文／賴淑惠
史上最重的打房政策即將在五月上路！內政部公布《平均地權條例》子法，三項政策重點包括「私法人買受住宅許可制」、「限制預售屋與新建成屋換約轉售」、「檢舉獎金制度」，消息一出，PTT的八卦版上，有網友立刻開酸「打房元年，終於可以修理炒房仔！」，等著當吃瓜群眾；但也有人只覺得又是空包彈，「沒差，到時候又跟上次一樣開後門」、「檢舉炒房實名制喔？敢檢舉就等著被報復」，正反意見兩極！但，新法上路必有漏洞，坊間已經出現各種山不轉路轉的炒房新招，這些專研法律漏洞的招數，讓政府的打房政策只能徒呼負負，根本使不上力。
■招數一：修法不溯及既往！釋出量大重劃區 投資客有恃無恐價難跌
其中，這次被建商與投資客視為大魔王條款的，當屬「限制預售屋與新建成屋換約轉售」，過去，預售屋因為需等待建築工期，需要的資金成本相對較少，一直以來都是最受投資客青睞的物件，而投資客通常都是透過簽約的「紅單」進行加價轉讓，新法上路後，未來預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
這個看似縝密的「投資客斬首計畫」，真的能讓炒房仔聞風喪膽嗎？短時間之內恐怕還不會！因為這次修法不溯及既往，今年就成為已經入手投資客獲利了結最好時機，因為整體房價根本沒跌，加上投資客有入手成本較低的優勢，還可以在多殺多的市場上從容脫手，短期來說，之前釋出的大量預售物件，尤其是釋出量大的重劃區，仍會在市場上餘波盪漾，在打房空窗期，仍是擾亂房市價格的一大亂流。
■招數二：「假違約真換約」！投資客聯手建商打假球 突圍求生漲更大
而且，就算上一批的投資客物件消化完了，別忘記這個炒房食物鏈中，還有一個共犯首當其衝，就是滿手庫存的建商，平均地權條例一旦上路，炒房難度大幅攀升，屆時，預售屋買氣首當其衝，這對資金不足的中小型建商，更是晴天霹靂，擔心大家都不買預售屋了，而這些過去還能靠房市榮景奶水蹭到一杯羹的夾縫建商，如果無法在施工期間順利回收資金，未來只能黯然淡出預售屋市場。
不過，這些被逼到牆角的中小型建商，可不是吃素的，有不少代銷業者早就私下傳言，「打房上有政策、建商下有對策！」既然政府禁止轉售，有建商已經開始盤算，法令禁止屋主轉售，但可以繞個彎打假球，把預售屋先退還給建商，此時，依法建商可收取最高15%的違約金來解約，不過，非常時期，建商與投資客可以私下協議，只收3~5%違約金就解約，建商再協助投資客轉售給已經找好的下一個買方，想當然爾，洗過一輪的房屋交易，就再也沒有換約轉售的問題，建商與投資客狼狽為奸，房價墊高賣出不說，額外支出的這筆解約金，還是要算在下一個替死鬼帳上，政府根本抓不到！
■招數三：建商的逆襲！「左手賣右手」定錨價 無懼新法挫房市
就算投資客都不玩了，中小型建商最後一搏，自己玩也不成問題！方法很老套，從有「實價登錄」開始，建商就已經熟門熟路，只要預售案一開賣，先「左手賣右手」，成功定錨較高區域價格後，剩下的戶數就不用怕了，都能賺到高額利潤，剩下的定錨戶就算不轉售也沒關係，反正該賺到的都賺了，不解約也沒什麼影響！這樣的炒房漏洞，「平均地權條例」根本鞭長莫及，建商犧牲蠅頭小利，在新法夾縫中求得一線生機，何樂不為？
此外，平均地權條例子法中的私法人購屋限制也有漏洞，建商可能假借都更名義取得住宅；而檢舉炒房將採實名制，但吹哨者擔心秋後算帳、遭到報復，敢具名檢舉的有幾人？這樣的施法細則，更讓人憂心只是聊備一格，根本毫無成效，如此的打房政策，是否仍是雷聲大雨點小？下半年的房價趨勢，將給出最直接的答案！
