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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「限貸令」只是老狗玩的舊把戲?

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#央行 #限貸 #炒房 #投資客 #換屋 #多空觀點
文/賴淑惠
 
政府打房又出重手,央行日前宣布,針對自然人特定地區第二戶購屋貸款,除原本的無寬限期外,新增包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣市,最高貸款成數不得超過7成!然而,這並非央行第一次祭出限貸令,真的還能有效打房嗎?尤其,消息傳出,還沒打到投資客,不少「換屋族」哀鴻遍野。
 
■1989年史上最狠「房市戒嚴令」 房地產全面崩盤寸草不生
 
我的朋友小陳,就第一個跳出來罵到不行,因為他在高雄老家繼承爸媽過世後留的老房,因為自己在台北工作,就把祖厝租給親戚,一個月租金才意思意思租個6000元,最近好不容易存了一筆頭期款300萬元,想說可以貸款8成,買個土城的1500萬的小兩房,現在限貸令一出,恐怕只能貸款7成,剛剛才簽約買的房子恐怕告吹,「我這樣算炒房嗎?央行早點說我就不買了,現在頭已經洗下去了,怎麼喊停?」讓小陳更頭大的是,他的定金可能就會被賣家直接沒收!
 
「限貸令」只是老狗玩的舊把戲?資料照/好房網News記者林和謙攝
蔡錦勳透露,目前學會持續與台北市政府都發局、都更處進行討論,針對都更危老相關的法規進行檢討及討論如何優化,希望更加速都更危老的速度與量能。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
這個突如其來打房新令,讓不少像小陳這樣資金有限的「換屋族」中箭落馬,但這樣的選擇性信用管制,在房市並非新鮮事。台灣經濟起飛的80年代,股市從636點狂漲到12,682點,大漲了將近20倍,當時,預售屋一日三價,房地產平均價格也飆漲10倍,房產市場陷入瘋狂亂象,大家今天買、明天賣,無本套利的交易變成全民運動,央行為了遏止這種亂象在1989年2月28日,首度祭出「選擇性信用管制」的限貸令,大動作地實施一連串信用緊縮政策,包括停止無擔保購地 貸款 、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款,以及貸款成數不得逾5成等相關措施,造成房地產業從供給到需求全面崩盤,一度被戲稱為房市「戒嚴令」,直到1996年停止信用管制後才逐漸恢復生機,這也是房市史上最嚴厲的一次限貸令。
 
■2010年再祭「限貸令」 炒房神器「陰陽合同」釀房市亂象
 
2010年,當時的央行總裁彭淮南又出手整頓過於「投機」的房地產市場,但有了1989年的前車之鑑,這次不敢出重手,第一波的選擇性信用管制只針對雙北市十個區域,規定這些區域要買第二間房的持有人,最多只能貸款7成。但也因為力道不夠,效果不佳,於是同年12月再一次限縮買第二戶的民眾,貸款額度下修到六成,並開始限制建商在土地、建物的融資額度,2014年限貸令規模更是第四度的擴大,購買超過三戶的自然人,限貸額度只能五成。
 
但,投資客有了前車之鑑,這回有備而來,當時最盛行的規避手法,就是「陰陽合同」,舉例來說,買賣價1000萬元,明明規定成數是上限7成,卻出現投資客可以核貸900萬元,甚至是1000萬元或更高,原來,政府上有政策、投資客下有對策,所謂「陰陽合同」的老招數,是買賣用成交價格較高的「假合約」來貸款,但實際交易,用的是相對低價的「真合約」,買賣雙方你情我願、合意成交。至於預售屋,當時最常見的就是簽訂「正約+附約」,簡單的說,就是買賣合約簽「正約」含裝潢,然後另簽一份「附約」,是契變不要裝潢退款的手法,目的在用正約高墊買賣價格,以爭取更多貸款金額。
 
■老招失靈?央行三度限貸恐傷及無辜!自住客無痛換屋靠這三招
 
除了上述遊走法律邊緣的招數之外,有的建商,甚至會直接借錢給購屋民眾來補足房貸差額,讓預售屋能夠順利成交,原本可以貸八成的物件,現在既然只能貸七成,有的建商會說服客戶用利率較高的「信貸」,先解燃眉之急;資金雄厚的建商,乾脆自己借錢給買屋客戶,成交之餘,還可以賺一筆利息,一隻牛剝兩層皮,還能保住自己的成交客戶,這種穩賺不賠的生意,何樂而不為?事實證明,「限貸令」這樣玩不膩的老狗招數,已經被投資客找出破關攻略,效果只會一次比一次差!
 
投資客敢玩的,都是鋌而走險但遊走法律邊緣的險招,沒錢沒膽如小陳的換屋客,難道只能認栽?當然不是!最簡單的方法,就是用「配偶名義購屋」申請房貸;如果是未婚的換屋族,只好超前佈署,最好別急著購屋,可以「先賣後買」,甚至請仲介幫忙找有意購屋投資的買方,先將房屋售出,同時與新屋主簽好租約,再運用租房期間,好好找新房子。萬一像小陳一樣,頭已經洗一半?在買第二戶前,可以先諮詢長期往來銀行,有沒有類似裝修貸款、修繕貸款可以運用,以補足房貸差額,雖然這類貸款的短期利率比較高,但之後如果把第一戶房子賣掉,就能趁早還清這些成本較高的信用貸款,也不失為一個聰明解套的好方法!

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