人貸款所購入的自住房屬於「負債」！其實，這是一個值得探索的財務問題，且有必要從兩個角度來分析：資產和負債的區分。
首先，自住房本身是一項資產，因為它具有市場價值，可以在未來出售獲得現金。此外，自住房可以提供居住用途，並且可能會隨著時間增值。因此，從資產角度來看，自住房是一項重要的財務資源。然而，為了購入這項資產，個人通常會申請房屋貸款。貸款本身是需要償還的「債務」，因此，這筆未償還的貸款金額就構成了個人的負債。在財務報表中，房屋貸款會列為負債，並且隨著每月的還款逐步減少。貸款的利息支付和本金償還都是個人財務負擔的一部分，這些支付項目會影響個人的現金流和財務狀況。因此，從財務報表的角度來看，貸款所購入的自住房涉及資產和負債兩個方面。一方面，自住房作為資產列在資產欄目中；另一方面，未償還的房屋貸款則列在負債欄目中。隨著時間推移，隨著貸款本金的償還，負債會逐漸減少，而資產的淨值會增加，這反映在個人淨資產的增長上。
值得一提的是，儘管房屋貸款是一項負債，但如果貸款利率較低且房屋價值穩定或上升，這筆負債可以被認為是良性負債，因為它幫助個人獲得了一項重要的資產。反之，如果房屋市場下跌或個人無法按時償還貸款，這筆負債可能會帶來財務壓力和風險。所以，個人貸款所購入的自住房既是資產又涉及負債。
■「租屋」或「買房」如何選？
當考慮「貸款購屋自住取代租房」時，有一些關鍵條件可以使購房成為更理想的選擇。首先，個人應確保自身財務狀況穩定，擁有穩定的收入來源和良好的信用評分，這樣才能按時償還貸款並獲得較低的貸款利率，減少貸款成本。其次，房地產市場的狀況也是一個重要因素。如果市場穩定或上升，早期購房可以鎖定較低的價格，並在未來實現資產增值。
此外，是否有長期居住計劃也是決定購房的重要條件之一。如果計劃在一個地區長期居住，購房比租房更有優勢，因為長期居住能夠攤平初期的購房成本，如手續費和過戶費，並隨著時間的推移增加房屋的淨值。此外，當貸款利率較低且條件優惠時（例如：政府推出青年購屋優惠），購房成本會相對降低，較低的利率意味著每月還款額較低，從而減少財務負擔。
另一方面，在對比自住房的持有成本與租房成本上，如果自住房的每月持有成本（包括貸款還款、保險、地產稅、維修等）與當地租金相當甚至更低，購房便更具經濟效益。隨著時間的推移，貸款本金逐漸償還，房屋的淨值也會增加，而租金則是純粹的支出。最後，一些地區可能提供稅收優惠或政策支持，如首次購房者稅收減免和低利率貸款計劃，這些優惠能夠減少購房成本，提高經濟效益。
總而言之，當個人財務狀況穩定、房地產市場良好、計劃長期居住、貸款條件優惠、自住房持有成本相對低廉，以及享受稅收和政策優惠時，貸款購屋自住取代租房是一個明智的選擇，能夠提供穩定的居住環境，並實現資產增值和財務穩定。
