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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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30年房貸喊卡!政府帶頭「養套殺」 誰是下一塊俎上肉?

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#30年房貸 #央行 #房貸 #高房價 #多空觀點
文/賴淑惠
 
央行打炒,再出重手!這次,針對近年首購族趨之若鶩的「30年房貸」,祭出嚴格限令,目前傳出擬限縮的範圍,包含「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」 等購屋客層,而特定區則包括台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市六都,以及新竹縣市等熱區,表面上看來,對於口袋相較不深的小資首購族無害,但,說穿了,「30年房貸」這種高房價時代的悲情產物,從頭到尾,都是央行默許下的建商「養」、「套」、「殺」陷阱,眼看苗頭不對,政府此時才出來扮公道伯,但購屋族早已泥足深陷,為時已晚!
 
■政府帶頭做莊 建商銀行唱雙簧!「養」購屋客低門檻入市胃口
 
30年房貸上路以來,對購屋族來說可謂「買房救星」,有多給力?數字會說話!以房貸利率1.6%來計算,如果每月還款4.87萬餘元,分成二十年攤還,購屋客可負擔總額約為1000萬元的物件;但選擇三十年前攤還,那又是另一番光景,因為以同樣的月付款來算,最高可買到近1400萬元的物件,換算成新北市一坪40萬的中古屋,原本只能買25坪左右的兩房,有了30年房貸加持,購屋負擔瞬間能力提升了近四成,可以加碼買到35坪的三房,如此聽來,怎不令人心動?
 

 

30年房貸喊卡!政府帶頭「養套殺」 誰是下一塊俎上肉?(資料照/好房網News記者林和謙攝)
短期內住宅成交價格漲幅大於租金,不動產風險上揚。專家指出,若房地產建商去化存貨難度提高,加上銀行業開始更加管控房貸業務,房價走勢有可能在今年下半年修正。圖/好房網News記者林和謙/攝

 

 
細究30年房貸之所以興起,起因於高房價之下,建商為了把餅做大,也提供無力購屋的年輕人誘因,進而被掃進案場看屋;建商賺到用低月付讓首購客出籠,銀行則靠放長線釣大魚,用時間換取利息,甚至吸引更多房貸戶申貸;而全程在房市做莊的政府,也因為30年房貸的出現,稍事緩解了首購族瀕臨炸鍋的反炒房聲浪,從短線看來,首購族有了購屋著力點,建商、銀行、政府也各取所需。
 
■每十人有四人貸款30年買屋!換屋族誤入圈「套」不自知
 
於是,最近走進重劃區的預售案場,不少代銷都已經拿出銷售手板,直接跟賞屋客說大白話,已推出更無痛買屋的40年房貸,銀行跟建商一搭一唱,搭配前兩年的寬限期,年輕人有了輕鬆成家的喘息空間,於是,在近幾年房價連漲助攻下,「30年房貸」已成市場主流,根據內政部資料統計,2021年第三季房貸期數創下新高,平均已達287個月、約23.92年,三十年期房貸占比已接近四成,顯示在高房價與低利率之下,如果有長輩資助幫忙負擔頭期款後,拉長還款年限,已成為年輕首購提升購屋負擔能力的大力丸。
 
而這波打房政策,看似並非針對首購,央行甚至強調只打手握資金的房市投機客,絕對不會濫殺無辜,真的嗎?那倒未必,這些被三十年房貸豢養到忘了自己姓什麼的自住客,未來恐怕笑不出來了!首先,提醒大家,央行這次擬限縮的對象,除了「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「第三戶以上購屋貸款」外,限縮對象還包括「特定區第二戶以上購屋貸款」,這等同直接衝擊換屋市場,「換屋族」直接成為政府打房不力的代罪羔羊。
 
■首購族、換屋族通「殺」!央行黔驢技窮 打房朝令夕改
 
舉例來說,如果你是買在台北市的換屋客,如果之前以30年房貸入手的第一間房還沒脫手,就直接購入第二間房,銀行沒在跟你客氣,換屋的房貸只能貸到20年,多了一毛都不借,以1000萬貸款、利率1.75%為例,本來30年貸款每月本息須攤還3萬5724元,一旦限縮為20年房貸,每月本息就要攤還到4萬9413元,每個月的房貸支出,足足增近了1萬4千元,一年要多還將近16萬5千元!
 
「換屋族」被掃到颱風尾只是個開始,倘若政府帶頭作莊的遊戲規則一改再改,萬一央行打房打到無技可施,被迫擴大限貸措施,會不會直接限縮到30年房貸完全走入歷史,甚至讓首購族的購屋美夢直接變成南柯一夢?已經讓不少年輕人憂心忡忡!屆時,政府等同宣告過去的打房政策通通無效,殺紅了眼,才會連首購需求也顧不上了,直接向剛性需求開刀,這對房市無疑是一大重擊。
 
此外,目前央行規劃,將限縮區定在台北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市等六都,以及新竹縣市等熱區,想要一掌拍死投資客,但央行針對熱區選擇性信用管制的結果,可能讓熱錢轉向中南部,更有可能導致房價高漲的效應外溢,,以這兩年南台灣的高雄房價飆漲情勢來看,殷鑑不遠,投資客有洞就鑽,導致高房價遍地開花,而政府自導自演、朝令夕改的「30年房貸」政策,最後賠上的,恐怕還是無辜首購族、換屋族的成家夢!
 

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