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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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房市降溫何時見跌?房市出現三大反轉訊號快進場!

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#房地產 #預售屋 #實價登錄 #房價 #多空觀點
文/賴淑惠
 
綜觀2022年的預售市場,簡直就像坐雲霄飛車般峰迴路轉、忽高忽低,去年一路向上狂飆的市況,到了這幾個月,突然一路向下,預售揭露案件的數量,比起2021年旺季居然攔腰橫斬,背後原因其實也不讓人意外,整體房市的底氣不足,碰上今年央行數次升息,再加上通膨和股市重挫,房市成交量不跌也難!因此,不少首購族開始期待,房市量縮後帶動價跌,進場的時機是不是快到了?
 
■「量縮」帶動「價跌」?2015年房市「盤整價」殷鑑不遠!
 
根據房仲業者統計,比較2021年9~12月與2022年前4月預售屋交易,今年全台交易件數大減37.9%,總銷金額衰退31.6%,預售屋買氣出現明顯降溫,市場的信心崩跌,已經是不爭的事實,對於房市來說,這不啻是一個令人期待的訊息!近日,在網路上開始有不少人熱烈討論,「房市成交少,是否代表房價將下跌?」但,信心滿滿的建商與房仲仍不斷疾呼,量縮不代表價跌,還有網友立刻大澆冷水的說,「囤房又沒成本,幹嘛降價賣你?」更有人更悲觀的表示,「去年賣10件,今年只能賣2件,當然加價賣!」從各方的回應看來,對房市反轉這件事,大家幾乎是一面倒的不看好,這也難怪,前一波的無邏輯狂漲,讓建商、房仲壯了底氣,完全沒在怕,不少購屋族當然也完全不敢再抱太多期待。
 

 

房市降溫何時見跌?房市出現三大反轉訊號快進場!(好房網News資料照)
中山區開發較早,老屋相對較多,因是蛋黃區房價相對親民的區域,成為不少人台北市中心區的購屋首選。圖/永慶房產集團提供

 

 
不過,回顧過去的房市歷史,似乎也未必這麼悲觀,因為房市短暫反轉並非城市傳說,過去的確曾經出現類似的狀況!時間回到2014年到2015年,當時也經歷了一波多空拉鋸戰,價格就一度出現下修,但,在那個時間點,不少人想著房市可能還會再跌,經過2016年開始進入價格盤整期,一直到2019年開始去化,房價才又開始漲,錯過這一波的購屋族,才開始徒呼負負,因為枯等多時,卻沒能把握住曇花一現的量縮價跌榮景。
 
但,你我都不是算命仙,房市漲跌多數只能事後諸葛,千金難買早知道,不過,市場反轉總有跡可循,一葉知秋,購屋族不妨細心觀察,讓觀望有理,而不只是傻傻守株待兔,否則,等到回過神來,已經過這村沒那店,再度追悔莫及,永遠追在盤整期的後方,最後,連車尾燈都看不到!
 
■反轉訊號一:2023第一季股市若持續探底 連動房市恐露價跌端倪
 
首先,股市和房市的連動,不言可喻!今年開始,股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下,連續重挫,當股票市場空頭,準買心態往往轉為保守,接著,房市成交量恐怕下一波就會受影響,由此來看,如果第四季股市持續低迷探底,短期之內,房市恐怕難以回升。
 
然而,股市狂跌之下,市場總會謠傳,口袋不夠深的有房族,倘若資金周轉不靈,很可能會「賣房救股」,小資購屋族可以趁此機會進場搶便宜嗎?答案當然沒這麼簡單!賣房交易動輒一個月起跳,遠水救不了近火,不過,一旦明年第一季的股市持續下滑,股市先跌,房市信心跟跌,房價自然再沒有支撐力道,這絕對可以視為房市反轉的第一個訊號。
 
■反轉訊號二:蛋白區帶頭喊殺喊打 蛋黃區房價恐不支跟跌
 
此外,依據過去的經驗值,房市蛋白區的交易量,會遠比蛋黃區來得熱絡,原因無他,因為蛋白區價格比蛋黃區便宜,預售案的付款方式也相對容易,對買方而言較為輕鬆,在房價承平時期,相對低價的蛋白區的交易量熱絡,成為常態,不過,萬一蛋白區的價格先行下滑,那就得提高警覺了,這很可能就是房價反轉的下一波訊號。
 
簡單的說,蛋白區在景氣大好的時候,很容易「奧梨子假蘋果」,魚目混珠喊高價,因為它們的價錢再高,也高不過蛋黃區,仍有競爭優勢;不過,一旦房市反轉,蛋白區的購屋者口袋深度可能不如蛋黃區,在景氣波動時,也較易降價求售,當蛋白區反轉訊號響起,下一步跟跌的就會是蛋黃區,購屋族就得打起十二萬分的精神,好好觀察是否可以大膽進場了。
 
■反轉訊號三:兩岸關係牽動選情!房價修正半年為期 逾期自誤
 
下半年房市激情退去,戴德梁行總經理顏炳立預言,今年全年買賣移轉棟數將跌破32萬,創3年新低,這個數字一出爐,讓不少建商心都涼了,市況低迷,他們冷暖自知!除了股市跌跌不休,在第三季兩岸軍演的心理威脅下,也嚴重影響房市信心,加上今年是選舉年,台灣的民眾觀望氣氛更濃,房市量跌,並不出人意表,但,要能掌握房價修正期,精準出手的,才算真英雄。
 
如上所述,這個答案誰也說不準,不過,當反轉訊號出現,依據之前金融海嘯時的經驗,房價的盤整修正期大約只有半年左右,房市可能是會出現一陣急跌的狀況,購屋族如果真的想進場,一旦嗅出房價修正氣氛時,就必須果斷進場,否則很快的就會錯過了那個價格低谷期,老話一句,千萬不要一心只想買在觸底反彈的「盤整最底價」,這市是剛性自住客的少有機會,只要能買到相對低價就是賺到,機關算盡不如掌握時機!
 

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