文/賴淑惠
總統大選進入倒數,房市瀰漫濃濃觀望氣氛,根據統計,2023年1到7月的六都會區買賣移轉棟數,合計為12萬6,880棟,與2022年同期相比,年減15.4%,這也是2019年來最低交易紀錄,房地產業界普遍悲觀認為,今年房市在升息、平均地權條例修正案上路等影響下,交易量能明顯壓抑,加上又碰上選舉年,有人預估全年建物買賣移轉棟數,甚至可能低於29萬件,回到歷史低檔區!也難怪,最近有不少代銷朋友紛紛私下喟嘆,現在上班都在打蚊子,尤其是高價的蛋黃區物件,一天沒幾組人看屋,建商度小月的慘淡心情有苦難言,很多案場都只能先用最低的人事管銷和行銷預算,苦撐待變,一心期盼剩下的三個多月趕快過去!
■選前房市大冬眠 選後進場一窩蜂 大選年房市無限迴圈!
「到底要在選前買房,還是選後買房?」在選舉熱度升溫下,房市風向將怎麼吹,成為購屋族之間的發燒話題,由於選舉畢竟是未來經濟與政策的重大變數,像買房這種攸關身家的決定,大家都寧可放慢腳步,觀望再三!這個趨勢,與一份最近新出爐的不動產相關研究報告,不謀而合,回顧從2000年至今的總統大選房市變化,選舉年的建物買賣移轉件數普遍呈現下降之姿,包含2000年、2008年、2012年及2016年,都比前一年的買賣移轉量來得少,只有在2004年陳水扁連任及2020蔡英文連任的2次,是選舉年移轉量大於前一年的交易狀況,整體而言,幾乎多數的大選年前的房市都會進入冬眠期,這類「選後派」都不敢冒險犯難。
但,過往也有不少專家直指,這純粹是一般民眾的迷思,因為從2004、2008、2016年的經驗來看,選後房價皆呈現應聲上漲,所以在選前買房相對有利,最近網路上更有不少「選前派」網友搶著發聲,「從總統大選前民眾習慣觀望,選後就一股腦地進場,最後造成房價推升」,也有人斬釘截鐵地說「要選前買!因為無論誰當選,選後都會放利多,不然做不了事!」選前買、選後買兩派人馬各彈各調,隔空激烈交鋒,讓人霧裡看花,更無法決定進場時機!
■政治與房價的捉迷藏!選前兩年猛打房 選前半年縮手搶票
選前選情動盪不敢買,選後利空出盡更不買,這種大選年的房市無限迴圈,讓不少購屋族成為房市的山道猴子,永遠在橫衝直撞,找不到方向!說白了,房市不是沒有買點,而是購屋族的信心不足,看不懂這個政治與房價的捉迷藏遊戲,與其傻傻站在原地猜心,不如洞察遊戲規則後,精準出手、一舉成擒。首先,我認同如同上述「選前派」所說,每次總統大選之後,新上任政府為積極求表現「拚經濟」,多會加碼建設與救市,加上市場一致看好明年選後,房市利空出盡,有助房價走漲,等到選後進場恐怕討不了好,但,台灣的高房價是民怨之首,政治人物焉能不知?
因此,為了實踐競選諾言,多數總統當選人會在選前兩年,開始祭出連串打房政策,這也是為什麼從2020年年底開始,政府在連續升息之後,會再透過平均地權條例的修正案,讓預售屋的轉讓踢到鐵板,讓房市由盛而衰;然而,打房也不能這樣無限狂踩剎車,畢竟不動產業者也是一群為數不小的選票TA,所以選前半年,當大選進入微加溫階段,執政黨為了穩住選情,打房政策都會暫時偃兵息鼓,房市政策多會由嚴轉鬆,以2023年7月為例,內政部宣布平均地權修正條例「不溯及既往」,理由無他,在前一波打房政策先讓購屋民眾有感之後,再端出政策優惠,讓不動產業者感激涕零,前後政策照顧不同族群,人人有感,此時,打選戰還有什麼難?
■選舉前後非重點!回歸剛性需求 跟著政策紅利買最實際
綜上所述,到底是選前買房好,還是選後買房好?首先,從房市的歷史軌跡來看,大選結果明朗之後,不論誰當選,勢必都想有一番作為,房市政策放寬有利經濟復甦,加上明年選後利空出盡,選後的賣方在價格上勢必更為堅持,如此一來,房市顯然不利買方市場,恐怕並非進場時機。
但選前進場真的是好時機嗎?這個答案是相對的,因為儘管總統大選之前的交易量跌,但建商寧可先用最低的人事管銷和行銷預算苦撐,不是沒有原因,這群建商比的不是價格,而是誰的氣長,他們不降價、也不急售,就是在等選舉過後柳暗花明,簡而言之,「選前房價」其實只是不動如山,但撐過選舉的「選後房價」,就能媳婦熬出頭,一路無理喊漲!
因此,建議大家不要被「選前買」或「選後買」的選擇題框架住,觀望房價漲跌幅度不如回歸剛性需求程度,如果真的要挑出進場時機?從過往的大選房價史來看,不如等到選前兩年,施政者回歸民意為下一任選舉熱身準備,此時,執政黨進入不得不打房展現施政有成的黃金期,購屋族不妨跟著打房政策的購屋紅利走,這遠比跟著選舉話題盲目起舞來得更實際!