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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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2024房市「預熱效應」超派?購屋族不可不知的三大變數!

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#房價 #碳費 #買賣移轉 #囤房稅 #通膨 #利率 #多空觀點
文/賴淑惠
 
根據內政部公布的住宅價格指數,2023年第三季依然續創新高,受惠政府打房政策以及新青安貸款等利多,房市去年下半年開始加溫,從六都來看,去年全年買賣移轉量合計約23.6萬棟,帳面看似年減3%,但如果計算全台交易量,業界人士預估,房市將挑戰連續五年站上30萬棟的紀錄,這數字讓人摸不著頭緒,2024的房價走勢是漲是跌?業界眾說紛紜、各彈各調,但明年房市新制將帶動的三大房價警訊,卻已經鈴聲大作,在市場先引發一波「預熱效應」!
 
變數一:房市傳驚「碳」號?碳費尚未開徵 建商已喊漲三成
 
首先,行政院環境部將於2024年開徵「碳費」,根據環境部的資料顯示,目前的排放大戶以鋼鐵、電力、水泥、半導體等產業為主,其中,鋼鐵與水泥與建築業息息相關,有房仲業者調查2024年Q1購屋意向後發現,有23%民眾認為「碳稅」影響重大,其次才是「升降息」及「囤房稅2.0」。
 
2024房市「預熱效應」超派?購屋族不可不知的三大變數!(資料照/好房網News記者羅力元攝影)
房市 房價 台北市 (圖/好房網News記者羅力元攝影)
 
民眾的擔心並非空穴來風,目前雖然碳費、費率、徵收對象尚未確認,但光是1噸鋼鐵,以每噸二氧化碳2,500元來推估,就要5,000元,目前每公噸行情約2.2~2.3萬元,相當於增加2成的成本,這還不包括電力、水泥等營建過程絕對不可少的重要支出,建商將本求利,手起刀落,怎麼可能打斷牙齒和血吞?不少建商已將放話,2024房價少說漲兩到三成!
 
儘管環境部不斷解釋,碳費費率包含一般費率及優惠費率,碳費徵收對象如果採行具體溫室氣體減量措施,並達成指定目標,可提出自主減量計畫申請適用優惠費率,徵收碳費對房價的影響約1%,換句話說,現在建商只能做兩件事力拚減稅,第一是降低耗能,第二是儘量設計規畫綠建築,但這種說法,不少建商私下嗤之以鼻,「話說的簡單,蓋綠建築不是更花錢?環境部的說法根本是現代版何不食肉糜!」這群絕不吃虧的建商,早已摩拳擦掌,反正你有張良計,我有過牆梯,大家走著瞧,倒楣的永遠是被房價壓著打的購屋族。
 
■變數二:囤房稅2.0上路 新成屋賣壓湧現 租屋族恐掃颱風尾
 
此外,另一個跟房價緊緊相關的2024新制,是2023年底立院三讀通過「囤房稅2.0(房屋稅差別稅率2.0)」,新制將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅;除了造福自住客外,並針對非自住住宅加稅,提高多屋族的持有成本。這項新制將於2024年7月上路,並在2025年5月課徵時,針對擁有多間非自住房屋者進行新制課稅,根據統計,2022年全台灣非自住房屋共有49.4萬戶,佔房屋總數的 7.9%,囤房稅新制上路後,非自住住家用房屋的房屋稅,調高至2%~4.8%,多屋族將要負擔更高的稅負。
 
此次非自住稅率的上修,意在重整房市秩序,讓名下擁有多屋的投資客或持續觀望的新成屋建商,無法安心自在的囤屋居奇,等待房價起飛,長線來看對抑制炒房確有成效,然而,新制上路,短期內對市場上的中古屋脫手沒有太影響;倒是對新成屋的影響較大,由於房價看漲不漲,本來建商不急脫手,想要以拖待漲,現在如意算盤被打亂,恐怕得重新盤算,甚至得盡快降價脫手。
 
儘管如此,新制上路後首當其衝的,是台灣長期隱藏巨量黑數的租屋市場,已經預期將受到影響,我有不少租屋的朋友早早已經收到房東預告,下半年將調漲租金來反映成本,妙的是這些房東明明沒有申報,在那邊吃米粉喊燒,政策美意,還沒有收到成效,已經有人趁火打劫!
 
■變數三:全球通膨牽動房市利率 剛性需求觀望氣氛濃厚
 
但房市也並非建商說了算,房市蓄勢待發的兩股「預熱效應」,也可能被狠澆一盆冷水,因為房市還有另外一大變數,跟國際情勢脫不了關係,因為全球逐步升息的力道,將持續2年到3年,直到全球通膨壓力解除為止,美國聯準會啓動升息,市場預期央行將逐步調升利率,倘若每季調整半碼,到2023年底,有可能逐步攀升至4碼以上,以1,000萬貨款丶20年期本利攤還為例,調升4碼後,購屋族每年利息增加支出高達約5萬6,000元,此時,剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚,就可能造成房市反轉向下的趨勢。
 
綜上所述,攸關2024房價風起雲湧的三大變數,幾乎都跟政府的房市政策緊緊相繫,打房政策下手的輕重,更攸關房市起落,歲末年終,不只購屋族懸著心沒著落,建商又何嘗不是憂心忡忡?不過,依據過往經驗,總統大選才剛剛落幕,執政團隊新手上路,仍有沉重連任壓力,當前必以穩定政局為目標,這三大房價變數在2024一次齊發的機率應該不大,但台灣房市往往牽一髮動全身,尤其,建商更是房市西瓜效應的最前端,就像颱風還沒個譜,菜價就先喊漲,購屋族今年一定要隨時緊跟政策方向,謀定而後動,不要跟著建商喊打喊殺就起舞,否則吃虧的終究是自己!

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