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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「房價微倒掛」來了!預售領跌中古喊漲 兩大最佳進場時機曝光

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#房價 #置產 #平均地權條例 #預售屋 #換約 #降價 #置產秘訣
文/賴淑惠
 
眾所周知,預售屋賣的是未來價格,而且房價通常會比新成屋更高,但在「平均地權條例修正案」以迅雷不及掩耳的速度在立法院初審後,2022年房市先開高走低,2023年,「平均地權條例修正案」更接力三讀,火速過關,房市一陣大亂後產生結構性反轉,房市漲幅開始出現一波「新不如舊」的「房價微倒掛」亂象,一向是區域行情領頭羊的預售屋行情,從神壇墜跌落,領漲地位不保,倒是過去位居房市行情老二的新成屋開始吃香,價格跟著水漲船高。
 
■房市灰天鵝狂舞!預售房市聞風喪膽 2023開春六都帶頭領跌 
 
這種現象,跟「平均地權條例修正案」的修法內容,當然大有關係!簡單來說,修法後禁止預售屋換約轉售、限制私法人買房、炒房重罰、建立檢舉人制度等新制,迫使建商的獲利空間明顯遭到壓縮,這讓預售房市噤若寒蟬,現在通通都在剉咧等。口袋較深的大型建商,可能會採取延後推出預售來因應;中小型建商則將進入景氣寒冬的考驗,進退維谷之下,多數會先透過折讓單、車位灌水、附贈裝潢等方式,營造實價登錄價格仍有維穩的假象,但房價下跌恐怕已經是紙包不住火的秘密,接下來甚至可能颳起一波建商倒閉潮,加上投資客此時早已聞風喪膽,死的死、逃的逃,預售屋的房市價格再無支撐,想繼續領漲?當然門都沒有!
 

 

「房價微倒掛」來了!預售領跌中古喊漲 兩大最佳進場時機曝光(資料照/好房網News記者林和謙攝)
大型代銷業者到中南部用高價標案,引發中南部不少小型代銷的不滿;謝坤成認為,盡量不要惡性競爭,且房市轉變向下時跟建商解約,恐怕對代銷聲譽也有影響。圖/好房網News記者林和謙/攝

 

 
目前的預售房市,也的確呈現了這樣的市況,今年一月與去年同期相比,六都交易量年減47.5%;其中台北市年減42.8%,新北市年減 58.2%,桃園市年減41.4%,台中市年減42.9%,台南市年減42.8%,高雄市年減48.7%,六大都會區較去年同期皆大幅量縮,年減幅均超過四成!預售房市量縮帶動價跌,最近根據台南市不動產估價師公會最新查價,2022年12月21日的查價,南二都仍上漲中,1月21日的最新查價,南二都卻轉為下跌,南台灣先開了第一槍,六都房價恐怕全面下跌,已經嗅出了煙硝味,預料將先從蛋白、蛋殼區搶先領跌,接著蛋黃區也在劫難逃,這股預售領跌風暴,將從南台灣一路北颳,效應不可小覷。
 
■房價領頭羊換人當!中古屋、新成屋翻紅 補漲行情將出現
 
反觀新成屋與中古屋房市,氣氛就完全不同了,由於修法後投資客恐將出現一波換約潮、逃命潮,帶動中古屋市場交易相對活絡;而購屋客則在對於預售房市普遍信心不足下,轉而將目光投向新成屋與中古屋,帶動需求大增,價格也跟著快速墊高,如此一來,房價領頭羊換人當,形成預售不漲、舊屋狂漲,形成「房價微倒掛」的特殊景象。
 
那麼,自住客是否該逆風前進預售房市搶便宜?那倒未必!以財務結構健全的大型建商來說,底氣足夠,財力雄厚,在營建成本和品牌力的支撐下,先以拖待變,甚至不急著推案,難有降價空間;中小型建商進入景氣寒冬,偷工減料度小月,對省吃儉用存起家厝自備款的自住客來說,此時,買預售屋要承擔的風險恐怕更高,不得不慎,誠心建議大家買房再等等!
 
■房市比寒流更冷!投資客逃亡潮+2024大選效應 小宅世代強勢來襲
 
至於要等到什麼時候?有兩個時間點可以觀望!首先「平均地權條例修正案」三讀後,限制或禁止預售屋換約轉讓的手段,對習慣短進短出的投標客來說,無異是政府放大絕的殺手鐧,一般預料,2023年上半年,將是投資客最後一波換約下車的逃命潮的最後大限日,屆時市場潛在賣壓,將明顯升高。
 
另一個時間點,也不要忽略,因為2023年第四季開始,總統大選的不安定風向將再起,為了爭取選民支持,打房只會越打越烈,如果兩岸衝突氣氛在此時升溫,2024年第一季才是房價快速反轉下修的進場時機,不管是跌落神壇的預售屋,還是黃袍加身的中古屋與新成屋,恐怕都會無差別中槍倒地,此時進場,有機會搶到一波低價利多!
 
值得注意的是,此時進場的多屬剛性買家,這群沉潛已久的自購客買盤,買屋傾向相對較為觀望和保守,此時的強勢物件,總價多在1500萬元以內,大約也多屬於中小坪數二至三房,或是一至二房的小坪數、中低總價產品將上位,銷售速度會相對較快,至於大坪數的物件,可能得冰進房市冷宮好一陣子。

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