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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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房價凹陷區消失中?解開房市「蛋花湯效應」三大密碼!

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文/賴淑惠
 
房市價量齊漲,捷報頻傳,正當全台瘋買房的時刻,市場卻也出現了不少幾十年來罕見的變局,有房仲業者調查發現,蛋黃區的台北市房價高漲,由松山區以漲幅10.1%,奪下台北市房價漲幅冠軍,但新北市則由三峽區漲幅18.1%名列第一,五股、樹林、林口緊追在後,漲幅均超過16%,這四區都是從「2字頭」房價漲到「3字頭」的潛力蛋白區,過去天龍國人不屑一顧的地區,如今翻身變成漲價熱區,到底怎麼回事?
 
密碼一:交通加持+科技南移 新「倒掛效應」煮出一鍋房市蛋花湯
 
    顛覆房市印象的驚奇變局,還不只於此,過去房價漲幅「北高於南」是基本常識,但最近有另一項房仲調查居然顯示,台南2014年透天均價才約880萬元,但在10年後的平均總價成長為1357萬元,漲幅達54%;高雄10年前透天平均價位是993萬元,而2023年平均總價也漲了51%,來到1500萬元,南不如北的房價趨勢,也已經大幅翻轉,至此,房市再無淨土,蛋白區與蛋黃區的界線將越來越模糊,形成全台房價的「蛋花湯效應」!
 
蛋黃區的台北市房價高漲,由松山區以漲幅10.1%,奪下台北市房價漲幅冠軍。資料照/好房網News記者蔡佩蓉攝影
松山、街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
    所謂的「蛋花湯效應」,指的是當蛋黃區的房價已成「天花板價」的時候,蛋白區的「地板價」也開始水漲船高,房市宛如一碗煮沸的蛋花湯,蛋白、蛋黃價格通通攪成一團分不清,過去的「房價倒掛」,是指區域的中古屋房價高於預售屋房價,新的「房市倒掛」多點開花,效應不遑多讓。
 
    當新北出現台北價,南台灣漲幅超過北台灣,不少房市專家學者解讀,這跟台北市捷運系統與新北三環六線的串聯有關,北台灣蛋黃區的擴散,消彌了蛋黃與蛋白間的傳統壁壘;而過去被視為全台相對蛋白的中南部,在高鐵開通後也像鍍了一層金,其中,表現最為亮眼的桃園高鐵站所在的青埔,早已漲翻天,近幾年高科技產業鏈的快速南移,同樣也帶動台南、高雄的房價。
 
密碼二:「假蛋白」濫竽充數?小心!連「蛋殼區」都悄漲兩成
 
    「潛力蛋白大翻身」已經勢不可擋,但,你以為的蛋白,可能不是真的蛋白!以新北市為例,三重、板橋、永和、新店為「蛋黃區」,新莊、蘆洲、泰山、汐止屬於「蛋白區」,除此之外的區域,都被網友打入冷宮評為「蛋殼區」,甚至有些比蛋殼區更外圍的區域開始被炒作的時候,甚至出現「蛋盒區」、「元宇宙區」、「悲傷區」這類的名詞討論,還有名網友在《PTT房屋版》表示,現在房市連蛋殼區都不如的無生活機能「雞肛門區」或「雞屎區」都在炒作,簡直已經瘋狂,這股「假蛋白風暴」正橫掃房市!
 
    這樣的區域污名化是否公平?或許還可以討論,但買到「假蛋白區」的風險,不可不知!因為根據房市經驗,當「蛋黃區」的價格已經高不可攀,首購族當然沒本錢在蛋黃區追高,近十年,「捨蛋黃買蛋白」早已是首購族的日常,如今,蛋白漲幅更勝蛋黃的「蛋花湯效應」浮現,此時,有網友直接喊出,「反正有TPASS加持,從『蛋白區』退而求買進『蛋殼區』似乎也是不錯的選擇?」
 
密碼三:蛋殼區賣蛋白價?利空來襲「奧梨子宅」如灰姑娘午夜現形!
 
    但背後的真相很殘酷,「真蛋白區」才剛剛有點眉目,市場上的「假蛋白區」立刻蠢蠢欲動,想趁火打劫,不少「蛋殼區」建案已經喊出一波漲幅,要首購族想買趁早,以免越等越漲,有代銷私下表示,「有雙北外圍的圈地建商已經按耐不住,下令現在就先漲再說!」市場也的確開始出現椪風價,大家眼中的傳統「蛋殼區」,像是樹林、金山的房價2024開始,已經先傳出悄漲兩成。
 
    建商這種過度發揮的漲價習慣,就是房價瞎漲的亂源!首先,根據「房市同心圓理論」,房價與市中心的距離成反比,距離越近房價越高,距離越遠房價越低,所以,建議大家,當蛋白、蛋殼的價格有落差時,才可以考慮彈殼區;當蛋白、蛋殼的價格太過接近時,一定就要買蛋白區。如果蛋白、蛋殼傻傻分不清楚,誤用蛋白價買了蛋殼區的「奧梨子宅」,後果可能不堪設想,因為通常越外圍的區域,受各式題材或投資客炒作的比例也會稍微高一些,當房市面臨升息等利空壓力突襲時,這種區域的房價支撐力道相對薄弱,畢竟房價漲得多、飆得快,相對回落的風險及幅度也可能更大,而且越外圍越重傷!

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