文／賴淑惠
根據內政部公布的住宅價格指數，2023年第三季依然續創新高，受惠政府打房政策以及新青安貸款等利多，房市去年下半年開始加溫，從六都來看，去年全年買賣移轉量合計約23.6萬棟，帳面看似年減3%，但如果計算全台交易量，業界人士預估，房市將挑戰連續五年站上30萬棟的紀錄，這數字讓人摸不著頭緒，2024的房價走勢是漲是跌？業界眾說紛紜、各彈各調，但明年房市新制將帶動的三大房價警訊，卻已經鈴聲大作，在市場先引發一波「預熱效應」！
■變數一：房市傳驚「碳」號？碳費尚未開徵 建商已喊漲三成
首先，行政院環境部將於2024年開徵「碳費」，根據環境部的資料顯示，目前的排放大戶以鋼鐵、電力、水泥、半導體等產業為主，其中，鋼鐵與水泥與建築業息息相關，有房仲業者調查2024年Q1購屋意向後發現，有23%民眾認為「碳稅」影響重大，其次才是「升降息」及「囤房稅2.0」。
民眾的擔心並非空穴來風，目前雖然碳費、費率、徵收對象尚未確認，但光是1噸鋼鐵，以每噸二氧化碳2,500元來推估，就要5,000元，目前每公噸行情約2.2～2.3萬元，相當於增加2成的成本，這還不包括電力、水泥等營建過程絕對不可少的重要支出，建商將本求利，手起刀落，怎麼可能打斷牙齒和血吞？不少建商已將放話，2024房價少說漲兩到三成！
儘管環境部不斷解釋，碳費費率包含一般費率及優惠費率，碳費徵收對象如果採行具體溫室氣體減量措施，並達成指定目標，可提出自主減量計畫申請適用優惠費率，徵收碳費對房價的影響約1%，換句話說，現在建商只能做兩件事力拚減稅，第一是降低耗能，第二是儘量設計規畫綠建築，但這種說法，不少建商私下嗤之以鼻，「話說的簡單，蓋綠建築不是更花錢？環境部的說法根本是現代版何不食肉糜！」這群絕不吃虧的建商，早已摩拳擦掌，反正你有張良計，我有過牆梯，大家走著瞧，倒楣的永遠是被房價壓著打的購屋族。
■變數二：囤房稅2.0上路 新成屋賣壓湧現 租屋族恐掃颱風尾
此外，另一個跟房價緊緊相關的2024新制，是2023年底立院三讀通過「囤房稅2.0（房屋稅差別稅率2.0）」，新制將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅；除了造福自住客外，並針對非自住住宅加稅，提高多屋族的持有成本。這項新制將於2024年7月上路，並在2025年5月課徵時，針對擁有多間非自住房屋者進行新制課稅，根據統計，2022年全台灣非自住房屋共有49.4萬戶，佔房屋總數的 7.9%，囤房稅新制上路後，非自住住家用房屋的房屋稅，調高至2%～4.8%，多屋族將要負擔更高的稅負。
此次非自住稅率的上修，意在重整房市秩序，讓名下擁有多屋的投資客或持續觀望的新成屋建商，無法安心自在的囤屋居奇，等待房價起飛，長線來看對抑制炒房確有成效，然而，新制上路，短期內對市場上的中古屋脫手沒有太影響；倒是對新成屋的影響較大，由於房價看漲不漲，本來建商不急脫手，想要以拖待漲，現在如意算盤被打亂，恐怕得重新盤算，甚至得盡快降價脫手。
儘管如此，新制上路後首當其衝的，是台灣長期隱藏巨量黑數的租屋市場，已經預期將受到影響，我有不少租屋的朋友早早已經收到房東預告，下半年將調漲租金來反映成本，妙的是這些房東明明沒有申報，在那邊吃米粉喊燒，政策美意，還沒有收到成效，已經有人趁火打劫！
■變數三：全球通膨牽動房市利率 剛性需求觀望氣氛濃厚
但房市也並非建商說了算，房市蓄勢待發的兩股「預熱效應」，也可能被狠澆一盆冷水，因為房市還有另外一大變數，跟國際情勢脫不了關係，因為全球逐步升息的力道，將持續2年到3年，直到全球通膨壓力解除為止，美國聯準會啓動升息，市場預期央行將逐步調升利率，倘若每季調整半碼，到2023年底，有可能逐步攀升至4碼以上，以1,000萬貨款丶20年期本利攤還為例，調升4碼後，購屋族每年利息增加支出高達約5萬6,000元，此時，剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚，就可能造成房市反轉向下的趨勢。
綜上所述，攸關2024房價風起雲湧的三大變數，幾乎都跟政府的房市政策緊緊相繫，打房政策下手的輕重，更攸關房市起落，歲末年終，不只購屋族懸著心沒著落，建商又何嘗不是憂心忡忡？不過，依據過往經驗，總統大選才剛剛落幕，執政團隊新手上路，仍有沉重連任壓力，當前必以穩定政局為目標，這三大房價變數在2024一次齊發的機率應該不大，但台灣房市往往牽一髮動全身，尤其，建商更是房市西瓜效應的最前端，就像颱風還沒個譜，菜價就先喊漲，購屋族今年一定要隨時緊跟政策方向，謀定而後動，不要跟著建商喊打喊殺就起舞，否則吃虧的終究是自己！
