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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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即將完銷?交屋喊卡?揭開建商「限售令」的暗黑真相!

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#限售令 #預售屋 #房價 #實價登錄 #打炒房 #建案 #多空觀點
文/賴淑惠
 
最近有網友在臉書社團發文,舉手表示自己兩年前買的預售屋,眼看就快要交屋了,但建商卻頻頻釋出訊息說「不想賣了!」該名網友滿心困惑,「感覺什麼都是賣方說了算,契約書好像都白簽訂了?」於是在社團中詢問有經驗的網友們,「建商這樣是可行的嗎?不會違約嗎?」像這樣的消息,從去年開始,就在預售房市不斷上演,這些說話不算話的建商,骨子裡到底打的是什麼算盤?
 
■土地價飆+工料雙漲 建商寧退不賣純話術 打掉重練賺更大!
 
Po文一出,有網友認為應該是近兩年來供料價格雙雙飆漲,建商邊蓋邊後悔,如果照原價出售,恐怕已經沒有賺頭,所以寧可跟買家解約,斷尾求生,這樣的說法,的確都是近年預售屋房市甚囂塵上的傳言,內容半真半假,但背後內幕絕對沒有這麼單純!
 
即將完銷?交屋喊卡?揭開建商「限售令」的暗黑真相!(示意圖/好房網News記者林和謙攝)
花敬群指出,目前現有的制度、履約保障機制,我們認為對於預售屋的要求不夠深與札實,因此內政部將加強履約保證專戶的保障。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
 
根據日前財訊的報導,2019年在高雄興建15樓以上大樓,1坪造價僅7萬元,2021年即上漲到12萬元,台積電一宣布設廠後,因為大家搶工人、搶建材,又立刻漲至13萬元;除此之外,土地的漲幅也不容小覷,2021年年初,高雄楠梓高雄大學周邊土地行情,原本的單價約30萬元,但至2021年底,附近土地已經60萬元,換算下來,光是土地的成本,建商每坪就必須增加5萬元,加上工料雙漲,短短兩年,房價就得比之前多出6萬。
 
但土地價飆、工料雙漲,業界皆然,建商在營建之初抓的利潤,當然不是普通微利,只是眼看情勢丕變,眼見煮熟的鴨子要飛了,怎麼可能不心急?說白了,多數建商就是不爽賺的錢變薄了,「賣一間賠一間」只是無良建商的話術,更遑論這些把出售物件收回的背後,是建商假意斷尾求生、忍痛割捨,其實是在成本向上墊足後,更進一步趁火打劫加乘利潤,變相越賺越大! 
 
■「下個月就漲了!」無邏輯話術恐慌行銷 惜售背後機關算盡
 
何況,退一萬步來看,預售屋交易自有合約,交屋前才裝可憐違約,消費者根本無須理會,如果建商堅持不履約而違法解除契約,除應負「債務不履行賠償責任」外,若建商未於約定期限完成,依內政部頒定「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,建商更應賠償總價15%的違約金,消費者有恃無恐,千萬不要被建商牽著鼻子走。
 
其實,這類信口開河的限售話術,根本就是建商的慣用手法,荒誕內容層出不窮,像是房子賣到一半,代銷人員常常會莫名其妙的說,「一開始賣有早鳥價,因為銷售太快太好,下個月開始要漲價!」賣得好就要漲這種毫無邏輯的代銷話術,只是想讓購屋民眾莫名心慌,誤以為現在不買,下個月來就虧大了,於是衝動下訂、後悔莫及,至於建商口氣敢這麼大,理由無他,因為預售階段只是第一回合,能騙到一個是一個,但建商也沒在開玩笑,時間一到就真的會直接漲價,而且就算漲到銷售卡關也不怕!
 
■「即將完銷」純唬爛?預售、成屋分段限售 定錨實價攻心計
 
臨別秋波,甚至有建商還會再加碼祭出「即將完銷」的宣傳話術,有的還揚言僅剩一戶、要搶要快,這真的是非常幽默的宣傳,試想,倘若只剩一戶還有必要大肆廣告嗎?代銷業界都心知肚明,這是行內慣用的老招,完銷是「不賣了」,而不是「賣完」,建商製造快速完銷的假象後,接著透過飢餓行銷讓民眾情急搶買,最後建商就會真的拆除接待中心,民眾誤以為買到賺到,殊不知建商的下一步更心機!
 
原來,建商早就盤算好在預售階段,先賣部分物件「登現金」,讓建案可以順利開工,剩下惜售的物件,則會等成屋後再拋售,屆時,為了定錨更高的實價,建商一定會讓前期投資客有機會先下車,等到實價已經穩穩站上高點,建商要賣高價還不容易?隨著工料雙漲的來臨,建商心態因時轉變,他們已經不再為了完銷心急如焚,開始從「惜售」轉為「限售」,這真的大大顛覆了過去的預售屋銷售模式,建商第一回合先且戰且走,賣多少算多少;戰線拉長的第二回合,才是墊價主力戰場,曾幾何時,預售房價從「實價」變成「時價」,購屋暗黑話術百百款,消費者千萬別貿然輕信、衝動出手,免得白白落入建商圈套當肥羊!
 

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