文／賴淑惠
最近房價瘋狂飆漲，上個周末陪朋友去淡水看房，明明廣告強打一坪四字頭可入住的物件，代銷一開口就開價57萬，簡直把上門的看屋客當傻子，要在台北市買間預售屋也很扯，單坪沒個百萬，根本連個邊兒都沾不上；打開購屋網站更令人傻眼，四、五十年的老叩叩中古屋，裝潢過後就像打了音波拉皮，自以為看起來油光水滑就變身華麗豪宅，萬一還座落蛋黃區內，單坪也喊出上看百萬的天價，這絕對沒在說笑，整個2022的房市感覺像中猴，新屋漲到翻天就算了，老房還無理跟漲，這種「奧梨子假蘋果」的房市亂象，簡直讓人崩潰！
■2022房市狂漲如中猴！預售屋、中古屋驚現「房價黃金交叉」？
近來受到通膨、缺料、缺工影響，新建案的房價飆漲，照理說，不受通膨影響的中古屋，應該有物美價廉的物件可供購屋族搶進，沒想到，中古屋市場卻另闢戰場、趁火打劫，出手的力道與狠度，有過之而無不及！根據房市資訊媒合平台統計，台灣近一年新建案和中古屋價差最小的前15名行政區，有11區位於房價熱區的北台灣，其中，在扣除屋況過於老舊物件的前提下，屋齡5到10年的中古大樓，每坪行情差距僅1到5萬元！
過去，這種新、舊價差少的情況，多數出現在蛋黃區，因為物件地段極佳、一屋難求，這類中古屋主都傲嬌成性，反正無論如何都有人捧著鈔票來求售，但最近這種亂象更趨荒誕，現在連蛋白區也跟著亂漲一氣，台北市相較邊陲的萬華區，新、舊屋單坪價差不到3萬元；新北市就連過往被視為外圍蛋白區的泰山區，在周邊的新莊副都心、頭前等重劃區預售屋與新成屋房價狂漲效應下，包括十八甲等地的中古大樓，新、舊價格已經十分接近，完全打破新建案總是比中古屋貴，而且還貴許多的刻板印象。
■新、舊雙漲！「房價倒掛」捲土重來？ 無邏輯房價打亂遊戲規則
這種現象，讓我回想起幾年前喧騰一時的房市「房價倒掛」現象，當時，預售房市不景氣，建商降價求售、只盼安全下莊，意外形成新房子單價比舊房子還便宜的空前亂象，當時，讓許多買房年輕人彷彿看到了一線曙光，讓他們不用再掙扎於房價與新舊之間，因為買新房反而比買舊屋更便宜；沒想到，時至今日，新、舊房價齊漲，預售房市與中古房市先出現新一波「房價交叉」，在這種情況下，甚至有人寧可多花點錢買公設少、坪數實的中古屋，在這種情況下，下一波的「房市倒掛」風潮恐怕捲土重來，但，跟上次有便宜可撿的狀況大不相同，這回新、舊房市都虎視眈眈、同聲喊漲，等著痛宰買屋肥羊一層皮，買屋客退無可退。
不過，一切都是幻覺！這種中古屋跟漲亂象，不過就是房價飆漲效應下的短期現象，就跟蛋塔風潮一樣，只是一時被氣氛牽動，傻傻跟著隊伍排隊搶購，等到回神冷靜下來，小心南柯一夢初醒，但辛苦存的購屋本已經一去不回頭。切記！既然要買中古屋，就要買中古屋的價格，試想，萬一入手後，房市回歸「舊不如新」的正常房價邏輯，隨著房子的年華老去，高點進場的中古「跟漲宅」從雲端跌入平地，當年買得越高，日後賠得越深。
■中古屋「合理房價」這樣算！從屋齡每多1年價跌2.5％
那麼，如何推估出合理的中古屋房價？格外重要！首先，依據根據房仲成交案件歸納出的「屋齡修正原則」，中古屋和預售屋房價相比，大約是屋齡每多1年，價值就減損2.5％，舉例來說，同區域包括坪數、地點條件類似的房子，預售屋每坪50萬元，10年的中古屋房價，可用50萬X2.5%X10年=12.5萬計算出「價值減損」，用「預售屋房價」50萬，扣除「價值減損」12.5萬，10年的中古屋房價約落在37.5萬元，以此類推，就能大致抓出可入手的中古合理房價。
不過，要提醒大家，在看中古屋的時候，一定要先判斷屋主是要狠賺一票，還是只想脫手就好，如果屋主是在交屋短時間內就要脫手，很可能只是個單純的短期投資客，並沒有自住或等房價更高才賣，碰到這類的屋主，最好敬而遠之，事實上，他們就是這波新、舊房價黃金交叉的元兇，道理很簡單，房地合一2.0上路才剛屆滿一年，此時短進短出，屋主依法最高要繳稅率45%的稅金，羊毛出在羊身上，這筆帳，當然是加在下一個冤大頭身上，更別說屋主起碼要再多賺個一成起跳才過癮，如此一來，中古屋的房價當然不漲也難！
