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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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《平均地權》上路倒數!「炒房仔」落跑三賤招首曝光

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#平均地權條例 #打炒房 #預售屋 #拋售 #多空觀點
文/賴淑惠
 
史上最重的打房政策即將在五月上路!內政部公布《平均地權條例》子法,三項政策重點包括「私法人買受住宅許可制」、「限制預售屋與新建成屋換約轉售」、「檢舉獎金制度」,消息一出,PTT的八卦版上,有網友立刻開酸「打房元年,終於可以修理炒房仔!」,等著當吃瓜群眾;但也有人只覺得又是空包彈,「沒差,到時候又跟上次一樣開後門」、「檢舉炒房實名制喔?敢檢舉就等著被報復」,正反意見兩極!但,新法上路必有漏洞,坊間已經出現各種山不轉路轉的炒房新招,這些專研法律漏洞的招數,讓政府的打房政策只能徒呼負負,根本使不上力。
 
■招數一:修法不溯及既往!釋出量大重劃區 投資客有恃無恐價難跌
 
其中,這次被建商與投資客視為大魔王條款的,當屬「限制預售屋與新建成屋換約轉售」,過去,預售屋因為需等待建築工期,需要的資金成本相對較少,一直以來都是最受投資客青睞的物件,而投資客通常都是透過簽約的「紅單」進行加價轉讓,新法上路後,未來預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
 
《平均地權》上路倒數!「炒房仔」落跑三賤招首曝光(資料照/好房網News記者蔡佩蓉攝影)
房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
這個看似縝密的「投資客斬首計畫」,真的能讓炒房仔聞風喪膽嗎?短時間之內恐怕還不會!因為這次修法不溯及既往,今年就成為已經入手投資客獲利了結最好時機,因為整體房價根本沒跌,加上投資客有入手成本較低的優勢,還可以在多殺多的市場上從容脫手,短期來說,之前釋出的大量預售物件,尤其是釋出量大的重劃區,仍會在市場上餘波盪漾,在打房空窗期,仍是擾亂房市價格的一大亂流。
 
■招數二:「假違約真換約」!投資客聯手建商打假球 突圍求生漲更大
 
而且,就算上一批的投資客物件消化完了,別忘記這個炒房食物鏈中,還有一個共犯首當其衝,就是滿手庫存的建商,平均地權條例一旦上路,炒房難度大幅攀升,屆時,預售屋買氣首當其衝,這對資金不足的中小型建商,更是晴天霹靂,擔心大家都不買預售屋了,而這些過去還能靠房市榮景奶水蹭到一杯羹的夾縫建商,如果無法在施工期間順利回收資金,未來只能黯然淡出預售屋市場。
 
不過,這些被逼到牆角的中小型建商,可不是吃素的,有不少代銷業者早就私下傳言,「打房上有政策、建商下有對策!」既然政府禁止轉售,有建商已經開始盤算,法令禁止屋主轉售,但可以繞個彎打假球,把預售屋先退還給建商,此時,依法建商可收取最高15%的違約金來解約,不過,非常時期,建商與投資客可以私下協議,只收3~5%違約金就解約,建商再協助投資客轉售給已經找好的下一個買方,想當然爾,洗過一輪的房屋交易,就再也沒有換約轉售的問題,建商與投資客狼狽為奸,房價墊高賣出不說,額外支出的這筆解約金,還是要算在下一個替死鬼帳上,政府根本抓不到!
 
■招數三:建商的逆襲!「左手賣右手」定錨價 無懼新法挫房市
 
就算投資客都不玩了,中小型建商最後一搏,自己玩也不成問題!方法很老套,從有「實價登錄」開始,建商就已經熟門熟路,只要預售案一開賣,先「左手賣右手」,成功定錨較高區域價格後,剩下的戶數就不用怕了,都能賺到高額利潤,剩下的定錨戶就算不轉售也沒關係,反正該賺到的都賺了,不解約也沒什麼影響!這樣的炒房漏洞,「平均地權條例」根本鞭長莫及,建商犧牲蠅頭小利,在新法夾縫中求得一線生機,何樂不為?
 
此外,平均地權條例子法中的私法人購屋限制也有漏洞,建商可能假借都更名義取得住宅;而檢舉炒房將採實名制,但吹哨者擔心秋後算帳、遭到報復,敢具名檢舉的有幾人?這樣的施法細則,更讓人憂心只是聊備一格,根本毫無成效,如此的打房政策,是否仍是雷聲大雨點小?下半年的房價趨勢,將給出最直接的答案!
 

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