文／賴淑惠
政府打房又出重手，央行日前宣布，針對自然人特定地區第二戶購屋貸款，除原本的無寬限期外，新增包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣市，最高貸款成數不得超過7成！然而，這並非央行第一次祭出限貸令，真的還能有效打房嗎？尤其，消息傳出，還沒打到投資客，不少「換屋族」哀鴻遍野。
■1989年史上最狠「房市戒嚴令」 房地產全面崩盤寸草不生
我的朋友小陳，就第一個跳出來罵到不行，因為他在高雄老家繼承爸媽過世後留的老房，因為自己在台北工作，就把祖厝租給親戚，一個月租金才意思意思租個6000元，最近好不容易存了一筆頭期款300萬元，想說可以貸款8成，買個土城的1500萬的小兩房，現在限貸令一出，恐怕只能貸款7成，剛剛才簽約買的房子恐怕告吹，「我這樣算炒房嗎？央行早點說我就不買了，現在頭已經洗下去了，怎麼喊停？」讓小陳更頭大的是，他的定金可能就會被賣家直接沒收！
這個突如其來打房新令，讓不少像小陳這樣資金有限的「換屋族」中箭落馬，但這樣的選擇性信用管制，在房市並非新鮮事。台灣經濟起飛的80年代，股市從636點狂漲到12,682點，大漲了將近20倍，當時，預售屋一日三價，房地產平均價格也飆漲10倍，房產市場陷入瘋狂亂象，大家今天買、明天賣，無本套利的交易變成全民運動，央行為了遏止這種亂象在1989年2月28日，首度祭出「選擇性信用管制」的限貸令，大動作地實施一連串信用緊縮政策，包括停止無擔保購地 貸款 、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款，以及貸款成數不得逾5成等相關措施，造成房地產業從供給到需求全面崩盤，一度被戲稱為房市「戒嚴令」，直到1996年停止信用管制後才逐漸恢復生機，這也是房市史上最嚴厲的一次限貸令。
■2010年再祭「限貸令」 炒房神器「陰陽合同」釀房市亂象
2010年，當時的央行總裁彭淮南又出手整頓過於「投機」的房地產市場，但有了1989年的前車之鑑，這次不敢出重手，第一波的選擇性信用管制只針對雙北市十個區域，規定這些區域要買第二間房的持有人，最多只能貸款7成。但也因為力道不夠，效果不佳，於是同年12月再一次限縮買第二戶的民眾，貸款額度下修到六成，並開始限制建商在土地、建物的融資額度，2014年限貸令規模更是第四度的擴大，購買超過三戶的自然人，限貸額度只能五成。
但，投資客有了前車之鑑，這回有備而來，當時最盛行的規避手法，就是「陰陽合同」，舉例來說，買賣價1000萬元，明明規定成數是上限7成，卻出現投資客可以核貸900萬元，甚至是1000萬元或更高，原來，政府上有政策、投資客下有對策，所謂「陰陽合同」的老招數，是買賣用成交價格較高的「假合約」來貸款，但實際交易，用的是相對低價的「真合約」，買賣雙方你情我願、合意成交。至於預售屋，當時最常見的就是簽訂「正約+附約」，簡單的說，就是買賣合約簽「正約」含裝潢，然後另簽一份「附約」，是契變不要裝潢退款的手法，目的在用正約高墊買賣價格，以爭取更多貸款金額。
■老招失靈？央行三度限貸恐傷及無辜！自住客無痛換屋靠這三招
除了上述遊走法律邊緣的招數之外，有的建商，甚至會直接借錢給購屋民眾來補足房貸差額，讓預售屋能夠順利成交，原本可以貸八成的物件，現在既然只能貸七成，有的建商會說服客戶用利率較高的「信貸」，先解燃眉之急；資金雄厚的建商，乾脆自己借錢給買屋客戶，成交之餘，還可以賺一筆利息，一隻牛剝兩層皮，還能保住自己的成交客戶，這種穩賺不賠的生意，何樂而不為？事實證明，「限貸令」這樣玩不膩的老狗招數，已經被投資客找出破關攻略，效果只會一次比一次差！
投資客敢玩的，都是鋌而走險但遊走法律邊緣的險招，沒錢沒膽如小陳的換屋客，難道只能認栽？當然不是！最簡單的方法，就是用「配偶名義購屋」申請房貸；如果是未婚的換屋族，只好超前佈署，最好別急著購屋，可以「先賣後買」，甚至請仲介幫忙找有意購屋投資的買方，先將房屋售出，同時與新屋主簽好租約，再運用租房期間，好好找新房子。萬一像小陳一樣，頭已經洗一半？在買第二戶前，可以先諮詢長期往來銀行，有沒有類似裝修貸款、修繕貸款可以運用，以補足房貸差額，雖然這類貸款的短期利率比較高，但之後如果把第一戶房子賣掉，就能趁早還清這些成本較高的信用貸款，也不失為一個聰明解套的好方法！
